Projek perumahan komersial melalui perjanjian mengenai hak guna tanah

Pada pagi 13 November, Dewan Negara membincangkan dalam kumpulan draf Resolusi mengenai perintis pelaksanaan projek perumahan komersial melalui perjanjian untuk menerima hak guna tanah atau mempunyai hak guna tanah.

Kumpulan 15 termasuk delegasi Perhimpunan Kebangsaan dari wilayah Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc dan Binh Thuan. Timbalan Ketua Delegasi Perhimpunan Kebangsaan wilayah Binh Thuan Nguyen Huu Thong mempengerusikan sesi perbincangan.

Merungkai kesesakan dalam akses darat

Selepas mendengar timbalan Dewan Negara berbincang dan menyumbang idea untuk menyiapkan draf Resolusi perintis pelaksanaan projek perumahan komersial melalui perjanjian menerima hak guna tanah atau mempunyai hak guna tanah, Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar Do Duc Duy bercakap untuk menjelaskan dan menjelaskan beberapa isu yang menjadi kebimbangan kepada timbalan menteri.

Menteri Do Duc Duy bercakap di Kumpulan 15. Foto: Khuong Trung

Menteri Do Duc Duy menegaskan bahawa pengeluaran draf Resolusi Perintis ini sangat perlu, sifat draf Resolusi adalah untuk kita menambah kaedah akses tanah dalam pelaksanaan projek perumahan komersial. Sebelum ini, mengikut peruntukan Undang-undang Tanah 2003 dan Undang-undang Perumahan 2005, bagi pelaksanaan projek perumahan komersial, terdapat dua mekanisme pemindahan hak guna tanah: mekanisme pemindahan wajib dan mekanisme pemindahan sukarela.

Secara khusus, mekanisme pemindahan wajib ialah Negara menuntut semula tanah untuk diserahkan kepada pelabur melalui lelongan bayaran guna tanah atau bidaan untuk memilih pelabur untuk melaksanakan projek pelaburan menggunakan tanah. Mekanisme pemindahan sukarela ialah pelabur berunding dengan orang yang mempunyai hak guna tanah untuk memiliki dana tanah bagi melaksanakan projek perumahan komersial, atau pelabur yang mempunyai hak guna tanah meminta agensi negeri yang berwibawa untuk membenarkan mereka mengubah tujuan penggunaan tanah untuk melaksanakan projek perumahan komersial. Oleh itu, terdapat dua mekanisme pemindahan melalui empat bentuk akses tanah.

Seterusnya, Undang-undang Perumahan 2010 dan Undang-undang Tanah 2013 terus membenarkan keempat-empat bentuk akses tanah untuk melaksanakan projek perumahan komersial seperti Undang-undang Tanah 2003 dan Undang-undang Perumahan 2005. Walau bagaimanapun, apabila Dewan Negara meluluskan Undang-undang Perumahan 2014, ia mengehadkan bentuk penerimaan pemindahan hak guna tanah atau menukar tujuan penggunaan tanah. Khususnya, Undang-undang Perumahan 2014 menetapkan bahawa sekiranya menerima pemindahan, hanya tanah kediaman boleh dipindahkan; dan dalam hal mempunyai hak guna tanah dan meminta Negara untuk menukar tujuan penggunaan tanah, kawasan itu mesti termasuk sebahagian daripada kawasan tanah kediaman.

“Ini mengehadkan kes-kes akses tanah dalam bentuk menerima pemindahan hak guna tanah serta mempunyai hak guna tanah berbanding Undang-undang Tanah 2003 dan Undang-undang Perumahan 2005,” tegas Menteri, pada masa yang sama menyatakan bahawa Undang-undang Tanah 2013 tidak mengawal atau mengawal kes-kes di mana Negara menuntut semula tanah untuk diserahkan kepada pelabur untuk memilih penggunaan tanah, membida pelabur. Maksudnya, skala projek boleh besar atau kecil, walaupun tidak didekati ke arah pelabur yang menerima hak guna tanah atau pelabur yang mempunyai hak guna tanah berbanding tempoh sebelumnya, tetapi Negara boleh menuntut semula tanah dengan projek yang tidak terhad dari segi skala kawasan.

Perwakilan Ha Sy Dong - Perwakilan Perhimpunan Kebangsaan wilayah Quang Tri bercakap di kumpulan perbincangan. Foto: Khuong Trung

Bagaimanapun, menurut Menteri Do Duc Duy, dalam Undang-undang Tanah 2024, Perkara 79 dan Perkara 127 menetapkan bahawa Negara hanya mendapatkan semula tanah untuk projek membangunkan kawasan bandar dengan infrastruktur teknikal, infrastruktur sosial dan perumahan yang serentak. Oleh itu, mengikut undang-undang bandar semasa, skala biasanya dari 20 hektar atau lebih, dan dalam kes skala kawasan yang lebih kecil dan tidak memastikan unsur-unsur bandar segerak, Negeri tidak mendapatkan semula tanah. Justeru, kaedah Negeri mendapatkan semula tanah untuk diserahkan kepada pelabur tidak akan dilaksanakan. Pada masa yang sama, peraturan kes di mana Negara membenarkan pelabur menerima hak guna tanah atau pelabur yang kini memegang hak guna tanah juga dikawal dan disempitkan seperti Undang-undang Perumahan 2014. Iaitu, ia hanya terpakai kepada kes di mana, jika menerima hak guna tanah, 100% daripada kawasan yang diterima mestilah tanah kediaman atau jika ada hak guna tanah, mesti ada sebahagian daripada tanah kediaman.

"Ini membawa kepada projek-projek berskala sub-urban dan jika tanah itu bukan tanah kediaman, tidak ada cara untuk mengakses tanah itu, kerana ia bukan kes pemulihan tanah oleh Negeri dan juga bukan kes Negeri membenarkan penerimaan hak guna tanah, atau mempunyai hak guna tanah tetapi mengubah tujuan guna tanah. Ini membawa kepada kesukaran untuk lokaliti dengan beberapa projek berskala besar yang dikemukakan kepada Dewan Negara untuk tujuan perintis ini. hilangkan kesulitan itu, selesaikan kesesakan dalam kaedah akses tanah untuk melaksanakan projek perumahan komersial,” kata Menteri.

Nama dan tempoh juruterbang adalah sesuai.

Kandungan lain ialah mengenai nama, perwakilan Hoang Sy Dong berkata bahawa kita harus menerima pendapat beberapa timbalan Dewan Negara dalam Laporan Pemeriksaan Jawatankuasa Ekonomi, iaitu "memplot pelaksanaan projek perumahan komersial melalui menerima pemindahan hak guna tanah atau mempunyai hak guna tanah tetapi tanah itu bukan tanah kediaman". Menteri Do Duc Duy berkata bahawa nama asal semasa Kerajaan berdaftar dengan Dewan Negara adalah betul. Bagaimanapun, dalam proses penggubalan Resolusi tersebut, didapati sekiranya ia dikawal selia seperti itu, ia tidak akan meliputi semua kes. Kerana terdapat situasi di mana pelabur menerima pemindahan hak guna tanah, dan di bahagian tanah yang menerima hak pemindahan, terdapat tanah kediaman dan bukan tanah kediaman. Jika kita sertakan atas nama Resolusi itu hanya kes bukan tanah kediaman sahaja yang boleh menerima hak pindah milik, akan timbul masalah.

Perwakilan Huynh Thanh Chung - Perwakilan Perhimpunan Kebangsaan wilayah Binh Phuoc berucap di Kumpulan. Foto: Khuong Trung

Menurut Menteri, terdapat juga pendapat bahawa draf nama itu mungkin bertindih dengan Undang-undang Tanah. Kerana Undang-undang Tanah juga menetapkan kes-kes di mana pemindahan hak dibenarkan. Bagaimanapun, dalam draf Resolusi, Kerajaan telah merangka klausa 5 tambahan, Perkara 1 untuk mengecualikan projek yang telah dibenarkan oleh undang-undang tanah, khususnya Undang-undang Tanah 2024 untuk menerima pemindahan hak guna tanah atau sedang mempunyai hak guna tanah. Jika mana-mana kes telah dikawal oleh undang-undang tanah, ia akan dikecualikan daripada skop peraturan Resolusi ini. Justeru, nama itu masih menyeluruh dan memastikan ia tidak bertindih dengan Undang-undang Tanah 2024 yang membenarkan pelaksanaan.

Mengenai kriteria pelaksanaan projek perintis, Menteri Do Duc Duy berkata, draf Resolusi itu menetapkan tidak lebih 30% daripada penambahan kawasan tanah kediaman dalam tempoh perancangan berbanding kawasan tanah kediaman sedia ada dibenarkan. Sebab peraturan ini ialah Resolusi 18 Jawatankuasa Pusat menetapkan peruntukan tanah dan pajakan tanah terutamanya dijalankan melalui lelongan hak guna tanah dan bidaan untuk projek menggunakan tanah. Justeru, Resolusi Jawatankuasa Pusat menetapkan pilihan utama adalah lelongan atau bidaan. Oleh itu, bentuk ketiga menerima pemindahan hak atau bentuk keempat menukar tujuan guna tanah dengan tanah yang mempunyai hak guna. Jika kita melaksanakannya, ia tidak akan menjadi yang utama. Oleh itu, Kerajaan mencadangkan maksimum 30%. Justeru, baki 70% akan dilaksanakan melalui bidaan atau lelongan mengikut semangat Resolusi 18.

Beberapa perwakilan mencadangkan agar ia diperluaskan ke kawasan luar bandar dan tidak terhad kepada kawasan bandar sahaja. Menteri Do Duc Duy berkata pada masa ini, mengikut peruntukan Fasal 27, Perkara 79 Undang-undang Tanah, Negeri dibenarkan menuntut semula tanah dalam kes projek dengan skala bandar segerak dan membenarkan tanah ditebus guna untuk projek membangunkan kawasan perumahan luar bandar. Justeru, di kawasan perumahan luar bandar, sudah ada kaedah untuk Negeri menuntut semula tanah dan lokaliti masih melaksanakannya seperti biasa. Oleh itu, tidak perlu menambah satu lagi bentuk perjanjian di kawasan luar bandar. Memastikan tiada pertindihan dengan kes yang boleh dilaksanakan di bawah Undang-undang Tanah 2024.

Berkenaan pendapat perwakilan bahawa kriteria menyatakan jenis tanah yang berbeza dilaksanakan, jadi apakah mekanisme dan sekatan yang perlu dirangka atau diwujudkan bagi menjamin keselamatan makanan, mengekalkan kestabilan 3.5 juta hektar tanah padi, dan memastikan purata tutupan hutan seluruh negara adalah 42%. Menteri berkata, isu ini telah dilaksanakan dan dikawal ketat dari peringkat perancangan guna tanah, kemudian perancangan bandar, dan perancangan pembinaan. Semasa merancang, kami perlu menentukan berapa banyak tanah pertanian yang ditukar kepada tujuan bukan pertanian, berapa banyak tanah kediaman yang dilaksanakan dalam tempoh perancangan untuk memastikan kestabilan kawasan tanah padi seluas 3.5 juta hektar dan kestabilan tutupan hutan sebanyak 42%. Langkah ini merupakan langkah di mana kita melaksanakan perancangan, kawasan mana dalam kawasan yang dirancang untuk pembangunan perumahan komersial akan tertakluk kepada kaedah pengambilan tanah Negeri dan kawasan mana yang akan tertakluk kepada pelabur yang menerima pemindahan hak guna tanah. Tetapi ia hanya dalam kawasan perancangan yang diluluskan.

Adegan sesi perbincangan Kumpulan 15. Foto: Khuong Trung

Kandungan lain, Timbalan Dewan Negara juga menyebut bahawa tempoh pelaksanaan perintis adalah 5 tahun, tetapi perlu ada sekatan sekiranya pelabur menghadapi kesukaran menerima pemindahan hak atau masa untuk menerima pemindahan hak itu berpanjangan. Menteri Do Duc Duy menjelaskan bahawa pada masa ini Undang-undang Tanah 2024 mempunyai peraturan yang sangat spesifik mengenai pengendalian kes di mana pelabur menerima pemindahan hak guna tanah dan bagaimana untuk melanjutkan masa jika berlaku pelanjutan, dan sekiranya tempoh lanjutan tamat tanpa persetujuan yang berjaya untuk keseluruhan kawasan, terdapat juga mekanisme pengendalian. Oleh itu, dalam draf Resolusi disebutkan bahawa pelaksanaan perjanjian menerima hak guna tanah dilaksanakan mengikut Undang-undang Tanah 2024, yang merangkumi pengendalian semua kes perpanjangan, banyak kes yang tidak berjaya dilaksanakan sehingga tidak ada lagi peraturan dalam Resolusi ini.

Mengenai prosedur, Menteri berkata walaupun Undang-undang Tanah telah menetapkan prosedur persetujuan hak guna tanah untuk melaksanakan projek pelaburan secara umum termasuk projek perumahan, beberapa timbalan Dewan Negara berkata perlu ada peraturan khusus dan terperinci untuk jenis projek yang mengakses tanah dengan cara ini. Kerajaan telah menerima dan dalam draf Resolusi tersebut terdapat peruntukan bahawa Majlis Mesyuarat Negara menugaskan Kerajaan untuk menetapkan prosedur bagi projek melaksanakan mekanisme perintis, serta projek melaksanakan mekanisme perintis yang berkaitan dengan tanah yang berasal dari tanah pertahanan dan keselamatan negara.

Sumber: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html