Harga perumahan yang melambung tinggi: Yang kaya berpegang pada tanah, yang muda berpegang pada… bimbang

(CLO) Pasaran hartanah Vietnam masih mempunyai banyak potensi dan ruang untuk pembangunan, tetapi menyembunyikan risiko gelembung apabila harga perumahan meningkat dengan pesat, jauh melebihi pendapatan sebenar dan melebarkan jurang antara mereka yang memiliki hartanah dan mereka yang tidak dapat memiliki rumah.

Yang kaya pegang tanah, yang muda pegang… risau

Menurut laporan Persatuan Realtors Vietnam (VARS), pasaran hartanah Vietnam semakin menunjukkan peranannya yang besar dan penting, menerima perhatian khusus daripada orang ramai, pelabur serta pembuat dasar.

Menurut Pejabat Perangkaan Am (kini Pejabat Perangkaan Am, Kementerian Kewangan ), purata sumbangan industri pembinaan dan hartanah kepada jumlah KDNK negara dalam beberapa tahun kebelakangan ini adalah kira-kira 10%. Daripada jumlah itu, industri hartanah secara langsung menyumbang kira-kira 3.5%, menyumbang purata kira-kira 0.5 mata peratusan kepada pertumbuhan KDNK.

Bagaimanapun, purata sumbangan industri pembinaan dan hartanah kepada KDNK Vietnam hanya kira-kira 50% berbanding negara lain di rantau ini.

Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan telah melonjakkan harga perumahan, terutamanya pangsapuri di bandar-bandar besar. (Foto: CP)

Skala hartanah berbanding jumlah aset ekonomi hanya mencapai kira-kira 21% - jauh lebih rendah daripada kadar 35% di negara maju. Oleh itu, pasaran masih mempunyai banyak ruang untuk pembangunan dalam jangka sederhana dan panjang.

Walau bagaimanapun, proses pembangunan semasa menunjukkan banyak tanda-tanda ketidakmampanan, terutamanya ketidakseimbangan antara struktur produk dan keupayaan pembayaran majoriti orang. Dalam tempoh tiga tahun yang lalu, walaupun bekalan perumahan telah meningkat, kebanyakannya tertumpu dalam segmen mewah, dengan nilai tinggi dan terutamanya memenuhi keperluan pelaburan, termasuk spekulasi.

Malah di kawasan pinggir bandar, di mana permintaan terhadap rumah mampu milik dijangka dapat dipenuhi, harga jualan sebenar masih jauh melebihi purata pendapatan rakyat. Sementara itu, permintaan sebenar pasaran masih tertumpu kepada segmen rumah mampu milik.

Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan telah melonjakkan harga perumahan, terutamanya pangsapuri di bandar-bandar besar, dan mewujudkan tahap harga baharu yang jauh melebihi kadar pertumbuhan pendapatan. Ini bukan sahaja menyempitkan akses orang ramai kepada perumahan tetapi juga menimbulkan risiko membentuk gelembung harga.

Pemilikan rumah menjadi semakin sukar bagi orang ramai. Untuk pangsapuri dua bilik tidur yang berharga sekitar VND5 bilion, sebuah keluarga yang berpendapatan VND50 juta/bulan memerlukan kira-kira lapan tahun jika mereka membelanjakan semua pendapatan mereka untuk membeli rumah, dan sehingga 25 tahun jika mereka mengikuti prinsip kos perumahan tidak melebihi satu pertiga daripada pendapatan mereka.

Malah perumahan sosial, yang ditujukan kepada mereka yang berpendapatan rendah, tidak lagi "murah". Pangsapuri seluas 60 m2 berharga kira-kira 1.5 bilion VND, bermakna isi rumah dengan pendapatan maksimum mengikut peraturan (40 juta VND/bulan) masih perlu menyimpan selama kira-kira 10 tahun, atau lebih lama lagi jika menggunakan pinjaman.

Akibatnya, jurang antara kumpulan yang memiliki aset dan kumpulan yang tidak memiliki aset semakin meningkat. Mereka yang memiliki hartanah terus mendapat manfaat daripada kenaikan nilai tanah, manakala mereka yang tidak memiliki rumah berisiko terpaksa menyewa rumah untuk tempoh yang lama, walaupun usaha untuk meningkatkan pendapatan mereka. Tanpa penyelesaian yang tepat pada masanya, jurang antara kaya dan miskin mungkin "diperbaiki" untuk banyak generasi, secara langsung menjejaskan keselamatan sosial dan perbandaran yang mampan.

Penyelesaian diperlukan untuk "membrek" pertumbuhan panas harga perumahan.

VARS percaya bahawa untuk pasaran hartanah terus berkembang secara mampan, perlu ada penyelesaian untuk "membrek" pertumbuhan pesat harga perumahan, dengan membersihkan bekalan rumah mampu milik. Apabila bekalan cukup besar, harga pasaran akan dikawal sendiri mengikut keseimbangan sebenar penawaran dan permintaan.

Pertama, mempercepatkan penyiapan sistem perundangan dan meningkatkan kapasiti penguatkuasaan di peringkat tempatan. Pengendalian kesesakan dalam pembersihan tapak perlu dilakukan secara telus dan berkesan, memendekkan masa pelaksanaan projek sambil tetap memastikan hak rakyat.

Perlu ada penyelesaian untuk "membrek" pertumbuhan pesat harga perumahan. (Foto ilustrasi/CO)

Pada masa yang sama, adalah perlu untuk mempertimbangkan untuk memansuhkan peraturan untuk mengutip tambahan 5.4%/tahun ke atas yuran penggunaan tanah lewat dan segera mengumumkan kaedah yang jelas untuk menentukan yuran guna tanah untuk mengurangkan kos pembangunan projek dan mewujudkan ruang untuk pengurangan harga perumahan.

Kedua, adalah perlu untuk mempelbagaikan saluran modal untuk pasaran hartanah bagi mengurangkan pergantungan kepada kredit bank. Susun semula pasaran bon korporat untuk menjadi sumber modal jangka sederhana dan panjang yang berkesan. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk menggalakkan pembentukan Dana Perumahan Negara dan membangunkan Amanah Pelaburan Hartanah (REIT).

Ketiga, projek perumahan sosial dan rumah mampu milik mesti diutamakan dalam perancangan dan mempunyai mekanisme insentif. Pembangunan bandar mesti dikaitkan dengan infrastruktur pengangkutan, terutamanya jalan tali pinggang, metro dan lebuh raya untuk mengembangkan ruang bandar dan mengurangkan tekanan ke atas harga tanah di pusat. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk membangunkan pasaran sewa profesional, mengurangkan mentaliti "terpaksa memiliki rumah untuk menstabilkan kehidupan".

Keempat, adalah perlu untuk menyelidik dan mengumumkan set kriteria dan piawaian untuk pemantauan dan amaran awal perkembangan pasaran hartanah, sebagai asas untuk menilai, mengklasifikasi dan memantau aktiviti entiti pasaran.

Melalui sistem indeks ini, agensi pengurusan boleh mengesan dengan segera tanda-tanda "penyimpangan", seperti spekulasi, ketidakseimbangan bekalan-permintaan, kenaikan harga yang tidak normal atau penurunan kecairan tempatan, untuk mengambil langkah-langkah intervensi dan pelarasan yang sesuai.

Membina mekanisme pemantauan proaktif ini akan membantu mencegah risiko dan menstabilkan pasaran lebih awal dan dari jauh, bukannya hanya menangani masalah apabila ia telah menjadi jelas, menyebabkan tindak balas berantai dan sukar dikawal.

Di samping itu, adalah perlu untuk mempercepatkan pembinaan dan penyiapan pangkalan data bersatu, segerak dan telus mengenai tanah, perumahan dan pasaran hartanah di seluruh negara.

Ini akan menjadi infrastruktur maklumat penting untuk membantu agensi pengurusan negeri, organisasi penyelidikan dan perniagaan memantau, menganalisis, meramal dan mengendalikan pasaran dengan segera dan tepat.

“Penubuhan sistem data yang terbuka dan saling berkait antara kementerian, sektor dan lokaliti – termasuk maklumat mengenai perancangan, urus niaga, nilai, status undang-undang dan perubahan guna tanah – bukan sahaja membantu meningkatkan keberkesanan pemantauan dan penggubalan dasar, tetapi juga menyumbang kepada peningkatan ketelusan, meminimumkan risiko, mencegah spekulasi, manipulasi harga dan melindungi hak sah orang dan perniagaan yang ditekankan,” VARS menekankan.

Sumber: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html