Harga sewa makin lama makin tinggi

Pada penghujung Ogos 2024, ramai orang terkejut dengan berita bahawa Starbucks menutup kedai paling mewahnya di Ho Chi Minh City di 11-13 Han Thuyen, Daerah 1 selepas 7 tahun beroperasi dan sentiasa sesak dengan pelanggan. Apa yang lebih mengejutkan ramai orang ialah Starbucks memulangkan ruang ini selepas kontrak tamat dan tuan tanah menaikkan sewa daripada 700 juta kepada 750 juta VND/bulan, atau kira-kira 9 bilion VND/tahun.

Berlumba untuk membayar tanah utama

Bagi ahli perniagaan dan mereka yang bekerja dalam bidang penyewaan hartanah, harga sewa premis di atas adalah tidak terlalu tinggi.

Malah, terdapat premis lain di jalan Han Thuyen yang sama atau jalan berdekatan dengan harga sewa yang jauh lebih tinggi. Sebagai contoh, premis %Arabica Coffee, rangkaian kopi Jepun terkenal yang baru dibuka beberapa bulan lalu, berharga tidak kurang daripada 700 juta VND/bulan.

Lokasi utama di tengah-tengah Bandar Ho Chi Minh telah kosong selama bertahun-tahun. Foto: PHAM DINH

Walau bagaimanapun, jenis premis super mewah ini hanya untuk perniagaan yang mempunyai strategi mereka sendiri. Bagi perniagaan yang hanya ingin mengaut keuntungan daripada menjual produk dan perkhidmatan, ia akan menjadi sangat sukar untuk bertahan.

Beberapa bulan sebelum Starbucks Han Thuyen ditutup, beberapa siri jenama terkenal seperti Highlands Coffee mengembalikan premis itu di sudut jalan Nguyen Du dan Pasteur; Restoran YEN Sushi menutup cawangannya di 8 Dong Khoi. Kedai bagasi dan beg tangan MIA turut memulangkan premis itu di persimpangan Phu Dong beberapa bulan lalu. Premis ini juga mempunyai harga sewa sehingga 700 juta VND/bulan dan telah dipindahkan kepada 4 jenama besar dalam masa 5 tahun sahaja.

Malah, hakikat bahawa premis itu mahal dan perniagaan tidak mampu membelinya dalam konteks kesulitan ekonomi dan terpaksa memulangkannya bukanlah perkara baru tetapi telah berlaku sejak wabak COVID-19 meletus pada 2020 hingga kini. Menurut wartawan Akhbar Nguoi Lao Dong, sehingga kini, masih terdapat banyak premis di sepanjang jalan yang sibuk di tengah-tengah Bandaraya Ho Chi Minh seperti Nguyen Hue, Le Loi (Daerah 1), Vo Van Tan (Daerah 3), Nguyen Trai (Daerah 5), Nguyen Van Linh (Daerah 7), Phan Xich Long (tidak pernah berada di Daerah Phu Nhuan) dengan ... disewa tetapi terus ditutup.

Le Loi Street (Daerah 1) sepanjang kira-kira 550 m dan merupakan salah satu jalan tercantik di tengah-tengah Bandar Ho Chi Minh, bersilang dengan jalan "emas" seperti Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia, Nguyen Hue, tetapi kini mempunyai kira-kira 15 premis kosong. Cik Nguyen Hanh, pengurus kedai cenderamata di jalan ini, berkata bahawa sebab banyak kedai sekitar ditutup kerana mereka tidak mampu membayar sewa, sehingga 25-30 juta VND sehari, atau 800-900 juta VND/bulan; tidak termasuk kos kakitangan, cukai, modal... Beberapa pemilik kedai pada mulanya tidak menjangkakan keadaan perniagaan, lalu mereka menyewa dengan harga di luar kemampuan mereka sehingga menyebabkan tidak dapat menampung perbelanjaan, dan terpaksa menutup dan menyewa di tempat lain walaupun baru beberapa bulan berpindah.

"Kedai barang kemas, rangkaian teh susu PL yang terkenal, agensi pelancongan ... tidak mampu menanggung kos sewa dan telah memulangkan premis masing-masing. Sehingga kini, tidak ada sesiapa yang berani menyewa lagi kerana harganya terlalu tinggi. Saya juga meminta tuan rumah mengurangkan kadar sewa kerana pelancong ramai tetapi pembeli sedikit, saya tidak tahu sama ada saya boleh bertahan sehingga tahun depan" - M. Hanh.

Encik Hoang Thanh - broker rumah di 48 Le Loi, dengan struktur 1 tingkat bawah dan 1 tingkat atas - berkata bahawa pemilik rumah ini menawarkan harga 12,000 USD/bulan (hampir 300 juta VND), dengan syarat deposit 4 bulan, bayaran pendahuluan 2 bulan dan sewa sekurang-kurangnya 2 tahun. Maklumlah rumah ini sudah lebih 1 tahun kosong sejak kedai jam TT “lari” tetapi pemiliknya enggan menurunkan harga sewa.

"Jika pelanggan ingin menyewa ruang di Le Loi Street untuk perniagaan atau penjenamaan, mereka perlu mempertimbangkan dengan teliti kerana harganya sangat tinggi, antara 10,000 - 12,000 USD/bulan. Ramai pelanggan tidak mampu membayar yuran sewa ini dan terpaksa menerima kehilangan deposit mereka sebanyak ratusan juta VND" - Encik Thanh memaklumkan.

Jalan Nguyen Trai (Daerah 5) pernah dikenali sebagai "jalan fesyen " di Ho Chi Minh City, dengan beratus-ratus kedai menjual kasut, pakaian, beg tangan, topi, cermin mata... Namun, disebabkan perniagaan yang lembap dan bayaran sewa yang melangit, ramai orang telah menutup papan tanda untuk mencairkan barangan dan memindahkan premis.

Cik Pham Ngoc, wakil kedai pakaian bersalin berjenama Mdl, berkata dia ingin memindahkan ruang seluas 14.5 m2, dengan keluasan 35 m2 yang boleh digunakan termasuk 1 tingkat, 1 tingkat bawah dan 1 gudang kecil, dengan harga sewa 60 juta VND/bulan, harga pindahan 259 juta VND (termasuk saluran penandatangan, lampu simpanan lain)... "Jualan fesyen semakin berkurangan manakala harga sewa ruang berada pada tahap yang tinggi, tidak sesuai untuk pasaran. Selepas berunding berkali-kali tidak berjaya, saya memutuskan untuk memindahkannya" - jelas Cik Ngoc.

Cik Ha Phuong, pemilik kedai fesyen NN yang berdekatan, juga berkata bahawa dia perlu membubarkan semua barangannya dan memajakkan tingkat bawah seluas 80 meter persegi kerana "bersara". Harga sewa semasa ialah 45 juta VND/bulan dan penyewa mesti menyewa sekurang-kurangnya 1 tahun, dengan deposit 2 bulan. Penyewa akan menjimatkan kos rak, kaunter, dan lain-lain. Bagaimanapun, menurut penyelidikan, Cik Phuong berhenti menjual dan memulangkan premis itu kerana tuan rumah enggan menurunkan harga untuk menyokong perniagaan dan masih menaikkannya secara berterusan setiap tahun.

Lebih baik membiarkannya kosong daripada menurunkan sewa!

Sebagai penyewa, Cik Le Thi Tu Uyen, yang pakar dalam menjual barangan pengguna mesra alam dan makanan bersih, berkata dia pernah menyewa ruang pada harga 20 juta VND/bulan di Jalan Nguyen Hue, Daerah 1, tetapi menutupnya selepas hanya 3 bulan walaupun terpaksa kehilangan deposit. Kerana walaupun laluan ini sesak, kebanyakannya adalah golongan muda, pengguna yang mempunyai kemampuan berbelanja sederhana, jadi hasil yang diperoleh tidak mencukupi untuk menampung perbelanjaan.

Selepas itu, Cik Uyen menumpukan pada membangunkan saluran dalam talian dan menyedari bahawa dia hanya perlu membelanjakan kira-kira 200,000 VND/hari, atau kira-kira 6 juta VND/bulan untuk pengiklanan, untuk mencapai kira-kira 40,000 orang. Dengan kadar "tutup" sebanyak 0.5%, kedai itu mempunyai 200 pesanan/bulan. Kedai dalam talian boleh menjangkau pelanggan di mana-mana dan mengikut sasaran terima kasih kepada kecerdasan buatan (AI), jadi ia menukar kepada pesanan dengan agak baik. "Harga semasa ruang runcit adalah tidak munasabah tinggi. Pembangunan saluran dalam talian akan mengurangkan dengan ketara harga sewa dan beransur-ansur kembali kepada nilai sebenar," Cik Uyen meramalkan.

Baru-baru ini, rangkaian kedai makanan mewah di Ho Chi Minh City telah menutup kedai pertamanya yang telah beroperasi selama lebih 10 tahun di Jalan Nguyen Dinh Chieu, Daerah 3, kerana "permintaan kenaikan harga yang tidak munasabah" oleh tuan tanah. Pengasas jenama ini berkata, premis di atas yang berkeluasan kurang 40 meter persegi adalah sangat lama, penghawa dingin sering rosak dan basah apabila hujan, dan sukar untuk diubah suai kerana dindingnya dikongsi dengan kedai sebelah, tetapi sewanya sehingga 60 juta VND/bulan.

Selepas lebih 3 bulan menutup kedai makanan di atas, premis tersebut masih lagi untuk disewa, dan belum menemui pelanggan baru. "Dengan harga sewa di atas dan keadaan premis, hanya "orang besar" yang mempunyai wang yang banyak untuk disewa untuk penjenamaan atau peniaga yang "memanjakan diri" mampu untuk menyewa, manakala perniagaan biasa tidak mampu membayar sewa" - wakil rangkaian runcit ini mengulas.

Pakar industri F&B Hoang Tung - Pengerusi Pelaburan F&B & Akademi FoodEdu, berkata walaupun saluran dalam talian berkembang pesat, sumbangannya kepada hasil masih tidak ketara, dengan kebanyakan hasil masih datang daripada saluran luar talian. Oleh itu, premis perniagaan masih memegang jawatan penting dalam industri F&B. "Bukan sahaja lokasi utama meningkat dalam sewa kerana kekurangan, dengan bekalan yang kurang daripada permintaan, tetapi premis perniagaan biasa juga menunjukkan arah aliran menaik dalam harga" - beliau mengulas.

Encik Tung berkata bahawa mengikut tradisi, tuan tanah sentiasa "memegang kuasa" apabila sentiasa memerlukan pelanggan untuk mendeposit, membayar terlebih dahulu dan menaikkan harga setiap tahun atau secara berkala untuk mengimbangi inflasi. Kebanyakan tuan rumah mempunyai keadaan kewangan yang baik, jadi mereka boleh membiarkan rumah kosong selama 6 bulan hingga 1 tahun untuk mengekalkan harga, berazam untuk tidak menurunkan harga sewa. "Mengenai premis, mengekalkan harga sewa adalah baik, tetapi ada sedikit harapan untuk mengurangkannya. Pemilik kedai F&B mesti mempertimbangkan ini dalam kos mereka sebelum memulakan perniagaan mereka" - nasihat Encik Tung.

Sementara itu, Encik Nguyen Hong Hai, Pengerusi Syarikat Saham Bersama Pelaburan dan Pembangunan VNO - pakar dalam memajak dan menyewakan semula rumah dan premis - berkata bahawa punca perniagaan ditutup dan pemulangan premis tidak semestinya kerana harga sewa, tetapi mungkin mereka tidak lagi mempunyai keperluan atau menyedari bahawa keadaan perniagaan tidak dapat dilaksanakan pada masa hadapan.

Premis cantik masih mendapat permintaan

Menurut pakar industri F&B, rangkaian kopi dan minuman yang melabur banyak di lokasi utama termasuk Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland... Namun, antaranya, Katinat Coffee & Tea dan Phe La dimiliki oleh pemilik yang sama. Mungkin tujuan pelabur membangunkan kuat rantaian pada peringkat ini adalah untuk menjual saham atau untuk tujuan lain, jadi ia tidak boleh dibandingkan dengan jenama yang menjalankan perniagaan untuk memperoleh keuntungan biasa...

Malah, semakin terhad ruang di kawasan itu, semakin tinggi sewanya, dan ia jarang berkurangan. Biasanya, ruang yang indah di tengah-tengah Daerah 1 atau ruang Han Thuyen Street yang baru dibayar Starbucks, ruang bulatan Turtle Lake... sentiasa "mengawasi" jenama dan rangkaian F&B yang besar untuk disewa.

Sumber: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm