Kadar faedah yang meningkat, ujian untuk pasaran hartanah

Pulangan tekanan inflasi dan trend pengurusan berhati-hati bank pusat utama di dunia telah mengecilkan ruang untuk mengekalkan kadar faedah yang rendah. (Foto: PV)

Hartanah selalunya merupakan sektor yang paling mendapat manfaat apabila aliran tunai turun naik. Selepas tempoh yang lama mengekalkan paras yang rendah, kadar faedah simpanan di banyak bank telah meningkat secara senyap-senyap dalam jangka pendek, membawa kepada aliran menaik dalam kadar faedah pinjaman. Walaupun Bank Negara telah mengekalkan dasar sokongan kecairannya dan tidak memberi isyarat pengetatan monetari apabila ia tidak memulakan semula saluran pengeluaran wang melalui bil perbendaharaan sejak Jun, paras kadar faedah kini berada di bawah banyak tekanan.

Malah, apabila kadar faedah meningkat secara mendadak, kesan pertama dan paling ketara ialah kemerosotan kecairan dalam pasaran. Pembeli rumah, terutamanya yang menggunakan pinjaman, akan mempertimbangkan semula rancangan kewangan mereka. Sementara itu, pelabur hartanah lebih berhati-hati dengan rancangan pengembangan portfolio mereka, kerana keuntungan yang dijangkakan tidak mungkin mengimbangi peningkatan kos modal.

Pada masa yang sama, perusahaan pembangunan projek menghadapi risiko berganda: kos kewangan meningkat manakala permintaan berkurangan, menyebabkan aliran tunai menjadi perlahan dan bekalan baharu mengecut. Apabila bekalan berkurangan, urus niaga terbantut, dan oleh itu harga sukar untuk mengekalkan momentum menaik yang sama seperti dalam tempoh sebelumnya.

Pasaran hartanah adalah sektor yang banyak bergantung pada dasar kredit. (Foto: PV)

Dengan ciri menggunakan leverage hutang yang besar, hartanah adalah saluran pelaburan yang paling langsung dan sangat dipengaruhi oleh turun naik kadar faedah. Pada masa lalu, pasaran Vietnam mengalami penurunan mendadak dalam tempoh 2011-2013, apabila kadar faedah pinjaman melebihi ambang 18%-20%/tahun. Banyak perniagaan dan pelabur terpaksa menjual aset untuk mengurangkan kerugian, menyebabkan pasaran "membeku" untuk masa yang lama, harga hartanah di banyak kawasan menurun sebanyak 30-40%, walaupun di kawasan tengah.

Sebahagian daripada sebabnya datang daripada mentaliti pelaburan bergantung kepada pinjaman jangka pendek, manakala projek dan aset hartanah mempunyai kitaran pelaburan yang panjang. Apabila kos modal meningkat secara tiba-tiba, aliran tunai terganggu, dan risiko kecairan hampir tidak dapat dielakkan.

Tekanan juga datang daripada pinjaman rumah keutamaan. Walau bagaimanapun, tempoh keutamaan hanya sementara. Apabila memasuki tempoh kadar faedah terapung, jika kadar faedah am meningkat, tekanan untuk membayar balik hutang akan meningkat secara mendadak. Ramai pelanggan jatuh ke dalam situasi "tidak membayar apa-apa prinsipal tetapi faedah telah meningkat dua kali ganda". Apabila kecairan pasaran rendah, menjual semula produk untuk mengurangkan kerugian menjadi sukar dan risiko hutang lapuk boleh kembali kepada sistem kredit.

Perniagaan hartanah menghadapi risiko berganda apabila kadar faedah meningkat. Di satu pihak, mereka terpaksa menanggung kos kewangan yang lebih tinggi untuk pinjaman bagi melaksanakan projek. Sebaliknya, kuasa beli dalam pasaran merosot apabila orang ramai menghadapi kesukaran untuk mendapatkan pinjaman untuk membeli rumah.

Sementara itu, saluran mobilisasi bon korporat masih belum pulih sepenuhnya. Terbitan baharu masih berhati-hati, manakala jumlah bon matang kekal tinggi, memaksa banyak perniagaan menguruskan aliran tunai dengan menjual dana tanah, menangguhkan kemajuan pembinaan atau berunding dengan kontraktor dan bank untuk melanjutkan masa pembayaran.

Bukan sahaja menjejaskan projek yang sedang dijalankan, kadar faedah tinggi yang berpanjangan juga melemahkan keupayaan untuk mengembangkan dana tanah dan memulakan projek baharu. Akibatnya, bekalan perumahan menghadapi risiko penurunan yang ketara dalam jangka sederhana.

Akibat lain ialah kesan tidak langsung ke atas pelaburan awam dan kos infrastruktur. Apabila harga bahan mentah, kos buruh dan pembersihan tapak meningkat, kemajuan banyak projek pengangkutan utama menjadi perlahan. Ini secara langsung memberi kesan kepada jangkaan kenaikan harga bagi kawasan yang diramalkan "mendapat manfaat daripada infrastruktur", meletakkan banyak pelabur sekunder dalam kedudukan yang sukar.

Walaupun menghadapi banyak cabaran, prospek jangka panjang untuk pasaran hartanah Vietnam kekal positif, hasil daripada permintaan perumahan sebenar yang kukuh dan urbanisasi. Apabila ekonomi berkembang, segmen seperti perumahan, hartanah perindustrian, pejabat untuk pajakan dan runcit akan mengekalkan permintaan yang stabil.

Persatuan Broker Hartanah Vietnam percaya bahawa, pada masa ini, pembeli rumah harus memanfaatkan peluang apabila kadar faedah masih rendah dan bekalan semakin pulih. Sehubungan itu, penggunaan pinjaman hendaklah dikawal pada tahap yang selamat, tidak melebihi 50% daripada nilai hartanah, untuk mengelakkan risiko apabila kadar faedah mungkin berbalik. Pembeli juga harus mengutamakan pemilihan projek oleh pelabur berwibawa dengan kapasiti kewangan yang kukuh, jaminan undang-undang dan kemajuan pembinaan, terutamanya dengan produk perumahan yang dibentuk pada masa hadapan.

Sumber: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html