Kadar faedah simpanan meningkat, apakah kesan pasaran hartanah?

Menurut pakar, apabila kadar faedah deposit meningkat, kos input bank akan meningkat, meletakkan tekanan ke atas kadar faedah pinjaman hampir tidak dapat dielakkan, walaupun mungkin terdapat kelewatan tertentu.

Diramalkan dalam beberapa bulan akan datang, bank akan mendapati sukar untuk mengekalkan tahap pinjaman yang rendah seperti pada awal 2025. Oleh itu, purata kadar faedah pinjaman pada suku keempat mungkin meningkat berbanding suku ketiga 2025.

Menurut Persatuan Realtors Vietnam (VARS), kesan pertama dan paling jelas apabila kadar pinjaman meningkat ialah penurunan kecairan dalam pasaran. Pembeli rumah, terutamanya yang menggunakan pinjaman, akan mempertimbangkan semula rancangan kewangan mereka. Sementara itu, pelabur lebih berhati-hati dengan rancangan untuk mengembangkan portfolio mereka, kerana keuntungan yang dijangkakan tidak mungkin mengimbangi peningkatan kos modal.

Pada masa yang sama, perusahaan pembangunan projek menghadapi risiko berganda: meningkatkan kos kewangan manakala permintaan menurun, menyebabkan aliran tunai menjadi perlahan dan bekalan baharu mengecut. Apabila bekalan berkurangan, urus niaga terbantut, dan oleh itu harga sukar untuk mengekalkan momentum menaik yang sama seperti dalam tempoh sebelumnya.

Pasaran hartanah mungkin terjejas apabila kadar faedah meningkat. (Ilustrasi: Cong Hieu).

Dengan ciri menggunakan leverage hutang yang besar, hartanah adalah saluran pelaburan yang paling langsung dan sangat dipengaruhi oleh turun naik kadar faedah. Sebahagian daripada sebabnya datang daripada psikologi pelaburan bergantung pada pinjaman jangka pendek, manakala projek dan aset hartanah mempunyai kitaran pelaburan yang panjang. Apabila kos modal meningkat secara tiba-tiba, aliran tunai terganggu, dan risiko kecairan hampir tidak dapat dielakkan.

Menurut VARS, tekanan juga datang daripada pinjaman rumah keutamaan. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, untuk merangsang pasaran, banyak pelabur dan bank perdagangan telah melancarkan pakej pinjaman perumahan dengan kadar faedah keutamaan daripada hanya 5.5%/tahun, malah tanpa faedah, dengan tempoh tangguh prinsipal sehingga 5 tahun. Dasar ini membantu sebilangan besar orang dan pelabur mengakses modal murah untuk memiliki hartanah.

Walau bagaimanapun, tempoh keutamaan selalunya hanya sementara. Apabila memasuki tempoh kadar faedah terapung, jika paras kadar faedah am meningkat, tekanan untuk membayar balik hutang pembeli rumah akan meningkat secara mendadak. Apabila kecairan pasaran rendah, menjual semula produk untuk mengurangkan kerugian menjadi sukar dan risiko hutang lapuk boleh kembali kepada sistem kredit.

Menurut VARS, kadar faedah tinggi yang berpanjangan juga boleh melemahkan keupayaan untuk mengembangkan dana tanah dan memulakan projek baharu. Malah, bank sering cenderung untuk meningkatkan kadar faedah semasa tempoh kemelesetan pasaran. Pada masa itu, banyak perniagaan memilih untuk "duduk diam" dan bukannya mengembangkan pelaburan untuk mengehadkan kerugian. Akibatnya, bekalan perumahan berisiko merosot dalam jangka masa sederhana.

Menurut Profesor Madya Dr Dinh Trong Thinh - seorang pakar ekonomi , kadar faedah adalah "injap kawal selia" yang paling sensitif untuk pasaran hartanah. Apabila kos pinjaman meningkat, harga perumahan tidak mungkin meningkat secara mendadak seperti tempoh sebelumnya. Pelabur yang menggunakan leverage kewangan yang tinggi terpaksa menstruktur semula portfolio mereka atau menjual aset untuk mengurangkan beban hutang mereka. Sementara itu, mereka yang mempunyai keperluan perumahan sebenar juga mesti mengira semula rancangan kewangan mereka kerana tekanan yang meningkat untuk membayar balik hutang bulanan.

Pembeli rumah harus berhati-hati apabila meminjam wang. (Foto: Cong Hieu).

Apakah yang perlu dilakukan oleh pembeli rumah?

Dalam konteks ini, VARS mengesyorkan agar orang ramai tidak meminjam lebih daripada 50% daripada nilai hartanah untuk mengelakkan risiko apabila kadar faedah meningkat. Pada masa yang sama, mereka harus memilih pelabur dan projek yang bereputasi baik dengan status undang-undang yang telus untuk mengelakkan kehilangan kedua-dua wang dan harta benda apabila projek itu lewat dari jadual atau tidak boleh diserahkan.

Dr. Nguyen Tri Hieu, pakar kewangan dan perbankan, juga mengesyorkan pembeli rumah hanya perlu meminjam sehingga 80% daripada nilai hartanah, sambil memastikan bayaran balik bulanan tidak melebihi 50% daripada pendapatan bersih. Lebih penting lagi, mereka harus mempunyai dana rizab sekurang-kurangnya 6-12 bulan, sekiranya berlaku kehilangan pekerjaan atau pengurangan pendapatan.

En. Do Quy Duy - Ketua Pegawai Eksekutif, Syarikat Pelaburan dan Perdagangan Hartanah Thoi Dai Moi - berkongsi bahawa untuk keluarga dengan pendapatan bulanan kira-kira 30-40 juta VND/bulan, adalah munasabah untuk hanya meminjam kira-kira 40% daripada nilai aliran tunai itu untuk membayar faedah bank.

Secara khusus, dengan pendapatan 30 juta/bulan, anda perlu membelanjakan kira-kira 12 juta untuk membayar bank, dengan pendapatan 40 juta/bulan, anda perlu membelanjakan kira-kira 16.17 juta. Ini adalah pinjaman yang sesuai.

Bagi mereka yang berpendapatan hanya kira-kira 20 juta VND, mereka harus mempertimbangkan untuk meningkatkan aliran tunai sebelum membuat pinjaman rumah untuk mengelakkan risiko.

Sejak awal November, banyak bank telah meningkatkan kadar faedah deposit mereka. Sebagai contoh, VPBank meningkat sebanyak 0.3%/tahun berbanding bulan sebelumnya. Techcombank mengumumkan bahawa kadar faedah untuk tempoh 1-2 bulan meningkat sebanyak 0.2%/tahun kepada 3.95%/tahun; kadar faedah untuk tempoh 3 bulan meningkat sebanyak 0.3%/tahun kepada 4.75%/tahun.

PVCombank juga secara serentak meningkatkan kadar faedah sebanyak 0.5%/tahun untuk tempoh dari 1-36 bulan.

Bank Komersial Saham Bersama Pembangunan Ho Chi Minh City ( HDBank ) meningkatkan kadar faedah sebanyak 0.15%/tahun untuk tempoh 1-5 bulan dan 0.2%/tahun untuk tempoh 6 bulan.

Bank Saham Bersama Komersial Era Kemakmuran (GPBank) telah melaraskan kadar faedah depositnya untuk semua terma. Peningkatan adalah 0.1% setahun untuk deposit berjangka 1-5 bulan dan 0.2% setahun untuk deposit berjangka 6-36 bulan.

Sumber: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html