Sebab mengapa pangsapuri semakin mahal; Pelabur perumahan sosial jarang mendapat keuntungan sebanyak 10%

Menjelang 2025, pangsapuri mampu milik akan meningkat dalam harga lebih daripada pangsapuri mewah; Hanoi akan membuka untuk jualan hampir 14,000 rumah, kebanyakannya mahal; Hanoi meminta polis menangani situasi "rasuah" apabila membeli perumahan sosial.

Sebab mengapa pangsapuri semakin mahal; Pelabur perumahan sosial jarang mendapat keuntungan sebanyak 10%

Menjelang 2025, pangsapuri mampu milik akan meningkat dalam harga lebih daripada pangsapuri mewah; Hanoi akan membuka untuk jualan hampir 14,000 rumah, kebanyakannya mahal; Hanoi meminta polis menangani situasi "rasuah" apabila membeli perumahan sosial.

Berikut ialah sorotan hartanah minggu ini.

Setiap meter persegi apartmen menanggung berpuluh-puluh jenis kos.

Wartawan Akhbar Elektronik Pelaburan - Baodautu.vn meninjau pasaran dan menghubungi banyak perniagaan, mereka semua mengatakan bahawa kenaikan harga tidak "dikenakan" oleh pelabur, tetapi berdasarkan kos pelaburan. Khususnya, untuk projek pangsapuri, untuk menambah harga bagi setiap meter persegi yang dijual kepada pelanggan, akan ada tidak kurang daripada 10 jenis kos.

Peningkatan kos tanah dan pembinaan, digabungkan dengan menunggu lama untuk mendapatkan permit, telah menyebabkan harga pangsapuri melambung tinggi.

Yang pertama ialah wang untuk membeli tanah. Untuk dapat menubuhkan projek hartanah, pelabur mesti mempunyai dana tanah, dan harga tanah pada masa ini agak tinggi. Sebagai contoh, di Binh Duong , kawasan yang bersempadan dengan Bandaraya Ho Chi Minh, dana tanah lebih daripada 5,000 m2 yang boleh digunakan untuk projek hartanah akan menelan belanja antara 200 hingga 300 bilion VND. Jumlah wang untuk membeli tanah ini, perusahaan hanya menggunakan 30% daripada modal sendiri, selebihnya akan dipinjam dari bank, kadar faedah biasanya 10%/tahun.

Kedua, jika ada dana tanah, tetapi jika tanah belum dibersihkan, pampasan untuk pembersihan tapak perlu dijalankan, kos ini biasanya menyumbang 30% daripada kos pelaburan.

Ketiga, selepas mempunyai dana tanah, perusahaan akan menjalankan prosedur undang-undang untuk projek tersebut, kos prosedur undang-undang untuk projek adalah dari 10% hingga 15% daripada jumlah modal pelaburan projek.

Keempat ialah cukai guna tanah. Bayaran ini dikenakan mengikut senarai harga tanah yang dikeluarkan oleh wilayah atau bandar berdasarkan senarai harga tanah semasa.

Kelima ialah kos pembinaan projek. Pada masa ini, harga simen, batu bata, keluli, peralatan kebersihan, dan dalaman semakin meningkat. Untuk projek mewah, ia akan berada pada 20 - 30 juta VND/m2, untuk projek jarak pertengahan, ia akan berada pada 15 - 20 juta VND/m2. Kebiasaannya, kos pembinaan projek akan dipinjam oleh pelabur daripada bank untuk membuat pelaburan awal. Jika projek itu setinggi 20 tingkat, dengan lebih daripada 700 produk, dan 1 ruang bawah tanah, kos pembinaan akan menjadi kira-kira 1,000 bilion VND, kadar faedah pinjaman biasa ialah 10%, dan masa pembinaan ialah 28 bulan. Oleh itu, terdapat hampir 300 bilion VND faedah pinjaman untuk pembinaan, faedah ini akan dimasukkan ke dalam harga rumah apabila dijual kepada pelanggan.

Keenam ialah kos pemasaran dan jualan. Kos ini adalah kira-kira 10% daripada modal pelaburan projek dan juga ditambah kepada harga jualan kepada pelanggan.

Ketujuh ialah kos komisen untuk broker. Dengan segmen pangsapuri semasa, kadar komisen untuk broker adalah 6-7%/produk yang dijual. Kos ini juga ditambah dengan harga jualan rumah tersebut.

Yang kelapan ialah kos jualan, diskaun seperti pemberian emas, kereta dan sebagainya kepada pelanggan. Kos ini adalah kira-kira 1% daripada nilai produk.

Kesembilan ialah perbelanjaan cukai pendapatan korporat, iaitu pada 20%.

Kesepuluh ialah kos keuntungan perusahaan pada setiap projek. Keuntungan akan dikira oleh perusahaan pada kadar terendah kira-kira 20%.

Akhir sekali, terdapat kos pengurusan projek dan gaji kakitangan korporat.

Apatah lagi, jika prosedur undang-undang projek lambat, bertahan 4-5 tahun, kadar faedah bank tahunan yang perlu dibayar oleh perniagaan untuk pinjaman akan dikenakan terus kepada harga rumah.

Pada tahun 2025, pangsapuri mampu milik akan meningkatkan harga lebih daripada pangsapuri mewah

Baru-baru ini, Vietnam Report Joint Stock Company (Vietnam Report) telah mengumumkan penarafan 10 syarikat hartanah berprestij pada tahun 2025. Khususnya, ulasan mengenai harga hartanah pada masa akan datang menyerlah. Melalui tinjauan itu, kebanyakan perniagaan percaya bahawa harga akan terus meningkat pada 2025.

Turun naik harga hartanah mengikut segmen.

Khususnya, segmen perumahan, pangsapuri mewah, pejabat untuk disewa, hartanah perindustrian dan tanah akan meningkat sedikit dalam harga kurang daripada 10%.

Sementara itu, segmen perumahan, pangsapuri kos rendah hingga pertengahan akan mengalami peningkatan yang lebih besar, daripada 20 - 30%. Khususnya untuk segmen hartanah resort, perniagaan percaya bahawa harga tidak akan banyak turun naik. Ini juga merupakan jenis dengan kadar pemulihan paling perlahan selepas tempoh yang sukar.

Terutama, Vietnam Report menilai bahawa pasaran hartanah mengalami banyak turun naik disebabkan oleh maklumat tentang penggabungan tempatan. Pada masa ini, ramai pelabur sedang memburu dana tanah di kawasan yang dijangka menjadi pusat pentadbiran. Ini menyebabkan harga tanah meningkat mendadak, di beberapa tempat sehingga 20% walaupun belum ada pengumuman rasmi.

Hanoi bakal membuka untuk jualan hampir 14,000 rumah, kebanyakannya mahal.

Jabatan Pembinaan Hanoi baru sahaja mengemas kini senarai projek perumahan masa depan yang layak untuk dijual di kawasan itu. Sehubungan itu, 11 projek perumahan baharu telah diluluskan, menambah 13,995 unit kepada bekalan pasaran.

Projek pangsapuri baharu dibuka untuk dijual di daerah Ha Dong. Foto: Thanh Vu

Daripada jumlah tersebut, pangsapuri terus mendominasi dengan 8,798 unit dalam 5 projek. Segmen bertingkat rendah mempunyai 6 projek, menyediakan 5,197 unit.

Kebanyakan projek pangsapuri terletak di dua kawasan bandar Ocean Park dan Smart City. Daripada jumlah itu, pelabur Masterise Homes mempunyai bilangan pangsapuri terbanyak untuk dijual dengan 2,461 unit. Ini adalah produk bertingkat tinggi daripada bangunan Z34, U38 dan U38A di lot B6-CT01 (Ocean Park 1).

Selain itu, satu lagi projek di Ocean Park juga akan dibuka untuk jualan lebih 2,000 pangsapuri dalam masa terdekat. Itulah kompleks pangsapuri U26A, T26M, Z30 di atas lot B4-CT01, yang dilaburkan oleh CapitaLand.

Dalam segmen perumahan bertingkat rendah, dua projek terbesar terletak di bahagian barat Hanoi. The New Life Urban Area - Sunshine Grand Capital telah diluluskan untuk dibuka untuk jualan kira-kira 2,300 unit. Projek ini merangkumi kawasan komune Tan Lap dan Tan Hoi (daerah Dan Phuong) dan komune Duc Thuong dan Duc Giang (daerah Hoai Duc).

Juga di daerah Dan Phuong, kawasan bandar Vingroup Green City telah dibenarkan dibuka untuk jualan sebanyak 2,279 unit. Projek ini mempunyai skala 133.4 hektar, terletak di 4 komune Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha dan Lien Trung (daerah Dan Phuong). Projek ini baru sahaja dilancarkan pada 10 Mac.

Menjelang 2025, bekalan perumahan di Hanoi tidak lagi terhad. Namun, satu lagi masalah sukar telah muncul. Itulah ketidakseimbangan antara bekalan dan permintaan, apabila segmen mewah hampir menguasai keseluruhan pasaran. Sementara itu, segmen rumah mampu milik mengalami kekurangan yang serius.

Keuntungan pelabur perumahan sosial jarang mencapai 10%

Berkongsi dengan wartawan Akhbar Elektronik Pelaburan - Baodautu.vn , wakil media Syarikat BIC Vietnam berkata bahawa Undang-undang Perumahan 2023 menetapkan bahawa keuntungan maksimum untuk pelabur perumahan sosial ialah 10%. Walau bagaimanapun, dalam kebanyakan projek, perniagaan mendapati sukar untuk mencapai kadar di atas.

Pada masa ini, pelabur hanya boleh menikmati keuntungan maksimum 10% apabila membina perumahan sosial. Foto: Thanh Vu

Realitinya, keuntungan yang diperolehi unit ini hanya kira-kira 7%. Keuntungan ini hanya mencukupi untuk perniagaan mengendalikan jenteranya. Walau bagaimanapun, syarikat masih berterusan dalam membangunkan perumahan kos rendah untuk menunjukkan tanggungjawab sosial, membina reputasi, dan dari situ menjual produk komersial lain.

Sebelum ini, menjawab Akhbar Elektronik Pelaburan , Encik Tran Duc Vinh, Pengerusi Lembaga Pengarah Kumpulan Tran Anh, berkata bahawa di wilayah Long An, pangsapuri perumahan sosial dengan keluasan 40 m2, dengan mezanin, dijual dengan harga kira-kira 15 juta VND/m2. Namun, kos pembinaan sudah mencecah 10 juta VND/m2, belum lagi modal pinjaman, harga tanah...

"Untuk setiap meter persegi, kami hanya memperoleh keuntungan 1 juta VND, atau kira-kira 5%," kata Encik Tran Duc Vinh.

Dalam situasi yang sama, Encik Le Huu Nghia, Pengarah Syarikat Harta Tanah Le Thanh, berkata bahawa keuntungan maksimum 10% adalah terlalu rendah. Sementara itu, jumlah masa untuk melaksanakan projek, daripada pelesenan kepada pelaburan dan pembinaan, mengambil masa kira-kira 7 tahun.

“Dianggarkan setiap tahun pelabur hanya mempunyai kira-kira 1.3 - 1.5% keuntungan, tidak mencukupi untuk pelaburan semula,” komen Encik Le Huu Nghia.

Berdepan dengan situasi di atas, Kementerian Pembinaan sedang mendapatkan pendapat mengenai draf Resolusi mengenai perintis beberapa mekanisme dan dasar khusus untuk pembangunan perumahan sosial untuk dipertimbangkan dan dikemukakan oleh Kerajaan kepada Dewan Negara untuk kelulusan. Draf itu menetapkan banyak mekanisme keutamaan dan lebih terbuka untuk pelabur dalam projek perumahan sosial.

Terutama, Kementerian Pembinaan telah mencadangkan untuk meningkatkan margin keuntungan bagi pelabur perumahan sosial daripada 10% kepada maksimum 13% daripada jumlah kos pembinaan projek. Pelabur akan mendasarkan margin keuntungan ini pada senarai harga untuk menjual, memajak dan menyewa perumahan sosial.

Tahap keuntungan baharu akan digunakan untuk semua projek perumahan sosial dan perumahan untuk angkatan tentera, yang dibina di atas tanah awam dan 20% dana tanah projek perumahan komersial. Di samping itu, dasar ini juga terpakai untuk projek perumahan sosial yang telah siap tetapi agensi pengurusan Negeri masih belum meluluskan harga jualan, sewa dan sewa beli.

Hanoi meminta polis menangani situasi "rasuah" untuk membeli perumahan sosial

Baru-baru ini, Jabatan Pembinaan Hanoi telah meminta polis bandar untuk mengukuhkan hala tuju polis peringkat komune (di mana terdapat projek perumahan sosial) untuk menyemak dan mengendalikan broker yang mengambil kesempatan menerima pengisytiharan dan menyerahkan dokumen pembelian/pajakan/sewa-beli yang melanggar undang-undang. Sebarang tindakan penipuan apabila mengisytiharkan dan mengesahkan dokumen perumahan sosial apabila ditemui, termasuk semasa proses pasca pemeriksaan, akan dikendalikan mengikut peraturan semasa.

Jabatan Pembinaan juga meminta Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar mengarahkan Pejabat Pendaftaran Tanah memudahkan orang ramai mengisytiharkan dokumen pengesahan keadaan perumahan. Pada masa yang sama, Jawatankuasa Rakyat di peringkat komune juga perlu menyokong orang ramai dalam mengesahkan syarat perumahan, pendapatan, dan pinjaman keutamaan.

Betul-betul di hadapan projek perumahan sosial N01 Ha Dinh (daerah Thanh Tri), sebuah syarikat hartanah dengan beraninya membuka perkhidmatan untuk memproses dokumen. Foto: Thanh Vu

Ambil perhatian, orang ramai hanya boleh menghantar permohonan terus kepada pelabur, bukan melalui broker atau perantaraan lantai perdagangan hartanah. Sebelum menjual/menyewa/menyewa untuk membeli perumahan sosial, pelabur bertanggungjawab melaporkan kepada Jabatan untuk menyiarkan maklumat secara terbuka di halaman maklumat elektronik unit ini tentang masa untuk menerima permohonan dan harga jualan.

Sebelum ini, menurut penyiasatan wartawan Akhbar Elektronik Pelaburan - Baodautu.vn , beberapa lantai perdagangan dan broker secara berterusan mengiklankan kuota pembelian perumahan sosial baharu dengan perbezaan 200 juta VND hingga 1 bilion VND berbanding harga asal.

Di rangkaian sosial, ramai pakar hartanah yang mengaku diri sendiri juga menjual pembelian perumahan sosial "pasti menang". Individu ini secara terbuka menegaskan bahawa mereka mempunyai hubungan dengan perniagaan, itulah sebabnya mereka mempunyai kelebihan sedemikian.

Malah perkhidmatan perundingan untuk membuat dokumen, yang biasanya diberikan secara percuma oleh pelabur, sedang dieksploitasi oleh organisasi dan individu yang mengenakan bayaran 5-10 juta VND/set. Beberapa unit malah secara terbuka menggantung papan tanda menerima dokumen betul-betul di hadapan pintu pagar projek perumahan sosial.

Kementerian Pembinaan meminta penjelasan mengenai orang ramai yang berdiri dalam hujan untuk menuntut penyerahan perumahan sosial

Timbalan Menteri Pembinaan Nguyen Van Sinh baru sahaja menghantar dokumen kepada Jawatankuasa Rakyat Hanoi, meminta untuk menyemak maklumat berkaitan orang yang berdiri dalam hujan, meminta pelabur menyerahkan perumahan sosial.

Pada masa pelancarannya, perumahan sosial di kawasan bandar Dai Mo mempunyai harga yang hampir sama dengan pangsapuri komersial di kawasan itu. Foto: Dung Minh

Sebelum ini, pada 25 Februari, berpuluh-puluh pelanggan yang membeli pangsapuri di bangunan HH4 dalam projek kawasan berfungsi bandar Dai Mo (wad Dai Mo, daerah Nam Tu Liem, Hanoi) berkumpul di bangunan Menara Landmark FLC di jalan Le Duc Tho. Ramai orang menggantung sepanduk dalam hujan untuk meminta pelabur, Syarikat Saham Bersama Pelaburan Hartanah Alaska, anak syarikat Kumpulan FLC, untuk menyerahkan rumah-rumah tersebut sebaik sahaja komited.

Pelanggan berkata mereka telah menandatangani kontrak untuk membeli pangsapuri itu pada 2020, dengan tarikh serahan dijangka pada suku kedua 2022. Bagaimanapun, pelabur tidak memenuhi komitmennya dan menangguhkan tarikh penyerahan sebanyak 3 kali. Malah ada pelanggan yang membayar nilai penuh pangsapuri, termasuk 2% yuran penyelenggaraan seperti yang ditetapkan, tetapi masih belum menerima rumah itu.

Menurut Fasal 15, Perkara 75 Dekri No. 100/2024 Kerajaan yang memperincikan beberapa perkara Undang-undang Perumahan mengenai pembangunan dan pengurusan perumahan sosial, Kementerian Pembinaan meminta Jawatankuasa Rakyat Hanoi untuk mengarahkan agensi yang berwibawa untuk memeriksa dan menjelaskan refleksi di atas dan melaporkan hasilnya kepada Kementerian sebelum 250 Mac.

Dalam notis terkini yang dihantar kepada pelanggan pada 25 Februari, pelabur merancang untuk melengkapkan sambungan grid sebelum 15 Mac; dari 15 Mac hingga 15 April, ia akan menjalankan ujian sistem teknikal dan pemeriksaan pencegahan kebakaran; dan menjemput pihak berkuasa yang berwibawa untuk memeriksa sebelum 25 April. Bagaimanapun, ramai penduduk telah menyatakan kebimbangan mengenai kesahihan notis ini, kerana tandatangan wakil tidak disertakan dengan tajuk tertentu.

Bangunan perumahan sosial HH4 setinggi 29 tingkat, termasuk 173 pangsapuri sosial untuk dijual, 57 pangsapuri untuk disewa dan 58 pangsapuri komersial. Keluasan pangsapuri antara 48 - 70m2.

Masa untuk menerima permohonan pembelian rumah bermula dari April 2021. Masa untuk menyerahkan rumah tersebut dijanjikan oleh pelabur pada suku kedua 2022. Harga jualan seperti yang diluluskan oleh Jabatan Pembinaan Hanoi adalah lebih daripada 16.8 juta VND (termasuk 5% VAT, tidak termasuk 2% yuran penyelenggaraan).

Quang Ngai membongkar projek perumahan sosial 450 bilion VND

HUD - Projek Perumahan Sosial Phu My ialah plot kediaman bertingkat tinggi dalam projek Kawasan Bandar Phu My, bandar Quang Ngai. Projek itu dilaburkan oleh Perbadanan Pembangunan Perumahan dan Bandar (HUD).

Projek itu akan melabur dalam pembinaan dua menara 9 tingkat baharu, dengan kira-kira 384 pangsapuri di atas keluasan 15,567 m2, jumlah keluasan lantai 36,700 m2, memenuhi keperluan kira-kira 1,000 orang. Jumlah modal pelaburan adalah kira-kira 450 bilion VND, tempoh pelaksanaan projek adalah dari 2025 hingga 2028.

Imej perspektif HUD - Projek Perumahan Sosial Phu My.

Menurut wakil pelabur itu, setakat ini, daripada jumlah hampir 16,000 m2 tanah (memohon untuk membina projek perumahan sosial), terdapat kira-kira 2,955 m2 pampasan pembersihan tanah yang belum siap.

Bagi kawasan selebihnya (tanpa masalah), pelabur sedang melaksanakan infrastruktur teknikal penting, dijangka siap pada 2025.

Mengenai kemajuan pelaksanaan, HUD Corporation telah mengupah organisasi perunding untuk menyediakan laporan kajian kebolehlaksanaan, reka bentuk asas dan dokumen yang lengkap, dan sedang menganjurkan semakan teknikal.

Dijangkakan pada tahun 2025, kelulusan projek pelaburan dan reka bentuk lukisan pembinaan akan siap; dari 2026 - 2027, pelaksanaan pelaburan fasa 1 projek dengan skala 192 pangsapuri di blok B akan siap; menjelang 2028, fasa 2 akan siap, dengan skala 192 pangsapuri di blok A.

Menyiapkan 4 projek perancangan untuk bangunan pangsapuri lama di daerah Dong Da pada bulan Mac

Pada 20 Mac, Pejabat Jawatankuasa Rakyat Hanoi mengeluarkan Notis No. 139/TB-VP mengenai kesimpulan Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Hanoi Duong Duc Tuan pada sesi kerja mengenai 4 projek perancangan terperinci untuk pengubahsuaian dan pembinaan semula bangunan pangsapuri lama di Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, Daerah Dong Da.

Sehubungan itu, selepas mendengar laporan Ketua Jawatankuasa Rakyat Daerah Dong Da, unit perunding perancangan dan pendapat perwakilan yang menghadiri mesyuarat tersebut, Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Hanoi Duong Duc Tuan sebulat suara membuat kesimpulan dan mengarahkan seperti berikut:

Mengenai kemajuan, Jawatankuasa Rakyat Daerah Dong Da menyelaras rapat dengan Jabatan dan cawangan Bandaraya Hanoi untuk melaksanakan prosedur secara serentak untuk mengumpul pendapat daripada masyarakat, melaporkan kepada Majlis Penilaian Perancangan Bandar dan Perancangan Pembinaan Bandar Hanoi dan agensi yang berkaitan, menyiapkan 4 projek perancangan terperinci di atas pada Mac 2025, menyerahkannya kepada Jabatan Perancangan pada April 2025, dan menyerahkannya kepada Jabatan Perancangan pada April20 Jawatankuasa Rakyat Bandar Hanoi untuk pertimbangan dan kelulusan pada Mei 2025.

Mengenai kaedah pengiraan dana lantai perumahan yang diperlukan untuk menyusun semula projek perancangan: Keluasan lantai perumahan dalam projek perancangan ditentukan berdasarkan prinsip pematuhan dengan Program Pembangunan Perumahan, Keputusan No. 34/2024/QD-UBND bertarikh 27 Mei 2024 Jawatankuasa Rakyat Hanoi.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html