Bank Negara: Tiada larangan memberi pinjaman untuk membeli rumah masa depan

Baru-baru ini, Bank Negara mengeluarkan Pekeliling 22/2023 yang meminda dan menambah Pekeliling 41/2016 yang mengawal selia nisbah keselamatan modal bank.

Pekeliling ini berkuat kuasa mulai 1 Julai tahun ini, dengan banyak kandungan baharu. Terdapat beberapa kebimbangan bahawa peraturan baharu akan menyebabkan kesukaran kepada pembeli rumah.

Secara khusus, pasaran bimbang apabila pekeliling itu berkuat kuasa, ia tidak akan membenarkan bank perdagangan dan cawangan bank asing memberi pinjaman kepada individu untuk membeli "perumahan komersial yang belum siap untuk penyerahan (iaitu perumahan komersial yang dibentuk pada masa hadapan") yang dijamin (digadaikan) oleh rumah itu sendiri. Oleh itu, individu yang ingin meminjam kredit untuk membeli perumahan komersial "bentuk masa hadapan" mesti melaksanakan langkah keselamatan lain atau mengamankannya dengan aset lain.

Walau bagaimanapun, Bank Negara mengesahkan bahawa peraturan baru itu tidak menyekat hak pembeli rumah masa depan dan tidak bertentangan dengan peraturan semasa.

Rumah yang siap akan diberi penarafan berisiko rendah.

Secara khusus, Fasal 10, Perkara 2 Pekeliling 41/2016 Bank Negara menetapkan: "Pinjaman yang dijamin oleh hartanah ialah pinjaman kepada individu atau entiti sah untuk membeli hartanah, menjalankan projek hartanah dan dijamin oleh hartanah atau projek hartanah yang dibentuk daripada pinjaman mengikut peruntukan undang-undang mengenai transaksi bercagar".

Pekeliling 22/2023 tidak meminda atau menambah kandungan ini. Organisasi dan individu yang perlu membeli rumah dan menjamin (gadai) rumah masa hadapan ini akan menggunakan pekali risiko 30-120% bergantung kepada nisbah jaminan yang dikira dengan nisbah baki pinjaman kepada nilai cagaran. Sekiranya tiada maklumat tentang nisbah jaminan, pekali risiko ialah 150%.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — Pekeliling 22/2023 tidak menyekat hak untuk membeli perumahan masa hadapan (Ilustrasi: Tran Khang).

Sementara itu, Fasal 1, Perkara 1 Pekeliling No. 22 meminda dan menambah Fasal 11, Perkara 2 Pekeliling No. 41 mengenai pinjaman gadai janji rumah, iaitu pinjaman yang dijamin oleh hartanah untuk individu membeli rumah.

Khususnya, pinjaman bercagar hartanah untuk individu membeli rumah mesti memenuhi syarat berikut:

Pertama, sumber pembayaran balik hutang bukanlah sumber pendapatan sewa yang dijana daripada pinjaman.

Kedua, rumah telah siap untuk serahan mengikut kontrak jual rumah.

Ketiga, bank dan cawangan bank asing mempunyai hak undang-undang penuh untuk mengendalikan rumah yang dicagarkan apabila pelanggan tidak dapat membayar balik hutang mereka mengikut peruntukan undang-undang mengenai transaksi bercagar dan undang-undang mengenai perumahan.

Keempat, rumah yang terbentuk daripada pinjaman gadai janji ini mestilah dinilai secara bebas (dinilai oleh pihak ketiga atau oleh jabatan yang bebas daripada jabatan kelulusan kredit bank atau cawangan bank asing) dengan prinsip berhemat (nilai tidak lebih tinggi daripada harga pasaran pada masa kelulusan pinjaman) mengikut peraturan bank atau cawangan bank asing.

Bagi pinjaman untuk membeli perumahan sosial, membeli perumahan di bawah program dan projek sokongan Kerajaan , ia ditentukan mengikut peruntukan undang-undang mengenai perumahan dan memenuhi syarat (pertama, ketiga, keempat) yang dinyatakan di atas.

Mengenai peraturan ini, Bank Negara menjelaskan bahawa pinjaman gadai janji rumah akan merangkumi: Pinjaman gadai janji rumah untuk membeli rumah yang memenuhi syarat yang ditetapkan, termasuk syarat siap untuk penyerahan, dan pinjaman untuk membeli perumahan sosial, membeli rumah di bawah program dan projek sokongan Kerajaan. Pekali risiko yang digunakan untuk pinjaman gadai janji rumah adalah antara 20-100%, bergantung pada nisbah jaminan dan nisbah pendapatan.

Bagi pinjaman untuk membeli perumahan sosial, membeli rumah di bawah program dan projek sokongan Kerajaan, tidak perlu memenuhi syarat rumah siap untuk penyerahan dan pekali risiko adalah lebih rendah daripada pinjaman gadai janji rumah lain pada kadar 20-50% sahaja, bagi melaksanakan dasar Kerajaan menggalakkan perumahan sosial.

Bank Negara berkata bahawa syarat rumah siap di bawah kontrak pembelian rumah hanya terpakai untuk pinjaman gadai janji rumah (yang tertakluk kepada pekali risiko yang lebih rendah daripada penghutang lain yang dijamin oleh hartanah).

Sekiranya organisasi atau individu mempunyai keperluan untuk membina atau membeli perumahan masa hadapan dan menggadaikan perumahan masa hadapan, ia akan menjadi kes pinjaman yang dijamin oleh hartanah seperti yang ditetapkan dalam Fasal 10, Perkara 2 Pekeliling 41 dan pekali risiko yang sepadan seperti yang ditetapkan dalam Fasal 10, Perkara 9 Pekeliling 41 akan digunakan.

"Oleh itu, peraturan ini tidak menyekat hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan masa depan dan tidak bertentangan dengan peraturan semasa," tegas Bank Negara.

Sebelum ini, mengulas mengenai Pekeliling 22/203 Bank Negara, Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA) - berkata bahawa peraturan di atas tidak membenarkan bank perdagangan dan cawangan bank asing memberi pinjaman kepada orang ramai untuk membeli perumahan komersial yang belum siap untuk diserahkan (iaitu perumahan komersial yang dibentuk pada masa hadapan) yang dijamin oleh (digadaikan sendiri).

Menurutnya, sekiranya butiran di atas tidak dipinda serta-merta sebelum Pekeliling itu berkuat kuasa, peraturan ini boleh membawa kepada akibat buruk, menyebabkan kesukaran dan menghalang operasi biasa pasaran hartanah, menjejaskan proses pemulihan dan pembangunan pasaran secara negatif baik dalam jangka pendek mahupun panjang.

HoREA mencadangkan untuk menambah peraturan yang membenarkan institusi kredit memberi pinjaman kepada individu untuk membeli perumahan komersial masa depan yang dijamin (digadaikan) oleh rumah itu sendiri. Peraturan ini terpakai untuk kedua-dua kes membeli perumahan komersial atau perumahan sosial, dengan perumahan yang tersedia atau perumahan masa hadapan.

Sumber