Thailand: Cabaran baharu untuk pasaran perumahan.

Populasi yang semakin tua sedang mewujudkan perubahan besar dalam pasaran perumahan Thailand. Memandangkan pertumbuhan pendapatan ketinggalan berbanding peningkatan kos pemilikan hartanah, kemampuan memiliki perumahan untuk banyak isi rumah semakin merosot. Dalam konteks ini, membangunkan model perumahan sewa jangka panjang berserta dasar peraturan pasaran yang sesuai dilihat sebagai pendekatan yang perlu untuk mengurangkan tekanan kewangan dan mengekalkan kestabilan dalam pasaran hartanah.

Penuaan penduduk mengubah keperluan perumahan.

Thailand sedang memasuki tempoh penuaan penduduk yang pesat. Pada tahun 2023, negara ini secara rasminya menjadi masyarakat yang semakin tua, dan menurut unjuran demografi, populasi Thailand boleh mencapai kemuncaknya sekitar tahun 2033 sebelum mula menurun.

Perubahan dalam struktur demografi memberi kesan langsung kepada pasaran perumahan. Selama bertahun-tahun, permintaan untuk pemilikan rumah di Thailand didorong oleh pertumbuhan penduduk, pengembangan kelas menengah, dan trend pengumpulan kekayaan melalui hartanah. Walau bagaimanapun, pemacu ini kini semakin lemah.

Peratusan penduduk dalam lingkungan umur bekerja yang mempunyai kemampuan kewangan untuk membeli rumah semakin berkurangan, manakala saiz isi rumah semakin mengecil. Trend peningkatan isi rumah individu tunggal dan isi rumah kecil telah mengubah permintaan terhadap perumahan tradisional dengan ketara.

Populasi yang semakin tua sedang mewujudkan perubahan besar kepada pasaran perumahan Thailand.
Foto: AFP

Tambahan pula, kebanyakan pinjaman rumah di Thailand dibiayai secara individu. Apabila struktur keluarga berubah, keupayaan untuk menerima sokongan daripada rangkaian keluarga besar berkurangan, lalu meningkatkan tekanan kewangan ke atas pembeli rumah.

Kajian menunjukkan bahawa kesan populasi yang semakin tua boleh menyebabkan permintaan perumahan di Thailand menurun sebanyak 0.6% hingga 1.3% setiap tahun. Ini dianggap sebagai trend jangka panjang yang secara langsung mempengaruhi prospek pasaran hartanah.

Sementara itu, pertumbuhan pendapatan rakyat tidak setanding dengan kos perumahan. Beberapa model analitikal menunjukkan bahawa untuk mengekalkan tahap pemilikan rumah sebelumnya, pendapatan rakyat perlu meningkat secara purata kira-kira 4.7% setahun. Walau bagaimanapun, kadar pertumbuhan upah sebenar di Thailand kekal agak rendah dan tidak sekata merentasi kumpulan buruh yang berbeza selama bertahun-tahun.

Oleh itu, jurang antara harga rumah dan pendapatan semakin melebar. Bagi kebanyakan isi rumah, terutamanya mereka yang berpendapatan rendah, pemilikan rumah menjadi beban kewangan jangka panjang dan bukannya alat untuk keselamatan ekonomi seperti dahulu.

Tekanan kemampuan dan perubahan ruang bandar

Perubahan demografi dan pendapatan mewujudkan pelarasan yang tidak sekata dalam pasaran perumahan Thailand. Permintaan perumahan semakin tertumpu di kawasan bandar utama dengan infrastruktur yang baik dan peluang pekerjaan yang tinggi. Sementara itu, banyak isi rumah berpendapatan rendah terpaksa berpindah ke kawasan pinggir bandar, di mana perhubungan kurang menggalakkan dan prospek kenaikan harga lebih rendah.

Menurut pakar, trend penuaan penduduk sering menyebabkan lebihan penawaran perumahan di kawasan yang kurang menarik, di samping mengurangkan nilai hartanah di kawasan yang mempunyai kadar pertumbuhan penduduk yang rendah. Ini bermakna hartanah tidak lagi mengekalkan peranannya sebagai saluran pengumpulan aset yang stabil untuk banyak isi rumah.

Tekanan kos perumahan juga meningkat dengan ketara. Sebilangan besar isi rumah Thailand kini membelanjakan antara 36% dan 60% daripada pendapatan mereka untuk perbelanjaan berkaitan perumahan. Ini dianggap sebagai tahap risiko tinggi untuk kelemahan kewangan, terutamanya dalam konteks ekonomi yang semakin tua dan pertumbuhan pendapatan yang perlahan.

Bank Dunia telah menyatakan bahawa kos perumahan yang terlalu tinggi boleh menjejaskan simpanan isi rumah, sekali gus menjejaskan daya tahan ekonomi terhadap kejutan jangka panjang.

Di Thailand, seperti di kebanyakan negara Asia yang lain, pemilikan rumah masih terikat erat dengan konsep kestabilan hidup dan status sosial. Sementara itu, penyewaan sering dilihat sebagai penyelesaian sementara atau kurang menarik. Walau bagaimanapun, realiti pasaran memaksa banyak isi rumah untuk mempertimbangkan semula tanggapan ini.

Pakar mencadangkan bahawa Thailand perlu menggalakkan pembangunan sistem perumahan sewa jangka panjang dengan kestabilan yang tinggi, terutamanya di kawasan di luar pusat bandar. Model ini mungkin lebih sesuai untuk kumpulan penduduk yang menghadapi kesukaran untuk mengakses pasaran pemilikan rumah.

Untuk menjadi pilihan yang berdaya maju, pasaran sewa perlu lebih teratur, termasuk kontrak jangka panjang yang stabil, harga yang boleh diramal, dan mekanisme untuk melindungi hak penyewa. Ini dijangka dapat membantu meringankan beban kewangan isi rumah berpendapatan rendah dan warga emas.

Peranan pelaburan asing dalam keseimbangan pasaran.

Selain penyelesaian domestik, para penyelidik mencadangkan bahawa pelaburan asing boleh memainkan peranan sokongan dalam mengimbangi semula pasaran perumahan Thailand jika diuruskan dengan betul.

Pada masa ini, permintaan daripada pelabur asing tertumpu terutamanya pada segmen pangsapuri di pusat bandar utama. Data daripada Pusat Maklumat Hartanah Thailand menunjukkan bahawa pembelian hartanah asing telah menyumbang kepada kenaikan harga rumah di beberapa kawasan yang mempunyai permintaan tinggi.

Menurut pakar, jika dikawal dengan betul, aliran masuk modal asing dapat membantu menyerap bekalan dalam segmen mewah dan mengekalkan aktiviti ekonomi dalam pasaran hartanah bandar. Sementara itu, dasar domestik boleh memberi tumpuan kepada pembangunan perumahan sewa jangka panjang di kawasan yang mempunyai permintaan yang lebih rendah.

Walau bagaimanapun, pendekatan ini juga membawa risiko yang ketara. Beberapa kajian menunjukkan trend yang semakin meningkat di Thailand dalam menukar pangsapuri kepada sewaan jangka pendek, memberi tekanan kepada pengurusan bandar dan menjejaskan kestabilan pasaran perumahan.

Tambahan pula, permintaan daripada pelabur asing boleh terus meningkatkan harga hartanah di kawasan pusat, menjadikan perumahan lebih mudah diakses oleh penduduk domestik.

Pakar juga memberi amaran tentang risiko peningkatan ketidaksamaan ruang apabila modal mengalir ke bandar-bandar besar, sementara banyak kawasan pinggir bandar menghadapi lebihan bekalan dan penurunan nilai hartanah.

Dalam konteks ini, para penyelidik mencadangkan bahawa dasar perumahan Thailand perlu lebih komprehensif, menggabungkan pelarasan dari segi permintaan, penstrukturan semula dari segi penawaran dan kawalan aliran pelaburan yang betul.

Sehubungan itu, menyokong peralihan daripada pemilikan rumah kepada penyewaan jangka panjang untuk kumpulan yang terdedah harus dianggap sebagai salah satu keutamaan dasar utama. Pada masa yang sama, mekanisme pengurusan pelaburan asing harus bertujuan untuk menstabilkan pasaran dan bukannya hanya tertumpu pada menggalakkan pertumbuhan jangka pendek.

Dalam jangka masa panjang, populasi yang semakin tua diunjurkan akan terus membawa perubahan besar kepada pasaran hartanah Thailand. Ini memerlukan dasar perumahan yang lebih fleksibel dan boleh disesuaikan untuk memastikan kemampuan, mengekalkan kestabilan sosial dan mengurangkan risiko kewangan yang timbul daripada peralihan demografi.

Sumber: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html