Cukai pendapatan jualan hartanah: Masih bimbang tentang cadangan baharu itu

Kementerian Kewangan sedang mengkaji pilihan antara dua kaedah pengiraan cukai, termasuk pilihan untuk mengira cukai 20% ke atas keuntungan daripada pemindahan hartanah.

Orang ramai datang membuat notari di Pejabat Notari No. 1, Daerah 1, Bandar Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Dasar cukai ini dijangka meningkatkan hasil belanjawan, tetapi terdapat banyak kebimbangan mengenai kebolehlaksanaannya.

Tuoi Tre merekodkan pendapat pakar mengenai isu ini.

- Perwakilan HOANG VAN CUONG (ahli Jawatankuasa Ekonomi dan Kewangan Dewan Negara):

Pilihan positif untuk masa depan

Pada masa ini, cukai pendapatan peribadi ditentukan pada jumlah harga pemindahan harta tanah didarab dengan kadar cukai sebanyak 2%. Mengumpulnya seperti ini akan menjadi sangat mudah dan mudah kerana tidak perlu menjejak kembali asal pembelian dan jualan sebelum ini.

Walau bagaimanapun, cukai 2% juga mempunyai banyak kelemahan. Sebagai contoh, orang membeli rumah untuk didiami, tetapi kemudian atas sebab tertentu terpaksa berpindah, menjualnya tetapi harganya tidak meningkat dan masih perlu membayar cukai 2% ke atas harga jualan.

Oleh itu, pilihan untuk mengenakan cukai 20% ke atas perbezaan antara harga belian dan harga jualan akan selaras dengan realiti pasaran dan mengoptimumkan jumlah cukai pendapatan peribadi yang dibayar kepada belanjawan negara.

Kadar 20% ini juga sama dan adil berbanding dengan kadar cukai organisasi dan perusahaan yang membayar cukai pendapatan korporat ke atas pemindahan hartanah.

Walau bagaimanapun, pengurusan maklumat harga pembelian dan jualan hartanah tidak dilaksanakan pada masa ini. Semua maklumat adalah berdasarkan pengisytiharan pembeli dan penjual, manakala situasi pengisytiharan yang tidak betul dan penipuan masih berlaku.

Oleh itu, pilihan 20% akan menjadi positif pada masa hadapan apabila data didigitalkan dan maklumat diuruskan sepenuhnya. Dalam konteks semasa, apabila tidak mungkin, adalah perlu untuk terus melaksanakan pilihan kutipan cukai 2% dan mungkin menggabungkan pilihan 20% dengan kes dengan maklumat penuh.

- Dr. NGUYEN NGOC TU (pakar cukai):

Orang ramai harus dibenarkan memilih kaedah pengiraan cukai.

Sifat cukai pendapatan peribadi dikenakan ke atas pendapatan, pembayar cukai individu mesti membayar cukai hanya apabila mereka mempunyai keuntungan.

Kaedah pengiraan cukai pendapatan peribadi pada 20% ke atas keuntungan daripada pemindahan hartanah adalah amat munasabah. Apabila menjual hartanah, harga jualan tolak harga belian dan perbelanjaan, jika ada untung, maka penjual perlu membayar cukai, tidak seperti sebelum ini, walaupun menjual dengan kerugian, penjual tetap perlu membayar 2% daripada harga pindahan.

Sebaliknya, polisi ini boleh dilaksanakan sepenuhnya apabila harga pindahan ditentukan. Sehubungan itu, rangka kerja harga tanah Jawatankuasa Rakyat Wilayah telah menghampiri harga pasaran.

Banyak transaksi dibuat melalui pertukaran hartanah dan pembayaran bukan tunai. Beberapa kos asas yang berkaitan dengan hartanah seperti faedah bank, yuran pembrokeran, kos pembinaan, dan lain-lain tidak sukar untuk ditentukan. Contohnya, faedah bank paling mudah dibuktikan melalui kontrak pinjaman dengan jumlah pinjaman, tempoh pinjaman dan kadar faedah.

Yuran pembrokeran jika membeli dan menjual melalui lantai perdagangan hartanah juga sangat jelas. Sekiranya tiada dokumen untuk kos ini, adalah perlu untuk menetapkan yuran biasa sebanyak 0.5 - 1% daripada harga pemindahan. Ataupun asas pengiraan kos pembinaan ialah kontrak pembinaan, dokumen pembelian bahan mentah... Jika tiada dokumen tolak kos pembinaan, maka asas pengiraan ialah harga unit pembinaan Jawatankuasa Rakyat Wilayah.

Kaedah pengiraan cukai 20% ke atas keuntungan pemindahan hartanah juga memaksa orang ramai untuk mengisytiharkan harga jualan yang betul, memastikan ketelusan dan tiada kerugian cukai kepada belanjawan. Tiada siapa yang berani mengisytiharkan lebih rendah daripada harga sebenar kerana nanti apabila hartanah itu dijual, ada risiko terpaksa membayar cukai yang lebih tinggi.

Kaedah pengiraan cukai dengan kadar cukai tetap ke atas harga pindahan dalam kes di mana harga belian dan kos berkaitan tidak dapat ditentukan. Ada hartanah yang dibeli 15-20 tahun dahulu, harga belian tidak boleh ditentukan, malah harga belian pada masa itu hanya 500-700 juta, tetapi sekarang harga jualan 4-5 bilion, maka dengan menggunakan kadar 20% perbezaan harga belian tolak harga jualan dan kos berkaitan adalah tidak munasabah. Banyak hartanah yang diwarisi daripada ibu bapa, bukan dibeli, jadi tiada harga belian untuk ditolak.

Mengenai kadar cukai tetap, adalah disyorkan untuk menggunakan 1% pada harga pindahan dan bukannya 2% seperti pada masa ini. Harga hartanah telah meningkat dengan pesat dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Senarai harga tanah Jawatankuasa Rakyat Wilayah mulai 2025 sangat hampir dengan harga pasaran. Oleh itu, kadar cukai sebanyak 1% adalah bersesuaian, memastikan keupayaan rakyat untuk membayar.

Dengan kedua-dua kaedah pengiraan cukai ini, adalah perlu untuk membolehkan orang ramai memilih kaedah mana yang bermanfaat kepada pembayar cukai. Justeru, dasar baharu itu berperikemanusiaan, mencerminkan realiti dan terpakai kepada kehidupan.

- En. NGUYEN VAN PHUNG (Persatuan Akauntan dan Juruaudit Vietnam):

Elakkan daripada menyebabkan kerosakan kepada pemegang jangka panjang dengan keperluan perumahan sebenar

Kaedah pengiraan cukai memastikan keadilan untuk orang ramai, terutamanya mereka yang memegang hartanah untuk masa yang lama, mengelakkan situasi di mana pemegang jangka panjang perlu membayar cukai yang lebih tinggi daripada spekulator.

Seperti 10 tahun dahulu, harga tanah ^1m2 adalah 10 juta, tetapi kini telah meningkat kepada 70 juta. Kalau kita ambil harga jualan tolak harga belian dan dapat 60 juta dan kenakan kadar cukai 20%, tidak mengapa langsung. Oleh itu, sebagai tambahan kepada perbelanjaan yang boleh ditolak seperti faedah pinjaman bank dan sebagainya, kita juga perlu memotong kos akibat susut nilai dari tahun pembelian sehingga tahun jualan.

Khususnya, adalah perlu untuk mempertimbangkan sama ada atau tidak untuk cukai penukaran hartanah untuk keperluan perumahan sebenar, atau sejauh mana?

Malah, terdapat ramai orang yang menukar rumah mereka dari rumah kecil di lorong kepada rumah yang lebih besar dengan pengangkutan yang lebih mudah. Mereka terpaksa menjual rumah mereka sekarang dan meminjam lebih banyak wang untuk membeli rumah baru. Ini adalah keperluan yang sah.

Jika kita menolak harga belian dan perbelanjaan daripada harga jualan, kita mendapat perbezaan dan kemudian menggunakan kadar cukai 20% ke atas keuntungan pindahan, yang tidak munasabah. Perbezaan ini bukan keuntungan kerana ia bukan perniagaan.

- En. NGUYEN VAN DINH (Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam):

Perlu menyokong tingkah laku mesra pasaran

Sama ada mengenakan cukai 2% daripada harga jualan atau 20% daripada keuntungan, ia masih perlu dikira supaya alat ini dapat berfungsi dengan baik dan mengawal selia pasaran untuk berkembang ke arah yang betul. Masa untuk mencadangkan cukai yang dikenakan bagi mengawal selia pasaran hartanah juga perlu dipertimbangkan dengan sewajarnya.

Apabila pasaran perlu merangsang urus niaga untuk mengatasi masa sukar, jika cukai dikenakan, pelabur tulen juga akan mengurangkan skala perniagaan mereka, menjadikan bekalan pasaran lebih terhad.

Semasa pasaran berkembang pesat, adalah mungkin untuk mempertimbangkan untuk menggunakan cukai ke atas urus niaga hartanah untuk mengelakkan spekulasi, kenaikan harga dan melayari.

Tujuan cukai hartanah adalah untuk membantu pasaran membangun dengan lebih stabil, jadi perlu ada pelan hala tuju yang sesuai untuk mengenakan cukai hartanah bagi mengelakkan kejutan pasaran.

Cukai ke atas urus niaga hartanah perlu dipertimbangkan untuk mengelakkan cukai mereka yang membeli rumah untuk keperluan perumahan sebenar. Percukaian hartanah harus mencapai matlamat untuk tidak menggalakkan tingkah laku pasaran negatif sambil menyokong tingkah laku pasaran yang menguntungkan, jadi agensi pembuat dasar harus mempertimbangkan.

Orang ramai melakukan prosedur hartanah di cawangan Pejabat Pendaftaran Tanah di Daerah 7, Bandaraya Ho Chi Minh - Foto: TU TRUNG

Bagaimanakah negara mengenakan cukai pemindahan hartanah?

Di China, menurut Hrone.com, kadar cukai biasa ialah 20% ke atas pendapatan boleh cukai, iaitu perbezaan antara harga jualan dan harga belian (selepas ditolak perbelanjaan munasabah, jika ada). Walau bagaimanapun, bergantung kepada jenis hartanah, tempoh pemilikan dan lokasi, kadar cukai sebenar boleh berkisar antara 1% hingga 20%.

Di Thailand, individu yang menjual hartanah tertakluk kepada cukai pegangan, biasanya 1% daripada harga jualan yang diisytiharkan atau jadual cukai pendapatan peribadi yang progresif. Di samping itu, jika hartanah dijual semula dalam tempoh 5 tahun, cukai perniagaan khas sebanyak 3.3% daripada nilai pindahan juga dikenakan. Bagi hartanah kediaman, cukai ini boleh dikecualikan sekiranya syarat pemilikan dan pendaftaran isi rumah dipenuhi.

Di Korea, kadar cukai progresif adalah antara 6 hingga 45% bergantung pada tempoh pemilikan dan nilai keuntungan. Jika harta itu dipegang selama lebih daripada 10 tahun, kadar cukai terendah ialah 6%; jika dijual dalam tempoh 1 tahun, kadar cukai boleh setinggi 45%.

Di Jepun, pendapatan daripada pemindahan hartanah juga dikenakan cukai pada dua kadar tetap, bergantung pada tempoh masa harta itu dipegang. Menurut Legal500.com, jika harta itu telah dimiliki lebih daripada 5 tahun, kadar cukai adalah 15.315% (cukai pendapatan negara/pusat) 5% (cukai penduduk tempatan), dengan jumlah 20.315%. Sekiranya tempoh pemilikan kurang daripada 5 tahun, kadar cukai meningkat kepada 30.63% (cukai pendapatan negara) 9% (cukai penduduk tempatan), dengan jumlah 39.63%.

- En. NGUYEN DUY HA (pelabur hartanah):

Urus niaga hartanah akan lebih telus

Dua tahun lalu, saya menjual sebidang tanah 600 juta VND dengan kerugian yang besar, tetapi masih perlu membayar cukai 2%, menyebabkan kerugian berganda. Pengiraan cukai 2% ke atas nilai kontrak mendedahkan kelemahannya apabila kerugian masih perlu dikenakan cukai, manakala sifat cukai pendapatan peribadi ialah keuntungan dikenakan cukai.

Pasaran hartanah secara beransur-ansur menjadi lebih telus dan pelabur lebih profesional. Cadangan untuk mengenakan cukai pendapatan 20% ke atas keuntungan pindahan akan mewujudkan perubahan.

Pembeli dan penjual akan memilih untuk berurus niaga melalui bank untuk menjadikan aliran tunai telus dan mengisytiharkan harga pindahan yang betul, menandatangani kontrak jualan dengan unit pembrokeran dengan invois, dan apabila mengubah suai atau membina yang baharu, mereka juga akan memilih perniagaan yang mengeluarkan invois untuk menyimpan dokumen yang membuktikan kos pengiraan cukai.

Kaedah pengiraan ini juga sangat sesuai untuk pelabur besar dengan nilai aset yang besar, yang juga akan membantu mengoptimumkan. Bagi individu yang memindahkan hartanah dengan perbezaan besar dalam harga asal dan harga output, mereka masih boleh memilih kaedah pengiraan 2%.

Terdapat banyak cara untuk mengira cukai pindahan hartanah untuk membantu orang ramai secara proaktif memilih penyelesaian optimum, mengelakkan situasi menjual pada kerugian tetapi masih perlu membayar cukai yang tinggi.

- En. LE QUOC KIEN (perunding hartanah):

Perlukan panduan tentang perbelanjaan yang boleh ditolak

Untuk mengira cukai dengan berkesan menggunakan kadar cukai 20% ke atas keuntungan pindahan hartanah, adalah perlu untuk mempunyai pangkalan data sejarah transaksi plot tanah, memastikan pantulan tepat nilai transaksi sebenar melalui pemindahan.

Selain itu, perlu ada rancangan untuk mengawal kaedah pembayaran dalam urus niaga hartanah. Elakkan situasi di mana setiap orang yang menjual hartanah kehilangan wang dan tiada siapa yang membayar cukai.

Adalah perlu untuk mengeluarkan panduan terperinci tentang dokumen untuk membuktikan perbelanjaan yang boleh ditolak seperti kos pembinaan, kos pembaikan, kos guaman, kos pembrokeran, kos faedah pinjaman atau kos pampasan untuk pihak berkaitan, jika ada. Elakkan kes di mana penjual tidak dibenarkan memasukkan kos yang munasabah semasa mengira pendapatan sebenar daripada aktiviti perdagangan hartanah.

Baca lagi Kembali ke Topik

Kembali ke topik

THANH CHUNG - LE THANH - BAO NGOC - NGOC HIEN - DO QUANG

Sumber: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm