Jurang harga rumah pendapatan semakin melebar.
Jika kita bandingkan kadar pertumbuhan pendapatan per kapita dan kadar pertumbuhan harga rumah dalam tempoh 2014-2025, kita dapat lihat jurang semakin besar. Purata pendapatan meningkat daripada 4.11 juta VND/bulan kepada 8.3 juta VND/bulan, iaitu dua kali ganda, bersamaan dengan kadar pertumbuhan purata kira-kira 6.4%/tahun.
Sementara itu, purata harga pangsapuri meningkat daripada 25 juta VND/m2 kepada 75.5 juta VND/m2, atau 3 kali ganda, dengan kadar peningkatan lebih daripada 12%/tahun. Malah kini, purata harga rumah di Hanoi direkodkan melebihi 80 juta VND/m2. Oleh itu, harga rumah meningkat hampir dua kali ganda lebih cepat daripada kadar pertumbuhan pendapatan.
Menurut statistik pada pertengahan 2025, harga purata apartmen pada masa ini adalah 27.3 kali lebih tinggi daripada pendapatan tahunan keluarga. Ini ialah indeks harga perumahan kepada pendapatan (P/I = 27.3). Dalam erti kata lain, jika sebuah keluarga tidak membelanjakan apa-apa dan menggunakan semua pendapatan mereka untuk membeli rumah, ia akan mengambil masa kira-kira 27 tahun untuk mempunyai wang yang mencukupi; dan jika mereka membelanjakan 1/3 daripada pendapatan mereka secara ansuran untuk membeli rumah, masa akan dilanjutkan kepada hampir 80 tahun. Dengan tahap pendapatan semasa, impian untuk menetap bagi kebanyakan orang gaji termasuk kakitangan awam, justeru semakin tidak kesampaian.
Encik Nguyen Quoc Hiep, Pengerusi Lembaga Pengarah GP.Invest, berkata bahawa harga perumahan melambung tinggi.
Bercakap di Forum "Untuk pasaran hartanah membangun secara sihat dan mampan" pada 4 Disember anjuran Radio dan Televisyen Hanoi, Encik Nguyen Quoc Hiep, Pengerusi Lembaga Pengarah GP.Invest, berkata bahawa harga rumah yang melonjak tinggi bukan sahaja menjadi penghalang kepada pembeli tetapi juga menimbulkan potensi risiko kepada keseluruhan ekonomi . Pasaran perumahan hanya dianggap "sihat dan mampan" apabila harga jualan kekal pada tahap yang boleh diakses oleh golongan berpendapatan sederhana melalui bayaran ansuran.
Pada masa ini, kebanyakan pelabur masih perlu bergantung kepada modal kredit bank. Menurut statistik dari Bank Negara, menjelang akhir September 2025, jumlah modal kredit yang dicurahkan ke dalam hartanah meningkat sebanyak 19%, dengan hutang tertunggak kira-kira lebih daripada 4 juta bilion VND, menyumbang 24% daripada jumlah hutang tertunggak keseluruhan sistem. Sementara itu, data bagi suku ketiga 2025 menunjukkan bahawa kadar urus niaga hartanah menurun sebanyak 13%, di mana pangsapuri sahaja menurun sebanyak 15%, dan inventori semakin meningkat.
Penganalisis berkata jika harga dinaikkan terlalu tinggi sementara urus niaga menurun, risiko hutang lapuk, "pembekuan" pasaran dan gangguan aliran tunai pelabur boleh merebak ke sistem perbankan. Oleh itu, tekanan gelembung harga hartanah tidak terhad kepada satu pasaran, tetapi berkait rapat dengan keselamatan kewangan dan kestabilan makroekonomi.
Di Forum, pendapat menunjukkan beberapa siri kelemahan: spekulasi, inflasi harga, manipulasi bekalan, pencatutan daripada dasar perumahan sosial dan struktur segmen yang tidak seimbang. Ramai orang jatuh ke dalam situasi "tidak cukup kaya untuk membeli perumahan komersial, tetapi tidak cukup miskin untuk membeli perumahan sosial".
Menyempurnakan institusi, mengawal kredit, meningkatkan bekalan sebenar
Encik Nguyen Quoc Hiep, Pengerusi Lembaga Pengarah GP.Invest, berkata agar pasaran hartanah berkembang dengan sihat, perlu ada penyertaan serentak agensi negeri dalam menyesuaikan rejim dan dasar mengenai tanah, kredit dan cukai untuk perusahaan hartanah.
Baru-baru ini, Kerajaan telah memberi tumpuan untuk merintis beberapa mekanisme dan dasar khusus untuk menggalakkan pembangunan perumahan sosial dengan sasaran 1 juta unit menjelang 2030. Dewan Negara dan Kerajaan telah mempunyai banyak mekanisme "terbuka" untuk meningkatkan bekalan dan menghapuskan halangan untuk pengubahsuaian pangsapuri lama di bandar-bandar besar. Dasar-dasar ini telah menyumbang kepada menambah baik bekalan untuk pasaran hartanah.
Walau bagaimanapun, pelaksanaan di lokaliti masih perlahan, maka pemeriksaan dan penyeliaan yang lebih rapi oleh pihak berkuasa di semua peringkat diperlukan; khususnya, prosedur pentadbiran perlu benar-benar dipendekkan, sambil terus menangani mekanisme untuk "membuka" pasaran hartanah dalam aspek undang-undang.
Satu lagi kesesakan utama terletak pada paras harga tanah. Pada masa ini, senarai harga tanah yang dijangka dikeluarkan di beberapa lokaliti adalah lebih tinggi, di beberapa tempat sehingga beberapa dozen kali lebih tinggi daripada paras harga 5 tahun lalu. Ini adalah salah satu sebab langsung kenaikan harga rumah. Menurut Pengerusi Lembaga Pengarah GP.Invest, apabila membina senarai harga tanah, adalah perlu untuk menentukan secara khusus harga tanah untuk projek (sebagai asas untuk mengira kewajipan kewangan dan pelan pelaburan) dan harga tanah komersial untuk urus niaga antara orang, dengan itu mempunyai mekanisme pelarasan yang sesuai, tidak mendorong kos tanah untuk menjadi beban akhir kepada pembeli rumah.
Cik Tran Hong Nguyen, Naib Pengerusi Jawatankuasa Undang-undang dan Keadilan Dewan Negara, berkata adalah perlu untuk menyempurnakan rangka kerja undang-undang mengenai tanah, perumahan dan perniagaan hartanah.
Cik Tran Hong Nguyen, Naib Pengerusi Jawatankuasa Undang-undang dan Keadilan Dewan Negara, berkata untuk menangani perkembangan luar biasa dalam pasaran secara menyeluruh, perlu bermula dengan menyempurnakan rangka kerja undang-undang mengenai tanah, perumahan dan perniagaan hartanah. Pada masa ini, kami sedang melaksanakan satu siri dokumen yang membimbing Undang-undang Tanah 2024, Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah. Ini adalah peluang untuk menutup jurang undang-undang dalam lelongan tanah, pembidaan projek, pecah bahagi dan penjualan tanah, pembrokeran hartanah dan kawalan bekalan. Lebih jelas undang-undang, lebih sukar untuk memanipulasi pasaran.
Naib Pengerusi Jawatankuasa Undang-undang dan Keadilan Dewan Negara menegaskan bahawa untuk mengenal pasti dengan jelas pelanggaran, mesti ada kesimpulan daripada agensi pemeriksaan, pemeriksaan dan pendakwaan jika terdapat tanda-tanda pelanggaran undang-undang. Walau bagaimanapun, turun naik harga yang besar, berulang dalam jangka masa yang singkat, tertumpu di kawasan yang akan mempunyai perancangan, dasar pelaburan infrastruktur atau projek besar, adalah isyarat yang memaksa Negara untuk menjalankan penyeliaan khas.
Seiring dengan menyempurnakan undang-undang, menghebahkan maklumat perancangan, rancangan guna tanah, kemajuan projek, kesahihan projek dan harga transaksi dianggap penting. Membina pangkalan data tanah negara, pangkalan data perumahan dan sistem transaksi elektronik akan menjadi alat untuk membantu Negeri mengurus dengan berkesan, sambil mencegah penipuan dan mengehadkan dengan ketara aktiviti "membuat gelombang" dan melambung harga.
Tumpuan lain adalah untuk membangunkan bekalan sebenar, terutamanya segmen yang memenuhi keperluan perumahan sebenar. Adalah perlu untuk membahagikan jenis hartanah untuk memenuhi keperluan orang ramai dalam setiap segmen. Apabila pasaran hanya bergantung pada permintaan spekulatif, hartanah dengan mudah boleh menjadi saluran untuk menyorok aset atau alat untuk membeli dan menjual untuk membuat perubahan, mencipta gelembung dan mudah dimanipulasi. Oleh itu, adalah perlu untuk menggalakkan pembangunan perumahan sosial dan perumahan komersial pada harga yang sesuai, sambil memperbaharui prosedur pelaburan dan penggunaan tanah untuk memendekkan masa pelaksanaan projek. Apabila bekalan meningkat, pasaran akan mempunyai lebih banyak syarat untuk menstabilkan dirinya.
Perwakilan membincangkan dan membincangkan penyelesaian untuk pasaran hartanah yang sihat dan mampan.
Mengenai dasar kredit, analisis di forum itu mengatakan bahawa banyak bank menerima pengeluaran modal yang besar untuk projek berasaskan gadai janji tanah dengan penilaian hartanah yang tinggi, menyebabkan harga tanah terus meningkat. Pembeli hartanah untuk pelaburan boleh meminjam pada kadar faedah terapung, tetapi kerana kenaikan harga yang pesat, mereka masih menerima kadar faedah yang tinggi, mewujudkan kesan lingkaran: semakin tinggi harga, semakin kuat spekulasi, semakin banyak kredit mengalir ke dalam hartanah.
Beberapa institusi kredit masih belum membezakan dengan jelas antara pinjaman untuk perumahan dan pinjaman untuk pelaburan, menyebabkan sumber modal keutamaan tidak benar-benar terarah kepada keperluan perumahan sebenar. Banyak pendapat mencadangkan bahawa bank harus memisahkan kriteria pinjaman untuk membeli rumah untuk didiami dan membeli rumah untuk pelaburan; pertimbangkan nisbah keselamatan modal untuk perusahaan hartanah, gunakan halangan kepada projek yang meminjam terlalu banyak berbanding dengan modal ekuiti; pada masa yang sama, kaji dengan lebih teliti kriteria penerbitan bon korporat untuk memaksa pelabur mempertimbangkan dengan teliti sebelum mengumpul modal.
Daripada analisis di forum tersebut, dapat dilihat bahawa pengendalian fenomena "tidak normal" dalam pasaran hartanah tidak boleh bergantung kepada satu langkah sahaja. Pasaran hanya benar-benar sihat dan mampan apabila institusi jelas, kredit diperuntukkan secara munasabah, data telus, bekalan meningkat dengan ketara dan spekulasi dikawal oleh alat perundangan dan kewangan yang cukup kukuh. Pada masa itu, impian untuk menetap tidak lagi di luar jangkauan.
Sumber: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
Komen (0)