Berjuang untuk menyusun semula hutang pasca muflis, adakah Evergrande akan menjadi Lehman Brothers China?

Dengan kumpulan hartanah gergasi China Evergrande memfailkan perlindungan muflis melanda pasaran dengan teruk, bolehkah sektor hartanah China mengatasi halangan ini?

Beberapa pemaju hartanah terbesar China menghadapi masalah dan sedang mencari untuk menstruktur semula hutang mereka. Tetapi masalahnya semakin meningkat, dengan permintaan semakin kering dalam pasaran hartanah, dan persoalan yang lebih besar ialah betapa teruknya ekonomi dan sektor kewangan akan terjejas jika beberapa gergasi hartanah ini runtuh.

Semua mata kini tertumpu pada Evergrande, sebuah syarikat yang banyak berhutang yang telah memfailkan perlindungan kebankrapan Bab 15 di New York. Evergrande telah bergelut untuk meningkatkan sokongan bagi rancangannya untuk menstruktur semula hutang asingnya.

Perlindungan kebankrapan akan membeli masa Evergrande. Langkah itu akan menghalang pemiutang buat sementara waktu daripada mengambil langkah untuk mengutip hutangnya dan menggantung sebarang prosiding undang-undang terhadap kumpulan itu, yang menghadapi ribuan saman dan tuntutan berjumlah 395 bilion yuan.

Kumpulan itu berharap perlindungan kebankrapan dapat mewujudkan persekitaran yang lebih baik untuknya mendapat kelulusan bagi pelan penstrukturan semula hutangnya dan meneruskan perniagaan seperti biasa untuk menyiapkan projek yang belum selesai.

Terdapat preseden untuk ini. Pada 2022, seorang lagi pemaju hartanah China – Modern Land – memfailkan dan menerima pengiktirafan Bab 15 untuk rancangannya untuk menstruktur semula bon berdenominasi dolar luar pesisir bernilai $1.34 bilion.

Vật lộn tái cơ cấu nợ hậu phá sản, liệu Evergrande sẽ trở thành Lehman Brothers của Trung Quốc?

Adakah kebankrapan Evergrande memfailkan Lehman Brothers dari China? (Sumber: The Representative)

Kesan berjangkit?

Satu persoalan yang telah dibangkitkan ialah sama ada pemfailan kebankrapan Evergrande adalah Lehman Brothers China, di mana masalah satu syarikat menjadi masalah semua orang. Kebankrapan Lehman Brothers pada tahun 2008 yang mencetuskan kejatuhan pasaran saham dan memaksa kerajaan persekutuan AS untuk memulakan program penyelamatan besar-besaran untuk melindungi seluruh sektor kewangan.

Keadaan kini berbeza. Sebagai permulaan, idea bahawa kerajaan China akan memaksa harga tanah turun dengan begitu mendadak adalah tidak dapat difikirkan, terutamanya memandangkan penglibatan yang mendalam dalam sektor hartanah negara. Tetapi tidak syak lagi bahawa episod ini menunjukkan bahawa masalah itu merebak di luar Evergrande dan mempunyai pihak berkuasa yang sangat bimbang kerana mereka cuba memastikan ia tidak menjadi penularan.

Kisah itu bermula pada 2021 apabila Evergrande, yang mempunyai hutang lebih daripada $300 bilion, mula ingkar. Sejak itu, pembangun yang menyumbang 40% daripada jualan rumah China juga telah gagal bayar. Kebanyakan mereka adalah syarikat swasta.

Baru-baru ini, Country Garden, yang pernah menjadi pemaju hartanah terbesar China melalui jualan kontrak, telah berada di ambang keingkaran selepas menggantung dagangan hampir sedozen bon domestik. Syarikat juga mungkin berusaha untuk menyusun semula hutangnya.

Perkembangan di Evergrande dan Country Garden telah menyebabkan bank kurang bersedia untuk menyediakan pembiayaan kepada pemaju swasta, menimbulkan kebimbangan bahawa ini boleh menjejaskan pemaju yang tidak bermasalah pada masa syarikat hartanah sedang bergelut dengan jualan yang lemah.

Permintaan yang lemah

Kadar gadai janji telah berkurangan dan bayaran pendahuluan telah jatuh, tetapi permintaan untuk perumahan kekal lemah di China. Harga rumah baharu jatuh pada bulan Julai selepas stabil selama beberapa bulan. Pasaran pekerjaan semakin teruk, dan orang ramai tidak yakin bahawa rumah yang mereka ingin beli akan dihantar. Tidak hairanlah pembeli rumah berhati-hati.

Jualan rumah yang lemah telah memberi lebih tekanan kepada pemaju hartanah, terutamanya mereka yang menghadapi masalah kecairan. Evergrande melaporkan jumlah kerugian sebanyak 812 bilion yuan sepanjang dua tahun lalu, dan hutang bersihnya meningkat daripada 627 bilion yuan pada 2021 kepada 688 bilion yuan pada 2022. Country Garden baru-baru ini mengumumkan anggaran kerugian bersih 45 bilion hingga 55 bilion yuan pada separuh pertama 2023, dengan pendapatan turun 35% tahun-ke-2 tahun.

Masalah mudah tunai perumahan merebak kepada pemaju milik kerajaan. Kumpulan Sino-Ocean yang disokong kerajaan telah memberitahu pemiutang ia sedang bekerjasama dengan pemegang saham utama untuk menguruskan beban hutangnya. China Vanke berkata pasaran perumahan negara itu lebih teruk daripada jangkaan.

Keutamaan bagi pemaju hartanah adalah untuk memenuhi komitmen sedia ada. Kebanyakan perniagaan ini sama ada tidak mampu atau tidak mahu membeli tanah dan memulakan projek baharu. Bilangan rumah baharu yang dibina dalam tujuh bulan pertama 2023 turun 26% berbanding tempoh yang sama pada 2022, manakala pelaburan hartanah jatuh 8.5% pada Julai.

Sektor hartanah China menguncup sebanyak 1.2% pada suku kedua 2023 berbanding tempoh yang sama pada 2022. Sektor dan sektor berkaitan menyumbang hampir 14% daripada keluaran dalam negara kasar (KDNK) China, bermakna kelembapan dalam sektor hartanah memberi kesan kepada ekonomi China.

berisiko tinggi

Pada awal Julai, People’s Bank of China (PBoC, bank pusat) melanjutkan program pemberian pinjaman khas untuk membantu pemaju menyiapkan projek mereka yang belum selesai sehingga Mei 2024. Menjelang akhir Jun, hampir satu pertiga daripada 343 bandar bersaiz sederhana di negara itu telah menurunkan kadar gadai janji untuk pembeli rumah kali pertama, manakala purata pinjaman gadai janji jatuh kepada 1% daripada 4% pada bulan Jun, 2%. setahun sebelumnya, menurut bank pusat.

Walau bagaimanapun, pasaran perumahan kekal lemah dan risiko kewangan semakin meningkat – bukan sahaja untuk sektor hartanah, tetapi juga untuk sektor perbankan dan sektor kerajaan tempatan yang menyokong perumahan. Ini menjadikan keperluan untuk pelonggaran dasar menjadi lebih mendesak.

Taruhannya tinggi. Pihak berkuasa China mesti menstabilkan sektor hartanah dan mencegah pendarahan lebih lanjut oleh "orang besar" dalam sektor itu. Jika tidak, keupayaan mereka untuk mengawal risiko mereka sendiri boleh dipersoalkan.

Sumber