Mengapa tidak wajib untuk berdagang hartanah melalui lantai?

Pilihan yang kurang berisiko untuk pelanggan

Meneruskan program Sesi Ke-6, pada pagi 31 Oktober, Majlis Mesyuarat Negara telah membincangkan di dalam dewan beberapa kandungan yang berbeza pendapat mengenai draf Undang-undang Perniagaan Harta Tanah (pindaan).

Semasa membentangkan Laporan mengenai penjelasan, penerimaan dan semakan draf Undang-undang Perniagaan Harta Tanah (dipinda), Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Dewan Negara Vu Hong Thanh berkata:

Mengenai prinsip perniagaan perumahan dan projek pembinaan masa depan, beberapa pendapat bersetuju tentang keperluan peraturan mengenai deposit, masa menerima deposit, dan jumlah deposit dalam draf Undang-undang.

Beberapa pendapat mencadangkan menambah peraturan deposit untuk memastikan kontrak ditandatangani sebelum masa kerja-kerja perumahan dan pembinaan layak untuk dimasukkan ke dalam perniagaan. Sesetengah pendapat bersetuju untuk hanya menerima deposit apabila "kerja-kerja perumahan dan pembinaan layak untuk diusahakan" dan "urus niaga telah dijalankan mengikut peraturan".

Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Dewan Negara Vu Hong Thanh.

Berdasarkan pendapat Kerajaan , timbalan Dewan Negara pada Sidang Ke-5, delegasi Dewan Negara, agensi Dewan Negara, Jawatankuasa Tetap Dewan Negara (NASC) mencadangkan 2 pilihan:

Pilihan 1: “Pelabur projek hartanah hanya dibenarkan mengutip deposit daripada pelanggan apabila rumah dan kerja pembinaan telah memenuhi semua syarat untuk menjalankan perniagaan dan telah menjalankan transaksi mengikut peruntukan Undang-undang ini.”

Pilihan ini kurang berisiko untuk pelanggan, pihak yang lemah dalam urus niaga hartanah. Kerana deposit hanya dibuat apabila hartanah layak untuk perniagaan dan kedua-dua pihak telah menandatangani kontrak secara rasmi, ia mengehadkan berlakunya pertikaian.

Had pilihan ini ialah pelabur tidak berpeluang menerima deposit untuk mendapatkan tandatangan kontrak dengan bakal pelanggan;

Menerima deposit daripada pelanggan yang telah menandatangani kontrak untuk penjualan, pembelian, atau penyewaan rumah masa depan atau kerja pembinaan bukanlah deposit untuk menjamin penandatanganan kontrak, tetapi deposit untuk menjamin pelaksanaan kontrak mengikut peruntukan Perkara 328 Kanun Sivil. Deposit tidak lagi bermakna kerana kontrak sudah mempunyai peruntukan untuk mengutip bayaran nilai kontrak mengikut kemajuan dan klausa penalti jika pihak-pihak tidak melaksanakan tanggungjawab mereka dengan betul.

Pilihan ini dipilih oleh Kerajaan dan 15/40 pendapat delegasi Dewan Negara dan agensi Dewan Negara.

Pilihan 2: “Pelabur projek hartanah hanya dibenarkan mengutip deposit mengikut perjanjian dengan pelanggan apabila projek itu mempunyai reka bentuk asas yang dinilai oleh agensi negeri dan pelabur mempunyai salah satu dokumen mengenai hak guna tanah yang dinyatakan dalam Klausa 2, Perkara 24 Undang-undang ini.

Perjanjian deposit mesti menyatakan dengan jelas harga jualan, harga sewa beli rumah atau kerja pembinaan. Jumlah deposit maksimum adalah mengikut peraturan Kerajaan tetapi tidak boleh melebihi 10% daripada harga jualan, harga pajakan beli rumah atau kerja pembinaan, memastikan pematuhan kepada syarat pembangunan sosio-ekonomi dalam setiap tempoh dan setiap jenis hartanah.

Pilihan ini membantu pelabur menandatangani kontrak deposit untuk memastikan pelaksanaan kontrak dengan bakal pelanggan sebelum hartanah layak dimasukkan ke dalam perniagaan.

Had Pelan ini ialah projek belum memulakan pembinaan, menyebabkan pelanggan terpaksa menanggung risiko; sekiranya pelabur menjalankan langkah reka bentuk teknikal, mereka bentuk lukisan pembinaan, memohon Permit Pembinaan dan menjalankan pembinaan lebih lama daripada komitmen, ia akan menjejaskan hak pelanggan dan boleh menyebabkan pertikaian. Jawatankuasa Tetap Dewan Negara meminta Kerajaan menambah kandungan penilaian impak bagi Rancangan.

Pilihan ini dipilih oleh 20/40 pendapat delegasi Dewan Negara dan agensi Dewan Negara.

Risiko mengambil kesempatan daripada peruntukan undang-undang

Berkenaan syarat-syarat untuk perumahan dan kerja-kerja pembinaan masa depan yang akan dijalankan, menurut Encik Thanh, terdapat cadangan bahawa adalah tidak wajib untuk memiliki Sijil Hak Guna Tanah bagi kawasan tanah untuk pembinaan yang berkaitan dengan perumahan dan kerja-kerja pembinaan masa depan dimasukkan ke dalam perniagaan.

Jawatankuasa Tetap Dewan Negara menerima dan melaraskan peruntukan dalam Fasal 8, Perkara 24 dan secara teknikal melaraskan Perkara c dan d, Fasal 2, Perkara 14, dengan sewajarnya: Perniagaan perumahan dan kerja pembinaan yang terdapat dalam projek hartanah mesti mempunyai Sijil Hak Guna Tanah untuk kawasan tanah pembinaan yang dilampirkan kepada perumahan dan kerja pembinaan yang dimasukkan ke dalam perniagaan;

Perniagaan perumahan dan kerja pembinaan yang dibentuk pada masa hadapan tidak memerlukan Sijil Hak Guna Tanah, tetapi ia adalah wajib untuk memenuhi kewajipan kewangan mengenai tanah untuk kawasan tanah yang melekat pada perumahan dan kerja-kerja pembinaan yang dijalankan.

Timbalan-timbalan Dewan Negara pada sesi perbincangan pada pagi 31 Oktober.

Mengenai lantai perdagangan hartanah, banyak pendapat mencadangkan tidak mewajibkan tetapi hanya menggalakkan transaksi hartanah melalui lantai perdagangan hartanah.

Jawatankuasa Tetap Dewan Negara menerima dan menyemak semula ke arah: Menghapuskan peruntukan mengenai urus niaga hartanah melalui lantai perdagangan hartanah dalam Bab VII draf Undang-undang; menambah Fasal 7, Perkara 8 draf Undang-undang mengenai dasar Negeri mengenai pelaburan dan perniagaan hartanah, yang menurutnya "Negara menggalakkan organisasi dan individu untuk menjalankan transaksi pembelian, penjualan, pemindahan, pemajakan, pemajakan rumah, kerja pembinaan dan hak guna tanah melalui lantai perdagangan hartanah".

Ringkasan praktikal pelaksanaan Undang-undang Perniagaan Hartanah pada tahun 2014 menunjukkan bahawa lantai perdagangan hartanah semasa tidak cukup berkemampuan untuk memastikan keselamatan transaksi yang sah. Terdapat banyak kes lantai perdagangan hartanah yang mengganggu pasaran.

"Memerlukan transaksi melalui lantai perdagangan hartanah akan membawa kepada risiko mengambil kesempatan daripada peraturan undang-undang, tidak memastikan pelaksanaan tugas membangunkan pasaran hartanah yang sihat, selamat dan mampan," kata Encik Thanh .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-khong-bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-thong-qua-san-a633576.html