Undang-undang Tanah 2024, yang berkuat kuasa mulai 1 Ogos 2024, menggantikan Undang-undang Tanah 2013, dijangka menjadi rangsangan institusi untuk pasaran hartanah dan pengurusan sumber. Walau bagaimanapun, selepas hampir dua tahun pelaksanaan, undang-undang tersebut akan dipinda sekali lagi tahun ini dengan banyak perubahan besar.
'Ketinggalan zaman' walaupun sebelum ia diperkenalkan.
Menurut pakar, pindaan Undang-undang Tanah merupakan satu keperluan segera kerana, walaupun baru sahaja berkuat kuasa, undang-undang tersebut tidak lagi sesuai untuk konteks baharu, terutamanya sejak 1 Julai 2025, seluruh negara akan melaksanakan model kerajaan tempatan dua peringkat, termasuk peringkat wilayah dan komune/wad, manakala Undang-undang Tanah semasa masih menetapkan sistem perancangan dan pengurusan guna tanah pada tiga peringkat: kebangsaan, wilayah dan daerah.
Ketidakserasian ini telah menyebabkan banyak kekurangan, menyebabkan pertindihan dan kekurangan penyelarasan dengan sektor lain selepas pemansuhan peringkat daerah.
Dewan Undangan Negeri akan meminda Undang-undang Tanah secara menyeluruh pada sesi akhir tahunnya selepas hampir dua tahun pelaksanaannya. (Imej ilustrasi)
Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, menjelaskan bahawa Undang-undang Tanah biasanya mempunyai kitaran pindaan selama kira-kira 10 tahun. Walau bagaimanapun, konteks 2024-2026 mengemukakan tiga pembolehubah utama yang memerlukan undang-undang tersebut diselaraskan lebih awal.
Ini merujuk kepada peralihan dalam struktur kerajaan tempatan kepada model dua peringkat, menghapuskan peringkat daerah/daerah. Walau bagaimanapun, Undang-undang Tanah 2024 masih merangka pelan guna tanah pada tiga peringkat: kebangsaan, wilayah dan daerah. Ketidakseimbangan dalam peringkat pentadbiran ini menyebabkan banyak prosedur tidak mempunyai tempat untuk dijalankan, menyebabkan kesesakan dalam banyak proses.
Tambahan pula, keperluan untuk melembagakan Resolusi Pusat 18 dan 69 mengenai pengurusan tanah memerlukan penjelasan lanjut tentang mekanisme pembiayaan tanah, terutamanya penilaian dan pampasan.
Akhirnya, tekanan untuk membersihkan tanah bagi projek infrastruktur utama semakin meningkat. Tanpa mekanisme yang telus dan khusus, kemajuan akan terus perlahan.
Encik Chau juga menekankan bahawa masalah terbesar masih terletak pada harga pampasan: " Senarai harga tanah semasa Negeri yang digunakan untuk mengira cukai dan sewa tanah adalah munasabah. Tetapi apabila tanah dituntut semula, orang ramai mahu pampasan hampir dengan harga pasaran."
Penyelesaiannya bukanlah memilih satu ekstrem berbanding yang lain, tetapi membina mekanisme penilaian pampasan bebas dengan metodologi yang jelas, data transaksi digital dan disahkan, serta majlis penilaian yang merangkumi wakil rakyat. Matlamatnya adalah untuk mewujudkan konsensus, mengehadkan pertikaian yang berpanjangan, dan memastikan disiplin fiskal untuk kawasan tersebut .”
Sementara itu, Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar menjelaskan bahawa, selain tidak serasi dengan model kerajaan tempatan dua peringkat, perancangan guna tanah dan perancangan sektoral yang melibatkan penggunaan tanah juga tidak konsisten dan tidak disegerakkan.
Di samping itu, projek pelaburan awam atau projek penting yang bersifat segera dan khusus, yang memenuhi objektif dasar politik dan luar negara, belum termasuk dalam atau tidak selaras dengan perancangan.
Kaedah penilaian tanah semasa masih kompleks dan sangat bergantung kepada perunding bebas, manakala agensi negeri bertanggungjawab untuk penilaian dan memikul tanggungjawab undang-undang.
Encik Pham Van Hoa (Ahli Parlimen mewakili wilayah Dong Thap)
Projek-projek penting yang dinyatakan di atas juga kekurangan peraturan mengenai pengambilan tanah, contohnya, projek yang berkhidmat untuk Forum Kerjasama Ekonomi Asia Pasifik (APEC) atau projek di zon perdagangan bebas dan pusat kewangan antarabangsa. Undang-undang semasa juga kekurangan peraturan mengenai pengambilan tanah apabila pelabur tidak dapat mencapai persetujuan mengenai baki kawasan (skala kecil), menyebabkan projek terhenti, membazirkan sumber dan melambatkan kemajuan pelaburan.
Undang-undang Tanah 2024 membenarkan kawasan yang mempunyai perancangan bandar dan luar bandar sedia ada untuk menguruskan penggunaan tanah tanpa pelan penggunaan tanah yang berasingan, sebaliknya menggunakan pelan sedia ada untuk pengurusan. Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, kadar liputan perancangan bandar dan luar bandar masih rendah. Di banyak tempat, perancangan tidak meliputi keseluruhan sempadan pentadbiran, bermakna walaupun dengan pelan sedia ada, pihak tempatan masih perlu membuat pelan penggunaan tanah tambahan, yang membawa kepada pertindihan dan pembaziran.
Pada masa ini, peruntukan dan pajakan tanah kebanyakannya dijalankan melalui lelongan hak penggunaan tanah atau proses pembidaan untuk memilih pelabur. Walau bagaimanapun, proses ini bergantung pada prosedur dan peraturan undang-undang mengenai lelongan dan pembidaan, jadi ia memerlukan banyak masa persediaan.
Sementara itu, dalam banyak kes, masih sukar untuk memilih pelabur yang mempunyai kapasiti yang mencukupi, menyebabkan kemajuan projek tertangguh, tanah digunakan dengan perlahan, dan menjejaskan tarikan pelaburan.
Menghilangkan beberapa siri halangan yang menyebabkan kemarahan orang ramai.
Wakil Pham Van Hoa (Dong Thap) menyatakan bahawa walaupun Undang-undang Tanah telah mengalami banyak perubahan dan memberi sumbangan yang ketara kepada pembangunan sosioekonomi, pada hakikatnya masih terdapat banyak halangan, terutamanya di peringkat tempatan, di mana pelaksanaannya dianjurkan secara langsung.
Khususnya, Encik Hoa menyatakan bahawa halangan yang berkaitan dengan penilaian tanah, pemerolehan tanah dan pampasan sering membawa kepada petisyen dan perselisihan faham dalam kalangan orang ramai.
"Kaedah penilaian tanah semasa masih kompleks dan sangat bergantung pada perunding bebas, sementara agensi negeri bertanggungjawab untuk penilaian dan memikul tanggungjawab undang-undang."
"Bagi tanah perindustrian atau tanah untuk pengeluaran dan perniagaan, yuran penggunaan tanah hanya merangkumi sebahagian kecil daripada jumlah pelaburan, tetapi perniagaan boleh kehilangan 6 hingga 12 bulan hanya menunggu harga ditentukan. Masa menunggu ini meningkatkan kos lepas, sementara perbezaan nilai antara pilihan penilaian yang berbeza selalunya tidak ketara," kata Encik Hoa.
Menurut Wakil Hoa, halangan bukan sahaja dari segi teknikal tetapi juga dalam proses pelaksanaan. Senarai harga tanah tahunan dibina untuk mencerminkan harga pasaran seperti yang dikehendaki oleh undang-undang, tetapi apabila digunakan untuk pampasan, orang ramai percaya ia masih lebih rendah daripada harga transaksi sebenar.
Sebaliknya, jika hanya harga pasaran bebas yang digunakan, bajet akan sukar untuk diseimbangkan dan rungutan tentang ketelusan mungkin akan timbul. Jurang antara senarai harga rasmi dan harga pasaran mewujudkan dilema bagi kerajaan dan mereka yang tanahnya dirampas.
Tambahan pula, banyak peruntukan dalam undang-undang dan dekri baharu kekal pada tahap prinsip umum. Contohnya, peraturan yang membenarkan pecah tanah dan penukaran tujuan penggunaan tanah tanpa memerlukan laluan hadapan jalan, selagi terdapat laluan akses yang sah, adalah dasar yang betul dan selaras dengan realiti pembandaran. Walau bagaimanapun, apakah yang merupakan laluan akses yang sah, apakah lebar minimum, dan bagaimana ia diwujudkan? Undang-undang masih belum menyatakan butiran ini. Akibatnya, banyak kawasan telah memilih pilihan yang lebih selamat untuk menggantung pemprosesan permohonan buat sementara waktu.
Situasi semasa yang hanya mempunyai dokumen rangka kerja menyebabkan dokumen menunggu tindakan selanjutnya. Pihak berkuasa tempatan keliru, rakyat dan perniagaan terpaksa membuat beberapa perjalanan, dan kos tidak formal meningkat.
Encik Hoa memetik contoh dasar yang mengurangkan yuran penggunaan tanah sebanyak 70% untuk kumpulan tertentu. Walaupun matlamatnya berperikemanusiaan, syarat permohonan bertindih, dan terdapat ketidakselarasan dalam memahami apa yang membentuk isi rumah, individu, atau masa penggunaan tanah.
Encik Hoa mencadangkan peralihan daripada pemikiran pengurusan yang tegar kepada pemikiran yang tertumpu pada kecekapan dan penciptaan nilai. Beliau juga mencadangkan agar prosedur dipermudahkan sebanyak mungkin, meningkatkan ketelusan, dan khususnya menekankan peningkatan penggunaan alat ekonomi dan bukannya langkah pentadbiran.
Contohnya, daripada cuba menentukan nilai tanah dengan tepat sehingga ke sen terakhir, adalah mungkin untuk menerima harga yang berpatutan mengikut senarai harga dan mengawal selia nilai tambah melalui cukai, yuran atau obligasi kewangan lain. Ini mengurangkan beban ke atas sistem sambil memastikan Negeri masih mengumpul nilai tambah.
Draf pindaan kepada Undang-undang Tanah oleh Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar dijangka memberi tumpuan kepada dua kumpulan kandungan utama.
Kumpulan pertama terdiri daripada kandungan yang memenuhi keperluan pembangunan negara dalam era baharu dan keperluan pertumbuhan ekonomi dua digit.
Kementerian mencadangkan pindaan dan penambahan beberapa perkara dalam Undang-undang Tanah untuk memasukkan peruntukan mengenai mekanisme dan dasar bagi menangani kesukaran dan halangan dalam pelaksanaan Undang-undang Tanah melalui kodifikasi peraturan dalam Resolusi Dewan Undangan Negeri dan Dekri dan Resolusi Kerajaan seperti harga tanah, jadual harga tanah, pekali pelarasan harga tanah; yuran penggunaan tanah, yuran pajakan tanah; pemerolehan tanah, pampasan, sokongan dan penempatan semula;
Pendaftaran dan pengeluaran sijil tanah; perancangan dan pelan guna tanah; peruntukan tanah, pajakan tanah, kebenaran untuk penukaran guna tanah, pemilihan borang pajakan tanah, pecahan tanah, penyatuan tanah; rejim guna tanah untuk jenis tanah tertentu; sistem maklumat tanah dan penyelesaian pertikaian tanah.
Pada masa yang sama, pindaan dan penambahan telah dibuat pada peraturan mengenai perancangan dan pelan guna tanah di peringkat komune; hak dan kewajipan pengguna tanah padi; hak dan kewajipan pengguna tanah yang melanggar undang-undang tanah sebelum 1 Julai 2014; pampasan dalam kes-kes khas; dan rejim penggunaan tanah untuk jenis tanah tertentu.
Kumpulan kedua terdiri daripada peraturan mengenai desentralisasi, pendelegasian kuasa, dan penetapan autoriti mengikut model kerajaan tempatan dua peringkat, dan pembaharuan pentadbiran dalam bidang tanah.
Kementerian mencadangkan pindaan dan penambahan peraturan mengenai kuasa untuk melaksanakan pengurusan tanah negeri agar selaras dengan model kerajaan tempatan dua peringkat; dan menambah peruntukan baharu mengenai kuasa untuk melaksanakan pengurusan tanah negeri.
Di samping itu, menyemak semula dan menambah peraturan mengenai prosedur pentadbiran yang berkaitan dengan peringkat wilayah dan menyemaknya untuk memastikan konsistensi dan keseragaman dalam sistem perundangan dengan undang-undang dan resolusi lain.
Sumber: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
Komen (0)