Permintaan untuk perumahan semakin meningkat.
Data tinjauan daripada organisasi penyelidikan pasaran menunjukkan bahawa dalam beberapa tahun kebelakangan ini, bilangan pangsapuri dengan keluasan 45-70m² semakin berkurangan. Banyak projek baharu memberi tumpuan kepada pembangunan pangsapuri bersaiz besar dengan harga jualan yang tinggi untuk memaksimumkan keuntungan, menyukarkan golongan muda, penjawat awam, intelektual dan keluarga kecil untuk mendapatkan perumahan.
Salah satu punca yang dikenal pasti ialah peraturan mengenai kawalan populasi dalam projek. Sehubungan itu, apabila meluluskan perancangan, agensi pengurusan sering mendasarkan keputusannya pada sasaran populasi untuk menentukan skala pembinaan, infrastruktur teknikal, infrastruktur sosial dan kepadatan populasi. Oleh itu, ramai pelabur terpaksa mengurangkan bilangan pangsapuri bersaiz kecil dan meningkatkan saiz pangsapuri besar untuk "mengekalkan" sasaran populasi dalam had yang diluluskan.
Terutamanya, kaedah semasa untuk menentukan populasi di bangunan pangsapuri di banyak tempat masih menggunakan pendekatan mekanikal, dengan purata bilangan orang setiap pangsapuri, tanpa piawaian yang sama. Contohnya, di Hanoi , berdasarkan Keputusan No. 39/2026/QD-UBND bertarikh 1 April 2026, meminda dan menambah beberapa artikel Keputusan No. 34/2024/QD-UBND bertarikh 27 Mei 2024, bandar menetapkan: Sebuah pangsapuri satu bilik tidur dengan keluasan boleh guna 25-45m² dikira sebagai 1 orang; sebuah pangsapuri dua atau tiga bilik tidur dengan keluasan boleh guna lebih 40-55m² dikira sebagai 2 orang; sebuah pangsapuri dengan keluasan boleh guna lebih 55-70m² dikira sebagai 3 orang; dan sebuah pangsapuri dengan keluasan boleh guna lebih 70-77m² dikira sebagai 4 orang.
Di Bandar Raya Ho Chi Minh , menurut Keputusan No. 32/2025/QD-UBND, berkuat kuasa 9 Januari 2026, peraturan menetapkan: Pangsapuri dengan 1 bilik tidur mempunyai keluasan 25-56m² , 2 bilik tidur mempunyai keluasan 56-96m² , dan 3-4 bilik tidur mempunyai keluasan 96-160m² atau lebih…
Menurut Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, dalam tempoh 10 tahun yang lalu, trend "peningkatan saiz isi rumah kepada 1-3 orang, terutamanya disebabkan oleh keengganan untuk berkahwin dan mempunyai anak, dan tekanan hidup serta kos sara hidup yang tinggi, telah menyebabkan kadar kesuburan hanya 1.91 anak bagi setiap wanita pada tahun 2024, lebih rendah daripada tahap penggantian iaitu 2.1 anak bagi setiap wanita. Ini, ditambah pula dengan trend orang yang hidup lebih lama, telah mengakibatkan penuaan penduduk yang pesat."
Walaupun pada tahun 2009, negara ini mempunyai 7.45 juta warga emas, jumlah ini dijangka meningkat kepada 16.1 juta menjelang awal tahun 2025, merangkumi lebih 16% daripada populasi negara. Seiring dengan ini, terdapat trend yang semakin meningkat bagi "keluarga besar" yang tinggal berdekatan di kawasan atau projek yang sama, tetapi dengan ruang, rumah atau pangsapuri yang berasingan; dan peningkatan yang ketara dalam bilangan orang bujang, pasangan muda tanpa anak, atau keluarga kecil dengan generasi yang lebih sedikit...
"Oleh itu, menentukan populasi di bangunan pangsapuri menggunakan kaedah pengiraan populasi yang tegar akan meningkatkan bilangan 'pangsapuri besar' dalam projek baharu, hanya sesuai untuk keperluan segmen individu berpendapatan tinggi. Apabila digunakan untuk projek pangsapuri pertengahan, mempunyai banyak 'pangsapuri besar' tidak sesuai untuk keperluan dan keupayaan kewangan majoriti orang yang berpendapatan sederhana dan rendah, dan golongan muda yang baru memulakan kerjaya mereka," Encik Le Hoang Chau menganalisis.
Kita memerlukan pendekatan yang fleksibel dan praktikal.
Menurut pakar, sistem data populasi dan model ramalan yang lebih saintifik harus dibangunkan daripada mengira populasi secara tegar berdasarkan bilangan pangsapuri. Penentuan populasi harus berdasarkan pelbagai faktor seperti saiz pangsapuri, bilangan bilik tidur, jenis kediaman, ciri-ciri serantau dan trend demografi. Ini akan membolehkan perniagaan membangunkan produk yang lebih berpatutan sambil memastikan saiz populasi keseluruhan yang sesuai.
Sesetengah pakar mencadangkan penggunaan kaedah pengiraan populasi berdasarkan penggunaan sebenar. Contohnya, sebuah apartmen studio atau apartmen satu bilik tidur boleh dikira untuk 1-2 orang; sebuah apartmen dua bilik tidur untuk 3-4 orang; dan pekali yang lebih tinggi boleh digunakan untuk apartmen yang lebih besar.
Di samping itu, kepadatan penduduk harus dikaitkan dengan kapasiti infrastruktur kawasan tersebut. Jika kawasan tersebut mempunyai sistem pengangkutan yang baik, sekolah, kemudahan penjagaan kesihatan dan ruang awam, maka struktur pangsapuri boleh menjadi lebih fleksibel.
"Adalah penting untuk beralih daripada pemikiran 'mengehadkan pangsapuri kecil untuk mengurangkan kepadatan penduduk' kepada pemikiran membangunkan infrastruktur bandar secara menyeluruh. Kerana jika infrastruktur dilaburkan dengan betul, peningkatan bilangan pangsapuri kecil dan sederhana akan menyumbang kepada penyelesaian masalah perumahan bagi kebanyakan orang tanpa memberi terlalu banyak tekanan kepada bandar," kata Tran Ngoc Chinh, Pengerusi Persatuan Perancangan dan Pembangunan Bandar Vietnam.
Berkongsi pandangan yang sama, Dr. Nguyen Van Dinh - Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam - percaya bahawa adalah perlu untuk membangunkan satu set kriteria bagi mengklasifikasikan pangsapuri mengikut kawasan dan fungsi untuk menggunakan pekali populasi yang lebih sesuai; dan untuk melengkapkan pangkalan data populasi dan perumahan yang saling berkaitan antara sektor pembinaan, perancangan dan polis dengan cepat bagi menjadikan ramalan populasi lebih tepat.
Berdasarkan ini, pihak berkuasa tempatan boleh memperuntukkan sasaran populasi yang sesuai untuk setiap kawasan secara proaktif, mengelakkan situasi menggunakan formula tunggal untuk semua projek. Di samping itu, pembangunan pangsapuri bersaiz kecil perlu disertakan dengan piawaian yang ketat mengenai reka bentuk, kualiti hidup dan kemudahan awam bagi mengelakkan risiko membentuk kawasan kediaman berkepadatan tinggi yang kekurangan ruang kediaman komuniti.
Pada masa yang sama, kerajaan perlu terus membina mekanisme untuk menggalakkan perniagaan membangunkan pangsapuri kelas pertengahan melalui dasar keutamaan ke atas tanah, kredit, prosedur pelaburan, dan sebagainya, kerana permintaan terbesar di pasaran hari ini adalah untuk pangsapuri yang mampu dimiliki oleh golongan berpendapatan sederhana. Untuk meningkatkan bekalan dalam segmen ini, adalah perlu untuk menghapuskan kesesakan perundangan, perancangan dan penentu populasi secara serentak.
Sumber: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html
Komen (0)