Segelintir pemilik kedai perkhidmatan komersial (TMDV) di kawasan bandar bimbang apabila dalam Sijil hak guna tanah, hak pemilikan rumah dan aset lain yang melekat pada tanah, bahagian guna tanah dinyatakan sebagai "tanah awam bandar" (CCTP) atau "tanah awam kediaman" (CCKO).

Cik Le Quynh Anh, Pengarah Vision & Associates Legal LLC, berkongsi tentang kesahihan jenis hartanah komersial (kedai) yang kontroversi baru-baru ini.

Mengikut Undang-undang Tanah 2013, tanah yang digunakan untuk tujuan awam termasuk tanah untuk pengangkutan; pengairan; tanah untuk aktiviti masyarakat, kawasan rekreasi dan hiburan awam; tanah pasar... dan tanah kerja awam lain.

Menurut Lampiran I, Dekri 06/2021/ND-CP mengenai klasifikasi kerja mengikut fungsi, kumpulan kerja awam merangkumi kerja-kerja komersial seperti pusat beli-belah, pasar raya, pasar, kedai; restoran, kedai makanan dan minuman serta kerja komersial lain.

Berdasarkan peraturan di atas, dapat difahami bahawa tanah awam juga boleh digunakan untuk membina kemudahan perkhidmatan komersial.

Justeru, pembinaan gerai-gerai (juga dikenali sebagai kedai) untuk tujuan perniagaan oleh pelabur-pelabur di kawasan tanah awam bandar (CCTP) dan kawasan kediaman awam (CCKO) yang dipajak oleh kerajaan negeri dengan bayaran sewa tanah sekali dalam skop perancangan projek kawasan bandar adalah mengikut peruntukan undang-undang.

Mengapa kedai perkhidmatan komersial menyebut "tanah awam"?

- Sesetengah pemilik kedai perkhidmatan komersial di kawasan bandar di Hanoi , yang terbaru di Vinhomes Ocean Park, bimbang apabila Sijil hak guna tanah, hak pemilikan rumah dan aset lain yang melekat pada tanah, tujuan penggunaan tanah mereka dinyatakan sebagai: tanah awam bandar (CCTP) atau tanah awam kediaman (CCKO). Dari perspektif peguam, bolehkah anda jelaskan mengapa kedai perkhidmatan komersial dinyatakan sebagai "tanah awam"?

Seperti yang saya katakan di atas, hakikat bahawa pelabur membina gerai untuk tujuan perniagaan/komersial dan perkhidmatan di atas plot tanah CCTP dan CCKO yang dipajak oleh kerajaan dan membayar sewa tanah pada satu-satu masa adalah tidak bertentangan dengan peruntukan undang-undang.

Dan jika dalam keputusan mengenai peruntukan tanah, pajakan tanah, dan kebenaran untuk menukar tujuan penggunaan tanah projek, plot tanah untuk bangunan gerai dan kedai perkhidmatan komersial adalah bertujuan untuk kegunaan awam di bandar atau kawasan perumahan awam, perekodan agensi negeri mengenai tujuan penggunaan ini dalam Sijil hak guna tanah, hak pemilikan rumah dan aset lain yang dilampirkan pada tanah yang diberikan kepada projek-projek di atas adalah mengikut peraturan-peraturan Kementerian dan Arahan Semulajadi. Sumber dan Persekitaran dalam Penghantaran Rasmi 3382/BTNMT-DD bertarikh 15 Mei 2023.

Kedai perkhidmatan komersial Vinhomes Ocean Park.jpg

- Ada juga pemilik yang tertanya-tanya kerana bentuk guna tanah produk kedai perkhidmatan komersial itu dikongsi bersama. Bagaimana ini boleh menjejaskan hak pelanggan puan?

Pada dasarnya, pelanggan akan dan mesti menikmati faedah yang sepadan dengan jenis produk yang telah mereka beli dan diterangkan secara khusus dalam Kontrak Jualan.

Bagi jenis produk kedai e-dagang, produk yang dibeli pelanggan adalah sebahagian daripada projek pembinaan yang dikaitkan dengan hak guna tanah bersama, bermakna pelanggan berhak memiliki bahagian khusus projek (booth) yang pelanggan telah pilih untuk dibeli dan pada masa yang sama berhak menggunakan keseluruhan plot tanah untuk pembinaan blok projek berkaitan.

Sebagai pemilik, pelanggan akan mempunyai hak penuh mengikut peruntukan undang-undang seperti hak untuk menggunakan, hak untuk memiliki dan hak untuk melupuskan kerja pembinaan yang dibelinya.

Khususnya, baru-baru ini, Dewan Negara meluluskan Undang-undang Perniagaan Harta Tanah No. 29/2023/QH15, mewujudkan koridor undang-undang yang jelas untuk pembelian dan penjualan kerja-kerja pembinaan, kawasan lantai pembinaan dalam kerja-kerja pembinaan dengan hak guna tanah dalam bentuk penggunaan bersama.

Saya fikir ini adalah satu kejayaan, menyelesaikan banyak masalah dan tunggakan pasaran hartanah sejak kebelakangan ini, memastikan hak organisasi/individu yang mengambil bahagian dalam pelaburan, pembinaan dan aktiviti perniagaan, membeli dan menjual produk jenis ini.

- Jadi kebimbangan pelanggan tentang "belanjakan wang untuk membeli tetapi tidak mempunyai hak untuk menggunakan tanah" adalah tidak berasas?

Pertama sekali, perlu dijelaskan bahawa, mengikut peraturan, pembelian dan penjualan rumah, kerja pembinaan atau kawasan lantai pembinaan dalam kerja pembinaan mesti sentiasa dikaitkan dengan hak guna tanah. Jika membeli dan menjual kerja pembinaan bebas, ia boleh disertakan dengan pemindahan hak guna tanah seluruh plot tanah dan pembeli akan mempunyai hak untuk menggunakan tanah secara berasingan. Jika membeli sebahagian daripada kerja pembinaan, hak guna tanah dalam kes ini mesti diperuntukkan dan ditentukan sebagai hak guna biasa antara pemilik kerja pembinaan.

Inilah juga sebab mengapa Undang-undang Perniagaan Harta Tanah 2023 dengan jelas menetapkan syarat-syarat untuk menjual sebahagian daripada kawasan lantai pembinaan dalam projek pembinaan: projek pembinaan mesti dibina di atas tanah yang diperuntukkan oleh Negara dengan bayaran guna tanah dikutip atau tanah dipajak dengan sewa tanah sekali untuk keseluruhan tempoh pajakan, kerana mengikut Undang-undang Tanah, hanya jenis tanah ini boleh memindahkan hak guna tanah. Sebagai contoh, plot tanah CCTP dan CCKO yang digunakan untuk membina kedai perkhidmatan komersial adalah tanah yang dipajak oleh Negeri dengan sewa tanah sekali sahaja dikutip untuk keseluruhan tempoh pajakan.

Untuk memudahkan visualisasi, kes di atas boleh dibandingkan dengan kes membeli apartmen atau ruang komersial di dasar bangunan apartmen. Pemilik juga berhak memiliki pangsapuri atau ruang komersial yang dibeli dan berhak menggunakan plot tanah untuk pembinaan bangunan pangsapuri.

Tidak ada perkara seperti bank enggan menerima gadai janji.

- Dari perspektif lain, sesetengah pendapat mengatakan bahawa apabila hak guna tanah dikongsi, pelanggan sukar untuk bergadai dengan bank malah ditolak oleh bank. Apakah realitinya?

Pernyataan ini tidak berasas. Menurut Artikel 8.1 Dekri 21/2021/ND-CP, aset yang digunakan untuk menjamin pelaksanaan obligasi termasuk aset atau aset sedia ada yang dibentuk pada masa hadapan, kecuali dalam kes di mana Kanun Sivil atau undang-undang lain yang berkaitan melarang penjualan, pemindahan, atau pemindahan hak pemilikan lain pada masa mewujudkan kontrak keselamatan atau langkah keselamatan.

Menurut Artikel 9.1 Undang-undang Perniagaan Harta Tanah 2014, rumah dan kerja pembinaan yang dijalankan mesti memenuhi syarat berikut:

- Mempunyai hak milik berdaftar rumah dan kerja-kerja pembinaan yang dilampirkan pada tanah dalam sijil hak guna tanah. Bagi rumah dan kerja pembinaan yang terdapat dalam projek pelaburan hartanah, hanya perakuan hak guna tanah diperlukan mengikut peruntukan undang-undang mengenai tanah;

- Tiada pertikaian mengenai hak guna tanah, pemilikan rumah, atau kerja pembinaan yang berkaitan dengan tanah;

- Tidak tertakluk kepada penyitaan untuk memastikan penguatkuasaan penghakiman.

Tiada peraturan yang memerlukan hak untuk menggunakan tanah secara berasingan untuk menggadaikannya kepada bank. Malah, Perkara 10.1 Dekri 21/2021/ND-CP malah menetapkan bahawa penggunaan aset yang dilampirkan pada tanah untuk menjamin pelaksanaan obligasi mungkin tidak serentak dengan hak untuk menggunakan tanah.

Mengikut peraturan di atas, gerai dan kedai yang telah diberikan Sijil hak guna tanah, hak pemilikan rumah dan aset yang melekat pada tanah, tidak dipertikaikan, dan tidak tertakluk kepada penyitaan untuk memastikan pelaksanaan penghakiman akan memenuhi syarat untuk digadaikan aset, sama seperti pangsapuri dan kawasan komersial di pangkalan bangunan pangsapuri.

- Walau bagaimanapun, penilaian produk hartanah komersial mungkin tidak setinggi produk hartanah yang anda nyatakan tadi?

Pada prinsipnya, untuk jenis produk ini, nilai hak guna tanah telah diperuntukkan dalam kos pelaburan produk, dan sudah tentu apabila menentukan harga jualan produk, pelabur juga telah memperuntukkan nilai hak guna tanah ke dalam harga jualan, iaitu, pada dasarnya, apabila menentukan nilai produk, perlu untuk menentukan nilai hak guna tanah yang diperuntukkan kepada produk. Isu harga produk yang tinggi atau rendah apabila menggadaikan pinjaman bank juga bergantung kepada peraturan setiap bank tertentu pada setiap masa tertentu.

- Apakah yang anda kongsikan dengan pemilik dan orang yang berminat tentang pelbagai pendapat tentang isu ini?

Sebagai seorang yang bekerja dalam bidang perundangan, saya hanya boleh mengesahkan bahawa rangka kerja undang-undang semasa untuk jenis produk ini agak lengkap, jelas, ketat dan lebih menjamin hak pembeli.

Mereka yang sudah memiliki atau ingin melabur dalam jenis produk ini boleh menyelidik peraturan yang berkaitan untuk mempunyai penilaian yang betul terhadap produk serta asas untuk membuat keputusan yang sesuai.

terima kasih!

Peraturan di Lampiran 1 - Pengelasan kerja mengikut fungsi penggunaan
(Dikeluarkan dengan Dekri No. 06/2021/ND-CP bertarikh 26 Januari 2021 Kerajaan)

2. Kerja awam:

c) Kemudahan sukan:

Stadium; gimnasium; padang latihan, padang pertandingan untuk sukan seperti: golf, bola sepak, tenis, bola tampar, bola keranjang dan sukan lain; kolam renang.

d) Karya kebudayaan:

Pusat persidangan, teater, rumah kebudayaan, kelab, pawagam, sarkas, dewan tarian; peninggalan; muzium, perpustakaan, pameran, kemudahan hiburan...

e) Bangunan komersial: Pusat beli-belah, pasar raya, pasar, kedai; restoran, kedai makanan dan minuman serta bangunan komersial lain.

g) Kerja-kerja perkhidmatan:

- Hotel, rumah tamu, motel; pusat peranginan; vila, pangsapuri dan pertubuhan perkhidmatan penginapan lain...

Mai Chi