(Dan Tri) - Er zijn 5 gevallen waarin de overdrager de landgebruiksrechten kan terugnemen en het geld aan de verkrijger kan teruggeven zonder de wet te overtreden.
Grondverkoop (overdracht) via een handgeschreven document is een transactie waarbij grondgebruiksrechten worden overgedragen, maar het contract is niet notarieel of volgens de wet bekrachtigd. Voorheen was deze vorm van transactie nog relatief populair. Om verschillende redenen wil de overdrager de grondgebruiksrechten terugnemen en het geld teruggeven aan de verkrijger.
Om geldig te zijn, moet deze burgerlijke transactie met de verkrijger worden overeengekomen of moet er een verzoek bij de rechtbank worden ingediend om de transactie nietig te verklaren.
Op grond van het Burgerlijk Wetboek van 2015 en de Grondwet van 2024 zijn er de volgende gevallen waarin gekochte en verkochte grond kan worden teruggevorderd door middel van handgeschreven documenten.
Transacties na 1 augustus
Artikel 27, lid 3, van de Grondwet van 2024 bepaalt dat contracten voor overdracht, schenking, hypotheek en kapitaalbijdrage waarbij gebruik wordt gemaakt van grondgebruiksrechten, grondgebruiksrechten en aan grond verbonden activa notarieel bekrachtigd of gecertificeerd moeten worden, met uitzondering van het geval gespecificeerd in punt b van dit artikel.
Behalve in gevallen waarin een of meer overdragers vastgoedondernemingen zijn, is notariële bekrachtiging of certificering niet vereist.
De overdracht van grondgebruiksrechten per handgeschreven document is daarom alleen rechtsgeldig als de overdracht vóór 1 augustus plaatsvindt. Indien de transactie per handgeschreven document na 1 augustus plaatsvindt, is deze niet rechtsgeldig.
Niet in aanmerking voor overdracht
Voor de overdrager van grondgebruiksrechten bepaalt artikel 45, lid 1, van de Grondwet van 2024 dat organisaties, huishoudens en individuen het recht hebben om grondgebruiksrechten over te dragen wanneer zij aan de volgende voorwaarden voldoen:
- Beschikken over een certificaat van grondgebruiksrechten, rechten op eigendom van huizen en andere aan grond verbonden activa, behalve in de volgende gevallen: Erven van grondgebruiksrechten, omzetting van landbouwgrond bij samenvoeging van grond, ruilen van percelen, schenken van grondgebruiksrechten aan de staat, woongemeenschappen; Economische organisaties met buitenlands investeringskapitaal die overdrachten van onroerendgoedprojecten ontvangen overeenkomstig de bepalingen van de wet op de onroerendgoedsector;
- Individuele huishoudens die geen rood boek hebben gekregen maar wel in aanmerking komen voor een rood boek, mogen grondgebruiksrechten overdragen, grondgebruiksrechten pachten, onderverhuren en kapitaal bijdragen met behulp van grondgebruiksrechten om projecten uit te voeren.
- Er is geen geschil over het land of het geschil is beslecht door een bevoegd overheidsorgaan, een rechterlijke uitspraak of beslissing, een arbitragebeslissing of een toekenning die rechtsgeldig is geworden;
- Rechten op grondgebruik zijn niet onderhevig aan inbeslagname of andere maatregelen ter waarborging van de tenuitvoerlegging van vonnissen overeenkomstig de bepalingen van de wet inzake de tenuitvoerlegging van civiele vonnissen;
- Gedurende de periode van grondgebruik;
- Landgebruiksrechten vallen niet onder de tijdelijke noodmaatregelen zoals wettelijk voorgeschreven.
Als er aan één van de bovenstaande voorwaarden is voldaan, heeft men het recht om de rechtbank te verzoeken de overdracht nietig te verklaren (dit komt het vaakst voor bij land zonder certificaat).
De verkrijger mag zich niet in een situatie bevinden waarin de overdracht niet is toegestaan. Zo mag een persoon die niet rechtstreeks landbouw produceert, geen rijstteeltgrond overnemen.
Voorbeeld van een certificaat voor landgebruiksrechten (Foto: IT).
Zonder toestemming van de leden
Nadat de Landwet van 2024 werd afgekondigd en op 1 augustus van kracht werd, maakten veel mensen zich zorgen over problemen met betrekking tot certificaten voor landgebruiksrechten (rode boeken). Een van de wijzigingen in deze wet is dat rode boeken die aan huishoudens worden uitgegeven, niet langer worden erkend.
Artikel 256, lid 4, van de Grondwet van 2024 stelt duidelijk dat het certificaat van grondgebruiksrechten, huiseigendomsrechten en andere bij grond horende activa dat vóór 1 augustus aan vertegenwoordigers van huishoudens is afgegeven, een nieuw certificaat zal ontvangen als de leden van het huishouden die grondgebruiksrechten delen, daar behoefte aan hebben. Hierin worden de namen van de leden die grondgebruiksrechten delen, volledig vastgelegd.
De bepaling welke leden van een huishouden het recht op gebruik van land delen en hun naam op het certificaat van landgebruiksrecht laten registreren, wordt door deze leden overeengekomen en zij zijn hiervoor verantwoordelijk voor de wet.
Het komt vaak voor dat iemand in een huishouden (voorheen het hoofd van het huishouden) zomaar land overdraagt aan een ander persoon, zonder dat de andere gezinsleden die het land gebruiken hiervoor schriftelijke toestemming hebben gegeven, die notarieel is bekrachtigd of gecertificeerd, zoals voorgeschreven door de andere gezinsleden die het land gebruiken.
Artikel 5, artikel 14 van circulaire 02/2015 van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu bepaalt dat de persoon wiens naam op het certificaat staat of de persoon die daartoe bevoegd is volgens de bepalingen van het burgerlijk recht, alleen contracten en transactiedocumenten over grondgebruiksrechten en eigendom van aan grond verbonden activa mag ondertekenen als de leden van het huishouden die de grond gebruiken schriftelijk hebben ingestemd en een dergelijk document notarieel of gelegaliseerd is volgens de wettelijke bepalingen.
Als er dus geen schriftelijke, notarieel bekrachtigde of gecertificeerde toestemming is van de leden die landgebruiksrechten delen om huishoudelijk land over te dragen aan een andere persoon, heeft het andere lid het recht om zijn landgebruiksrechten terug te nemen.
Willekeurige overdracht van gemeenschappelijk eigendom van echtgenoten
Volgens clausule 2, artikel 35 van de Wet op het Huwelijk en Gezin uit 2014 is voor de overdracht van onroerend goed dat gemeenschappelijk eigendom is van echtgenoten schriftelijke toestemming vereist. Indien echtgenoten zonder toestemming overdragen, heeft de andere partij het recht om de rechtbank te verzoeken de transactie nietig te verklaren.
Het contract is niet notarieel bekrachtigd.
De Kadasterwet van 2024 bepaalt dat contracten voor de overdracht van onroerend goed notarieel of gelegaliseerd moeten worden. Dit betekent dat indien het contract niet notarieel of gelegaliseerd is volgens de wettelijke bepalingen, de overdracht nietig is, met uitzondering van artikel 129, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek van 2015.
Dat wil zeggen dat er alleen recht op terugvordering bestaat als een of meer partijen niet ten minste twee derde van de verplichtingen in de transactie zijn nagekomen. Indien de grond in aanmerking komt voor overdracht en de verkrijger ten minste twee derde van het overeengekomen bedrag heeft betaald, is er geen verzoek aan de rechtbank om de transactie nietig te verklaren wegens een schending van de vormvoorschriften voor terugvordering van de grond.
Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm
Reactie (0)