Vastgoed in Vietnam heeft potentie, maar de administratieve procedures zijn als een netwerk tussen hemel en aarde.

Overlapping tussen bestaande wetten

Tijdens de discussie in het kader van het forum "Duurzame ontwikkeling van de vastgoedmarkt en toekenning van certificaten voor leefbare projecten 2023" vertelde Dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese vereniging van makelaars in onroerend goed (VARS), dat de vastgoedmarkt momenteel kampt met een tekort aan sociale woningen en goedkope commerciële woningen.

Naast het probleem van de schaarste aan betaalbare woningen zijn er ook enkele problemen, zoals een gebrek aan mechanisme en vastberadenheid op veel locaties, waardoor veel projecten niet zijn afgerond en vastgoedbedrijven nog steeds met veel moeilijkheden kampen.

Ondanks de grote vraag op de markt, is er nog steeds sprake van een daling in vastgoedtransacties. Deze daling bedraagt meer dan 90%. Dit komt doordat investeerders worden geconfronteerd met het probleem dat ze kapitaal "begraven" en financiële uitdagingen moeten oplossen.

Onroerend goed - Vietnams onroerend goed heeft potentieel, maar de administratieve procedures zijn als een 'hemels net' — Dr. Nguyen Van Dinh - Voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed.

In dat verband zei de voorzitter van VARS dat de inspanningen van de overheid en de betrokken ministeries om veel beleid uit te vaardigen om de problemen op de vastgoedmarkt weg te nemen, een positief effect op de markt hebben gehad.

Volgens de heer Dinh vonden er in het eerste kwartaal van 2023 bijna 3.000 succesvolle vastgoedtransacties plaats en in het tweede kwartaal van 2023 steeg dit aantal met 30%. Tot nu toe is het vertrouwen van investeerders geleidelijk hersteld en zijn er veel nieuwe projecten op de markt gekomen, wat heeft geleid tot een toename van het aantal vastgoedtransacties.

De expert stelde echter vast dat de verbetering van het aanbod van nieuwe woningen en de stabiliteit van de koperspsychologie nog steeds traag verlopen, waardoor de oplevering van nieuwe projecten veel tijd vergt. Hoewel de beleggerspsychologie zich geleidelijk stabiliseert, is deze nog steeds vrij voorzichtig, vooral voor beleggers die financiële druk ervaren door eerdere investeringen.

Over de redenen voor de huidige moeilijkheden op de vastgoedmarkt zei de heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Bouwbedrijven (VACC), dat het grootste probleem op de vastgoedmarkt het juridische aspect is.

De heer Hiep legde uit dat er op dit moment alleen al op de vastgoedmarkt 12 wetten zijn die er direct invloed op hebben. Als we die uitbreiden naar indirecte invloed, dan zijn er wel 20 wetten, zoals de wet op de ruimtelijke ordening, de wet op brandpreventie en -bestrijding, etc. Om de problemen op de markt op te lossen, moet er dus een synchrone en fundamentele oplossing komen om de wetten te ontwarren.

"Volgens de staatsregelgeving zijn ministeries met name verantwoordelijk voor het maken van wetten die onder hun beheer vallen, maar er is geen uniform mechanisme tussen ministeries. Hoewel het implementatieproces zeer goed verloopt, zijn er nog steeds overlappingen in het proces van wetgeving", aldus de heer Hiep.

Onroerend goed - De Vietnamese vastgoedsector heeft potentieel, maar de administratieve procedures zijn als een 'hemels net' (Figuur 2). — Dhr. Nguyen Quoc Hiep - Voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Bouwbedrijven.

Bovendien is volgens de heer Hiep de ontvangst van commentaar tijdens het opstellen van de wet nog steeds beperkt. De voorzitter van VACC gaf als praktisch voorbeeld aan dat de onlangs aangenomen Wet op de aanbesteding enkele tekortkomingen vertoont. De vereniging zal de komende tijd aanbevelingen doen aan de beheersinstantie.

"Bedrijven willen dat wetten een langere levensduur hebben in plaats van een kortdurende, zoals nu. Vooral als de wet onjuist is, maar het tien jaar duurt om deze te wijzigen, hebben bedrijven geen wettelijke ruimte om bedrijfsactiviteiten uit te voeren", aldus de heer Hiep.

De heer Hiep wees daarom op vier punten in de wet die speciale aandacht van de overheid vereisen: terreinruiming, ruimtelijke ordening, grondwaardering en bestemmingswijziging. De heer Hiep gaf aan dat de wet zich alleen op de bovengenoemde punten hoeft te richten om de marktsituatie te verbeteren.

De heer Hiep vertelde zijn eigen verhaal en vertelde dat hij al twaalf jaar aan het project werkte, maar dat hij de grondwerkzaamheden nog steeds niet had kunnen afronden. De langdurige vertraging dwong hem om voortdurend naar de provinciale leiders te gaan om te werken. Hij ging zo vaak naar het werk dat de heer Hiep van de gemeente kreeg te horen: "Ik schaam me als ik jullie zie", maar de grondwerkzaamheden werden nog steeds niet door iemand afgehandeld.

Onroerend goed - De Vietnamese vastgoedsector heeft potentieel, maar de administratieve procedures zijn als een 'hemels net' (Figuur 3). — De vastgoedmarkt in Vietnam kampt momenteel met een onevenwicht tussen vraag en aanbod (foto: Huu Thang).

Bovendien is de kwestie van administratieve procedures een van de problemen die de voorzitter van VACC beschouwt als het kernprobleem dat bedrijven vandaag de dag in de problemen brengt. Het plan van het Ministerie van Bouw en Woningbouw om de administratieve procedures en een aantal daarmee samenhangende beleidsmaatregelen te vereenvoudigen, is zeer praktisch.

De heer Hiep bevestigde: "Vietnams vastgoed heeft een groot potentieel, maar administratieve procedures zijn als een net. De premier heeft instructies gegeven om administratieve procedures te verminderen en te vereenvoudigen, maar het huidige administratieve verwerkingsproces is nog steeds lang, een revolutie is nodig... Als dit kan worden gerealiseerd, zal dit ook een van de praktische oplossingen zijn om bedrijven te ondersteunen en de huidige vastgoedmarkt te stimuleren."

Onevenwicht tussen vraag en aanbod

Dr. Le Xuan Nghia, lid van de Nationale Adviesraad voor Financieel en Monetair Beleid, gaf meer informatie over de kwestie van kapitaalbronnen voor vastgoedbedrijven. Hij zei dat experts de crisis op de vastgoedmarkt al van tevoren hadden voorspeld, maar dat deze niet kon worden voorkomen.

Volgens de expert is vastgoed een essentieel product voor de lange termijn, dus wanneer vraag en aanbod uit balans zijn, zal er een crisis ontstaan. De vorige crisis was echter een overaanbodcrisis, terwijl deze crisis een aanbodtekort is. Bovendien kampen bedrijven met een ernstig tekort aan kapitaal, kunnen ze geen nieuwe projecten openen en is de markt "bevroren".

"We houden in de gaten of het marktvertrouwen herstelt wanneer vastgoedbedrijven en -ondernemingen obligaties uitgeven. Onlangs gaf de grootste vastgoedonderneming van het land obligaties uit zonder dat er nog bankschulden openstaan. We houden onze adem in, maar de resultaten laten zien dat de markt slechts "kruipend" is en "voorzichtig" herstelt met ongeveer 30% ten opzichte van de verwachtingen", aldus Dr. Le Xuan Nghia.

Volgens de expert stagneert de hele economie momenteel en kampt de liquiditeit in veel sectoren met ernstige problemen, niet alleen in de vastgoedsector. Met deze opmerkingen verwacht de heer Nghia dat de vastgoedmarkt tot het tweede en derde kwartaal van volgend jaar in de problemen zal blijven.

"We zijn nog niet in het 'oog van de storm' beland, we hebben het aanbod van goedkope woningen nog niet vergroot, dus we hebben het probleem nog niet opgelost. Hoe kunnen bedrijven 'vrij' goedkope woningen betreden? Het is noodzakelijk dat de overheid het prijskader voor goedkope woningen reguleert zoals in China, om te voorkomen dat investeerders in goedkope woningen worden afgeschrikt. We hebben nog geen vast niveau van vastgoedprijzen gecreëerd, dus we hebben de marktcrisis nog niet opgelost", aldus de expert .

Bron