Dringende noodzaak om sociale woningen te bouwen - Laatste artikel: Nieuwe mechanismen toevoegen

Volgens de prognose van het Ministerie van Bouw en Woningbouw zal de vraag naar woningen in de periode 2021-2030 blijven toenemen, vooral in stedelijke gebieden. Het aandeel stedelijke bevolking bedraagt ​​momenteel ongeveer 40% en zal naar verwachting stijgen tot ongeveer 45% in 2030. Met de huidige bevolkingsgroei en de vraag naar woningen moeten er jaarlijks ongeveer 70 miljoen vierkante meter aan stedelijke woningen worden bijgebouwd.

Met name het potentieel en de ontwikkelingsruimte voor sociale huisvesting in Vietnam zijn nog steeds groot. In werkelijkheid zijn de beleidsmaatregelen echter niet echt aantrekkelijk, waardoor de meeste vastgoedbedrijven nog steeds "onverschillig" staan ​​tegenover dit segment. Mensen en bedrijven verwachten dat een reeks nieuwe beleidsmaatregelen de procedurele en financiële obstakels zal wegnemen om de ontwikkeling van sociale huisvesting te bevorderen.

Dhr. Nguyen Hoang Nam - Algemeen Directeur van G-Home:

Als een investeerder momenteel sociale woningen wil bouwen, moet de onderneming 20% ​​van het appartementenfonds reserveren voor de huur en mag deze pas na 5 jaar worden verkocht. Om sociale woningen te ontwikkelen, moeten ondernemingen momenteel zeer hoge kosten maken, terwijl de huurprijs niet hoog mag zijn omdat er een "kader" is.

Alle verkoop- en huurprijzen van sociale woningen zijn openbaar op het informatieportaal van het Department of Construction van de gemeenten waar de projecten zich bevinden. De geschatte huurprijs van sociale woningen in Hanoi en Ho Chi Minhstad bedraagt ​​ongeveer VND 100.000/m²/maand. In andere provincies en steden ligt dit rond de VND 30.000 - 50.000/m²/maand.

Bovendien moet de huurder aan veel voorwaarden voldoen als hij een sociale huurwoning wil huren; minstens voor een periode van 1 jaar. Bovendien bepaalt de regeling dat als je eenmaal gebruik hebt gemaakt van de sociale huurregeling, je er geen tweede keer gebruik van mag maken. Als je dus officieel 1 maand huurt, kan de huurder in de toekomst geen sociale huurwoning kopen.

Veel landen ter wereld hebben het model van bedrijven die huurwoningen bouwen succesvol en breed geïmplementeerd, omdat hun kapitaalkosten op lange termijn laag zijn. Bedrijven hoeven slechts te lenen tegen een rente van ongeveer 3%, waardoor ze gemakkelijk kunnen investeren, en wanneer ze verhuren, kunnen ze nog steeds winst maken.

Ondertussen moeten bedrijven in Vietnam momenteel kapitaal aanspreken tegen rentetarieven van ongeveer 12-15% en moeten ze altijd reservekosten betalen, waardoor de implementatiekosten stijgen. Met het huidige financiële mechanisme is er geen geldbron om bedrijven te ondersteunen wanneer de rentetarieven en inputkosten zeer hoog zijn.

Ondertussen bedraagt ​​de winstmarge van de onderneming slechts 10%, gemiddeld is de winst slechts 2% per jaar. Dit maakt het moeilijk om bedrijven aan te trekken om te investeren in de bouw van sociale woningen.

Mevrouw Duong Thuy Dung - Senior Director van CBRE Vietnam:

Vanaf 2021 geldt voor het investeringskapitaaltarief voor de bouw van sociale woningen hetzelfde tarief voor de bouw van commerciële woningen als het Ministerie van Bouw. Op 13 juli 2022 heeft het Ministerie van Bouw echter Besluit nr. 610/QD-BXD uitgevaardigd, waarin het investeringskapitaaltarief voor bouwwerkzaamheden en de totale bouwprijs van de structurele onderdelen van de werkzaamheden in 2021 zijn bekendgemaakt.

Het Ministerie van Bouw en Woningbouw heeft daarom een ​​kader opgesteld voor investeringskapitaal voor de bouw van sociale woningbouwprojecten in de vorm van appartementengebouwen. Uit onderzoek blijkt dat het investeringskapitaal voor de bouw van sociale woningbouwprojecten ongeveer 25% lager ligt dan het investeringskapitaal voor de bouw van commerciële appartementengebouwen.

Sociale woningbouwprojecten die vanaf 2021 gebouwd worden, zullen daarom bij het ontwikkelen van prijsplannen gebruikmaken van de investeringskapitaalrente die het Ministerie van Bouw en Woningbouw heeft vastgesteld. De investeringskapitaalrente voor de bouw van sociale woningen is dan ook lager dan die voor commerciële woningen. Willen we echter een goede kwaliteit garanderen en modelwoningen voor sociale woningen bouwen, dan moet de investeringsrente worden verhoogd.

Momenteel zijn niet alleen de sociale woningbouw, maar ook de ontwikkelingskosten van alle vastgoedproducten in Vietnam hoog. Het probleem dat moet worden opgelost, is hoe investeerders verliezen kunnen vermijden en winst kunnen maken met zakelijke activiteiten.

Hoewel de vraag naar woningen op de markt nog steeds zeer hoog is, met name in het "betaalbare" segment of met name sociale huurwoningen, moeten bedrijven de markt daarom nauwlettend volgen, kansen kunnen grijpen en producten aanbieden die niet te duur zijn. Bovendien leert de ervaring in sommige landen wereldwijd dat investeerders, in plaats van appartementen te koop aan te bieden aan kopers, mensen toestaan ​​om gedurende 1 tot 3 jaar te huren. In de huurovereenkomst staat een clausule die hen de mogelijkheid biedt om te kopen. Zo krijgen mensen in nood in die 3 jaar meer mogelijkheden om te sparen en te kiezen.

Dhr. Le Hoang Chau - Voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association:

Volgens decreet nr. 100/2015/ND-CP mogen investeerders in sociale woningbouwprojecten de bouwdichtheid of de grondgebruikscoëfficiënt tot 1,5 keer de norm verhogen. In het laatste ontwerpdecreet betreffende de ontwikkeling en het beheer van sociale woningbouw heeft het Ministerie van Bouw deze bepaling echter geschrapt.

Het ontwerpbesluit betreffende de ontwikkeling en het beheer van sociale woningen moet de regelgeving opnieuw toevoegen die investeerders in sociale woningbouwprojecten de mogelijkheid geeft om de bouwdichtheid of grondgebruikscoëfficiënt tot maximaal 1,5 keer aan te passen ten opzichte van de bouwnormen. Dit moet de haalbaarheid waarborgen en investeerders aanmoedigen om te onderhandelen over het verkrijgen van grondgebruiksrechten of het hebben van grondgebruiksrechten voor de uitvoering van sociale woningbouwprojecten.

Dit is ook een van de beleidsmechanismen om investeerders aan te trekken. Investeerders in sociale woningbouwprojecten zouden de mogelijkheid moeten hebben om de bouwdichtheid of grondgebruikscoëfficiënt tot maximaal 1,5 keer aan te passen ten opzichte van de huidige bouwnormen en -regelgeving van bevoegde autoriteiten in geval van een aanbesteding om investeerders te selecteren waarbij het perceel of de grondoppervlakte slechts een bestemmingsplan op schaal 1/2000 heeft of in gevallen waarin de investeerder het recht heeft om de grond te gebruiken voor de uitvoering van het sociale woningbouwproject.

Want zonder dit beleidsmechanisme zullen investeerders ervoor kiezen om hun bestaande grondfonds te gebruiken voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten, die eenvoudiger en effectiever zijn, in plaats van de uitvoering van sociale woningbouwprojecten, die aan veel regels gebonden zijn.

Bovendien is het, zolang de staat geen beschikbare grondfondsen heeft om sociale huisvesting te ontwikkelen, noodzakelijk om investeerders aan te moedigen om zelf over hun grondgebruiksrechten te onderhandelen of om grondgebruiksrechten te bezitten om sociale huisvestingsprojecten uit te voeren.

Volgens VNA

Bron: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478