Tijdens de sociaaleconomische persconferentie van Ho Chi Minh-stad op 14 mei presenteerde het Departement van Toerisme van Ho Chi Minh-stad een reeks aanbevelingen om het beheer van kortetermijnverhuur van appartementen aan te scherpen. Met name werd voorgesteld dat de exploitatie van toeristische appartementen alleen zou moeten worden toegestaan met toestemming van het beheersorgaan of de betreffende bewoners.
Airbnb kende een enorme groei na Covid-19.
Volgens de heer Le Truong Hien Hoa, adjunct-directeur van het Departement van Toerisme van Ho Chi Minh-stad, is de ontwikkeling van online boekingsplatformen een onvermijdelijke trend in de context van de digitale economie en internationale integratie. Vooral na de Covid-19-pandemie zijn de accommodatiebehoeften van toeristen aanzienlijk veranderd; veel mensen kiezen ervoor om langer te blijven en combineren toerisme met thuiswerken. Deze groep toeristen geeft vaak de voorkeur aan privé, flexibele ruimtes met alle voorzieningen zoals keukens, wasmachines, woonkamers, enz., in plaats van traditionele hotels. "Het model van kortetermijnappartementen heeft bijgedragen aan de diversificatie van het accommodatieaanbod, met name tijdens vakanties of wanneer Ho Chi Minh-stad grote evenementen organiseert", aldus de heer Hoa. Het Departement van Toerisme heeft ook vastgesteld dat dit type accommodatie helpt om de toeristenstroom buiten het centrum te spreiden, waardoor de uitgaven aan eten, vervoer en winkelen in veel woonwijken toenemen; de snelle en spontane groei van Airbnb in de afgelopen tijd brengt echter een aantal uitdagingen met zich mee.
Deskundigen zijn van mening dat het wettelijk kader voor kortetermijnaccommodatiemodellen spoedig moet worden afgerond.
Foto: Le Nam
Een van de grootste problemen is het conflict tussen de daadwerkelijke bewoners en de eigenaren van appartementen die kortetermijnverhuur aanbieden. Volgens het Departement van Toerisme van Ho Chi Minh-stad bevinden de meeste Airbnb-accommodaties zich momenteel in wooncomplexen, terwijl de Woningwet het gebruik van appartementen voor andere doeleinden dan bewoning strikt verbiedt. Dit is een punt van juridisch conflict tussen de huidige Woningwet en de Toerismewet.
In een gesprek met de krant Thanh Nien op de middag van 19 mei verklaarde dr. Duong Duc Minh, adjunct-directeur van het Instituut voor Economisch en Toerismeonderzoek, dat de wereldwijde trend in het beheer van Airbnb de afgelopen jaren aanzienlijk is veranderd. Waar veel steden Airbnb voorheen zagen als een symbool van de digitale economie, schakelen de meeste grote stedelijke gebieden nu over op strenger beheer om de toegang tot huisvesting te beschermen, de stabiliteit van de gemeenschap te behouden en duurzame toeristische ontwikkeling te waarborgen.
Singapore verbiedt vrijwel alle kortstondige verblijven in woonruimtes, met minimale huurperiodes van 3 maanden voor particuliere woningen en 6 maanden voor sociale huurwoningen. New York (VS) verplicht verhuurders hun eigendommen te registreren en stelt digitale platforms wettelijk aansprakelijk voor overtredingen. Barcelona (Spanje) heeft zelfs aangekondigd alle vergunningen voor toeristische appartementen tegen 2028 te beëindigen om de huisvesting voor bewoners te herstellen. In werkelijkheid kan de constante stroom bezoekers druk uitoefenen op liften, parkeerplaatsen, afvalverwerking, geluidsoverlast en brandveiligheidssystemen, terwijl de meeste appartementencomplexen in Ho Chi Minh-stad zijn ontworpen voor permanent woongebruik, niet voor hotelactiviteiten.
Is "consensus onder de bewoners" voldoende?
Op basis van bovenstaande situatie heeft de Dienst Toerisme van Ho Chi Minh-stad regelgeving voorgesteld die duidelijk definieert in welke gebieden toeristische appartementen mogen worden geëxploiteerd, wat de maximale schaal is en dat "de toestemming van het managementbestuur of relevante bewoners" vereist is. Veel experts zijn echter van mening dat een alomvattend wettelijk kader nodig is, inclusief verplichte registratie, gastenverklaring, belastingverplichtingen, brandveiligheidsnormen, maximale huurperiodes, de verantwoordelijkheid van het digitale platform en een transparant controlemechanisme. "Alleen met een alomvattend beheersysteem kan Airbnb overleven als onderdeel van de deeleconomie en het moderne stedelijke toerisme, zonder de sociale structuur, de leefomgeving en de duurzame ontwikkelingsdoelen van Ho Chi Minh-stad op de lange termijn aan te tasten", aldus dr. Duong Duc Minh.
Ho Chi Minh-stad streeft ernaar de verhuur van appartementen voor korte termijn onder regelgeving te brengen.
Foto: Le Nam
Dr. Chau Huy Quang (advocatenkantoor Rajah & Tann LCT) is van mening dat het inwinnen van de mening van bewoners een bestuurlijke oplossing kan zijn om in te spelen op nieuwe behoeften, maar dat dit de juridische aard van de functie van een goedgekeurd project niet eenzijdig kan veranderen. Volgens hem erkent de Woningwet van 2023 het recht van eigenaren om hun wettelijk eigendom zijnde woning te verhuren. De huidige wetgeving bevat echter geen duidelijke criteria om te bepalen wanneer de verhuur van appartementen overgaat van residentieel gebruik naar commerciële accommodatie. De grootste moeilijkheid bij de toepassing van het "bewonersconsensus"-mechanisme is het definiëren van de reikwijdte en de juridische waarde van deze consensus. Als alleen het meerderheidsbeginsel wordt toegepast, kunnen de rechten van minderheidsgroepen onder de bewoners aanzienlijk worden aangetast.
Volgens advocaat Diep Nang Binh, hoofd van het advocatenkantoor Tinh Thong (Ho Chi Minh City Bar Association), bestaan er momenteel geen specifieke regels over welk percentage bewoners moet instemmen met kortetermijnverhuur van appartementen. Betekent dit dat alle bewoners instemmen, of alleen degenen die er direct door worden geraakt? Zonder duidelijke regelgeving kan de praktische toepassing gemakkelijk leiden tot geschillen en rechtszaken. Het toekennen van de bevoegdheid aan het bestuur om kortetermijnverhuur wel of niet toe te staan, dreigt een overschrijding van de bevoegdheden te zijn. Bovendien rijst de vraag naar de bescherming van de rechten van appartementseigenaren die al in huurwoningen hebben geïnvesteerd. Wat gebeurt er als het gebouwbeheer later tegen kortetermijnverhuur stemt? Worden er maatregelen met terugwerkende kracht genomen of is er een compensatieregeling? Dit zijn allemaal juridische vragen die beantwoord moeten worden.
Advocaat Binh stelde voor dat Ho Chi Minh-stad een systeem zou moeten opzetten met specifieke voorwaarden, zoals de registratie van accommodatieactiviteiten, een bewonersverklaring, naleving van brandveiligheidsvoorschriften, veiligheid en orde, en een duidelijke omschrijving van de wettelijke verantwoordelijkheid van appartementseigenaren wanneer huurders overlast veroorzaken of de wet overtreden. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om vanaf het begin een duidelijke classificatie te maken tussen puur residentiële appartementencomplexen en projecten met gemengd gebruik, waarbij accommodatie en commerciële functies gecombineerd worden, in plaats van één mechanisme op alle modellen toe te passen. "Het is onmogelijk om hetzelfde beheermechanisme toe te passen op puur residentiële appartementencomplexen en projecten met een gemengde functie, waarbij accommodatie, commercie en diensten gecombineerd worden. Dit is een cruciaal punt om mechanische toepassing te voorkomen, wat de investeringsomgeving en de rechten van huizenkopers kan schaden. Op de lange termijn is consistentie nodig tussen de Woningwet 2023, de Toerismewet 2017 en de regelgeving voor residentieel en kortdurend verblijf om de huidige juridische lacunes te voorkomen", aldus advocaat Binh.
De vergadering van eigenaren van een appartementencomplex is momenteel voornamelijk bedoeld om te beslissen over routinematige beheers- en operationele zaken, en is niet bedoeld om de juridische of operationele aard van het project te wijzigen. Bovendien is het bestuur van het appartementencomplex geen overheidsinstantie en heeft het niet de bevoegdheid om een activiteit te "legaliseren" als die activiteit niet strookt met de oorspronkelijk goedgekeurde functie.
Dr. Chau Huy Quang, Rajah & Tann LCT advocatenkantoor
Bron: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm
Reactie (0)