Het ontruimen van het herhuisvestingsgebied
Het stedelijk gebied Thu Thiem, met zijn toplocatie en een oppervlakte van 930 hectare (waarvan 770 hectare bestemd is voor de nieuwe stad en 160 hectare voor herhuisvesting), wordt al lange tijd beschouwd als een "goudmijn" van Ho Chi Minh -stad. Een groot deel van het publieke bezit in dit gebied is echter jarenlang onderbenut gebleven; dit geldt ook voor het herhuisvestingsgebied met duizenden leegstaande appartementen en percelen die eerder geveild maar nooit succesvol ontwikkeld zijn.
Volgens het plan zal Ho Chi Minh-stad in mei de vijfde veiling van 3.790 herhuisvestingsappartementen houden. Een nieuw aspect van deze veiling is de verdeling van de woningen in twee groepen om de aantrekkelijkheid te vergroten en het aantal potentiële deelnemers te verbreden.
Concreet omvat Groep 1 de kavels R1, R2 en R3 met circa 2.220 appartementen; Groep 2 omvat de kavels R4 en R5 met circa 1.570 appartementen. Deze kleinere schaal zal naar verwachting de initiële financiële druk op investeerders verlagen, waardoor meer bedrijven worden aangetrokken om deel te nemen.
Volgens deskundigen gaat het bij deze veiling niet alleen om de verkoop van reeds gebouwde appartementen, maar vooral om de overdracht van het recht om een zeldzaam stuk grond in het hart van Thu Thiem te herontwikkelen. Dit biedt investeerders aanzienlijke mogelijkheden om bestaande gebouwen te renoveren of zelfs te slopen om nieuwe projecten te realiseren.
De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad, verklaarde: "De planning in dit gebied heeft aanzienlijke aanpassingen ondergaan, waaronder een negentigvoudige verhoging van de grondgebruikscoëfficiënt en aanpassingen aan de maximale bouwhoogte, die nu ongeveer 40 tot 45 verdiepingen kan bedragen. Deze wijzigingen zullen naar verwachting gunstigere voorwaarden scheppen voor investeerders die deelnemen aan de veiling. Winnaars van de veiling kunnen daarom overwegen alle bestaande tijdelijke woonstructuren te slopen om nieuwe projecten te realiseren volgens het goedgekeurde plan."
Sommige deskundigen suggereren een maximale grondgebruiksratio van ongeveer 15 keer te overwegen, vergelijkbaar met veel bestaande hoogbouwprojecten in het gebied. Een hogere grondgebruiksratio zou het totale bebouwde vloeroppervlak vergroten, waardoor de waarde en aantrekkelijkheid van het project toenemen.
De vastgoedprijzen in Thu Thiem zijn momenteel al hoog, variërend van 200 tot 300 miljoen VND/m², en op sommige locaties zelfs nog hoger. Het uitbreiden van de planningsindicatoren wordt beschouwd als een cruciale factor om de financiële haalbaarheid te garanderen.
Verscherp de veilingvoorwaarden om herhaling van eerdere scenario's te voorkomen.
Naast het herhuisvestingsgebied in de wijk An Khanh is ook het plan om 7 toplocaties in Thu Thiem te veilen weer opgepakt. Ho Chi Minh-stad is daarom van plan om in 2026 de gebruiksrechten van 7 percelen in het nieuwe stedelijke gebied Thu Thiem te veilen.
De lijst omvat kavels 3-8, 3-9, 3-12 (Functionele Zone 3); kavels 7-1, 7-17 (Functionele Zone 7); kavel 1-12 (Functionele Zone 1) en kavel 4-21 (Functionele Zone 4). Dit zijn allemaal percelen met een voltooide technische infrastructuur en vrijwel afgeronde compensatie- en grondontginningswerkzaamheden, klaar om op de markt te worden gebracht.
De aanstaande veiling zal niet alleen inkomsten genereren voor de begroting, maar kan ook een nieuwe referentieprijs voor de hele regio vaststellen. In een markt die een grote omslag nodig heeft om te herstellen, zal het veilen van grote percelen naar verwachting helpen om middelen vrij te maken.
De lessen die zijn geleerd tijdens de veilingen van 2021, waarbij de annulering van aanbetalingen de markt verstoorde, blijven echter relevant. Daarom wordt verwacht dat deze veiling een strengere, inhoudelijkere aanpak zal hanteren en zich zal richten op duurzame waarde.
Volgens deskundigen is de belangrijkste factor het waarborgen van transparantie in het veilingproces en het vaststellen van een prijsmechanisme dat de marktomstandigheden nauw weerspiegelt. De vorming van werkgroepen bestaande uit onafhankelijke taxateurs wordt gezien als een noodzakelijke oplossing om redelijke prijzen te bepalen.
De waarderingscriteria moeten gebaseerd zijn op meerdere factoren, zoals de schaal van het project, het type ontwikkeling, de locatie en de absorptiesnelheid van de markt. Daarnaast is de merkwaarde die investeerders verkrijgen door het bezit van eersteklas vastgoed ook een cruciale factor. Een van de hoogtepunten van deze veiling is de aanscherping van de deelnamevoorwaarden om speculatie en het verlies van aanbetalingen te beperken.
Deskundigen suggereren dat de gehele projectlevenscyclus na de veiling moet worden gemonitord, met speciale aandacht voor de financiële draagkracht en uitvoeringscapaciteiten van de investeerder. De evaluatie moet de financiële structuur, de schuldratio en de ervaring met de uitvoering van vergelijkbare projecten in het verleden omvatten.
Daarnaast is nauwe coördinatie tussen regelgevende instanties zoals de belastingdienst, de financiële dienst en het bankwezen noodzakelijk om het projectuitvoeringsproces te monitoren. Dit wordt beschouwd als een belangrijke "technische hindernis" om de ernst en effectiviteit van het veilingproces te waarborgen.
Vastgoedexperts zijn van mening dat een goed georganiseerde grondveiling een grote impuls aan de markt zal geven; daarentegen kan een lakse aanpak leiden tot het ontstaan van speculatieve zeepbellen.
In de eerste drie maanden van 2026 bedroegen de inkomsten uit grondgebruiksrechten in Ho Chi Minh-stad bijna 8.900 miljard VND, wat de steeds belangrijkere rol van grond in de begrotingsstructuur aantoont.
Volgens het Instituut voor Economie van Hulpbronnen en Milieu in Ho Chi Minh-stad moet de efficiënte benutting van openbaar land, met name in het stedelijk gebied Thu Thiem, prioriteit krijgen om verspilling tegen te gaan en hulpbronnen te optimaliseren. Sommige andere percelen worden geveild voor herbestemming of betaald door investeerders volgens het Build-Transfer (BT)-model. Dit worden beschouwd als belangrijke oplossingen voor de herverdeling van landbronnen.
Economische experts wijzen er echter ook op dat de belangrijkste factor die de aantrekkelijkheid van geveilde kavels bepaalt, de bebouwingsgraad en de bouwhoogte na de veiling zijn. Voorheen hadden herhuisvestingsprojecten vaak moeite om investeerders aan te trekken vanwege de beperkte marktvraag. Nu deze kavels zijn omgezet in commerciële woningen, is het potentieel duidelijker, maar specifieke planningsindicatoren zoals de bebouwingsgraad en de bouwhoogte moeten nog worden verduidelijkt. "Bedrijven streven altijd naar winst, dus als de functionaliteit volgens het plan wordt gemaximaliseerd, zullen investeerders meer vertrouwen hebben om deel te nemen", benadrukte een economisch expert.
Als de veiling succesvol verloopt en een mechanisme omvat dat een maximale benutting van ruimte en tijd mogelijk maakt, zal de waarde van onroerend goed in Thu Thiem sterk stijgen; tegelijkertijd zal het tientallen biljoenen VND aan inkomsten voor de stadsbegroting opleveren.
"Wanneer er gelijktijdig wordt geïnvesteerd in de technische infrastructuur, het transportnetwerk en met name de metrolijnen, heeft dit gebied een groot potentieel om een toonaangevend vastgoedgebied in de regio te worden," aldus een vertegenwoordiger van de vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad.
Bron: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm
Reactie (0)