Welkomst van een nieuwe FDI-golf in fabrieksprojecten

Het segment van kant-en-klare fabrieken wordt gezien als een versnellingsoplossing in de toeleveringsketen. Foto : Duc Thanh

FDI-kapitaal neemt sterk toe, de industrie loopt voorop

Op het gebied van het aantrekken van buitenlandse investeringen blijft Vietnam een lichtpuntje. In de eerste zeven maanden van 2025 bedroeg het totale geregistreerde FDI-kapitaal 24,09 miljard USD, een stijging van 27,3% ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Het gerealiseerde kapitaal bedroeg 13,6 miljard USD, een stijging van 8,4% ten opzichte van dezelfde periode.

Dit is een aanhoudend positief signaal voor buitenlandse investeringen in de Vietnamese markt. Met name de maakindustrie blijft de leidende sector, goed voor 56,5% van het totale buitenlandse directe investeringen (DBI) in de eerste zes maanden van 2025, met bijna 11,97 miljard USD, dankzij de golf van verschuivingen in de toeleveringsketen en wereldwijde herstructurering. Van de 759 nieuw vergunde maakindustrieprojecten, een stijging van 40% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, kozen maar liefst 410 projecten (goed voor 54%) ervoor om fabrieken te huren in plaats van grond. Dit is een belangrijk keerpunt, aangezien voor het eerst het aantal fabriekstransacties het aantal grondtransacties overtrof in termen van projectaantal.

Het Noorden blijft koploper, goed voor 54% van het totale kapitaal en meer dan 380 FDI-projecten in de eerste helft van 2025, met Bac Ninh als focus met 13% van het totale kapitaal en 115 projecten. De centrale regio verraste met een verdubbeling van het marktaandeel tot 6% dankzij lage kosten en verbeterde logistiek. Het Zuiden blijft belangrijk, met Dong Nai en Ba Ria - Vung Tau als aantrekkelijke bestemmingen.

Het segment van kant-en-klare fabrieken wordt beschouwd als een versnellingsoplossing in de toeleveringsketen. Volgens Cushman & Wakefield bedroeg het aanbod van kant-en-klare fabrieken in Vietnam ongeveer 11 miljoen vierkante meter, met een bezettingsgraad van meer dan 85% in het tweede kwartaal van 2025. Bekende locaties zijn Ho Chi Minhstad (3 miljoen vierkante meter), Dong Nai (2,2 miljoen vierkante meter), Bac Ninh (1,6 miljoen vierkante meter) en Hai Phong (2,2 miljoen vierkante meter).

Volgens deze consultant is de hausse in de markt voor kant-en-klare fabrieken te danken aan een aantal factoren. Ten eerste de snelheid van markttoetreding. Het huren van een kant-en-klare fabriek helpt bedrijven de doorlooptijd met maanden, zelfs jaren, te verkorten in vergelijking met het proces van grond kopen, vergunningen aanvragen, ontwerpen en bouwen. Bovendien kunnen bedrijven die fabrieken huren de implementatietijd met 12 tot 18 keer verkorten, wat past bij de context van de snel veranderende wereldwijde toeleveringsketen.

Dankzij de twee bovengenoemde voordelen wordt het model met de vooraf gebouwde fabriek een strategische keuze voor sectoren die producten snel op de markt moeten brengen, zoals de elektronica-, verpakkings-, medische apparatuur- of projecten met een korte levenscyclus van 3-5 jaar.

De volgende factor is de flexibiliteit om de productie uit te breiden of in te krimpen. Bedrijven kunnen de schaal van hun activiteiten gemakkelijk aanpassen zonder gebonden te zijn aan grote vaste activa. Dit is vooral belangrijk voor de hightech-, elektronica- en assemblage-industrie, die zich snel moeten aanpassen aan marktschommelingen.

Dit model helpt met name de initiële investeringskosten te verlagen. In plaats van tientallen miljoenen dollars uit te geven aan de aankoop en bouw van grond, hoeven bedrijven alleen periodieke huurkosten te betalen. Dit optimaliseert niet alleen de cashflow, maar vermindert ook de financiële risico's tijdens volatiele marktperiodes.

Bedrijven hoeven alleen periodiek (maandelijks/per kwartaal) huur en een borgsom te betalen. Met een gemiddelde prijs van ongeveer 4-6 USD/m²/maand in het noorden en 5-7 USD/m²/maand in het zuiden (volgens Cushman & Wakefield), variëren de kosten voor een fabriek van 10.000 m² tussen de 480.000 en 840.000 USD/jaar.

Als een bedrijf grond koopt en zelf bouwt, brengt dit veel kosten met zich mee, waaronder een eenmalige leasebetaling voor een periode van 50 jaar (gemiddeld 100-250 USD/m², afhankelijk van de locatie) en bouwkosten van 200-350 USD/m². Bij een vergelijkbare omvang van 10.000 m² kunnen de totale initiële kosten oplopen tot 3-6 miljoen USD, exclusief licentie-, ontwerp- en bijkomende kosten.

Daarom kunnen kant-en-klare fabrieken 70-80% van de initiële investeringskosten besparen, wat vooral belangrijk is voor bedrijven die snel groeien of de markt verkennen.

Stimulans vanuit mondiaal beleid en handel

Op 1 augustus 2025 trad het nieuwe Amerikaanse belastingtarief voor Aziatische export officieel in werking, met 20% na een verlaging ten opzichte van het oorspronkelijke tarief van 46%. Dit belastingtarief werd als "draaglijk" beoordeeld, wat het vertrouwen van investeerders herstelde. De kapitaalstroom die in het tweede kwartaal stagneerde, is daardoor sterk hersteld.

De "China + 1"-strategie, die al meer dan tien jaar vorm krijgt, wordt nu versneld doorgevoerd en Vietnam is een prioritaire bestemming geworden dankzij de concurrerende arbeidskosten (lager dan die van Thailand en Maleisië) en de gunstige geografische ligging (grenzend aan China en dicht bij scheepvaartroutes). Bovendien heeft Vietnam een stabiel beleid en stabiele verplichtingen op het gebied van infrastructuurontwikkeling.

Volgens de heer Matthew Powell, directeur van Savills Hanoi, blijft de industriële vastgoedsector in Vietnam een aantrekkelijke bestemming dankzij voordelen op het gebied van arbeid, kosten en de strategische ligging.

Ondanks zorgen over handelsbarrières met de VS, behoudt Vietnam nog steeds zijn rol in de wereldwijde toeleveringsketen.

Met name de technische beperkingen die vroeger de zwakke punten van Vietnam waren, worden overwonnen. De fabrieken beschikken nu over geprefabriceerde staalconstructies, geïsoleerde, corrosiebestendige daken, plafondhoogtes van 4 tot 13 meter en voldoen aan de eisen van automatische productielijnen; vloerbelastingen van 1.000 tot 4.000 kg/m²; brandpreventie, elektrische systemen en verlichtingssystemen die voldoen aan de TCVN- en QCVN-normen; verlichtingsintensiteiten van 100 tot 750 lux, gecombineerd met natuurlijke ventilatie en afzuigventilatoren met negatieve druk.

Een typisch voorbeeld is KTG Industrial bij VSIP Bac Ninh 2 van KTG Vietnam Industrial Development Joint Stock Company, met een ontwerp dat voldoet aan de ACI 117-10-normen, zoals vlakheid, trillingsreductie, enz., die als belangrijke factoren voor de hightechindustrie worden beschouwd. "Ons doel is om een werkomgeving te creëren die zowel de productiviteit verbetert als het milieu beschermt, en die voldoet aan de steeds strengere ESG-eisen", aldus de heer Tran Quang Trung, directeur projectontwikkeling van KTG Industrial.

Volgens mevrouw Trang Bui, algemeen directeur van Cushman & Wakefield Vietnam, stopt de veranderende trend niet langer bij de eindassemblage, maar zijn veel bedrijven van plan om de volledige toeleveringsketen naar Vietnam te verplaatsen. Dit creëert een sterke impuls voor de markt voor hoogwaardige kant-en-klare fabrieken, een strategisch segment van industrieel vastgoed.

Niet alleen algemene productiebedrijven, maar ook hightechbedrijven zijn geïnteresseerd in dit model, dat strenge eisen stelt aan de technische normen, variërend van vloerbelasting en plafondhoogte tot factoren die verband houden met ESG.

De nieuwe Amerikaanse tarieven zijn een katalysator geworden voor de herstructurering van de wereldwijde toeleveringsketen. In deze context zijn kant-en-klare fabrieken uitgegroeid tot een "nieuwe ster" in de Vietnamese industriële vastgoedsector. Dankzij kostenvoordelen, strategische ligging en flexibiliteit in de implementatie helpt dit model Vietnam niet alleen te profiteren van kansen voor het aantrekken van buitenlandse investeringen, maar tilt het ook de positie van industrieel vastgoed in het integratieproces naar een hoger niveau.

Bron: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html