Verlaag de grondprijzen om de huidige huizenprijzen in Ho Chi Minhstad te verlagen

De huidige hoge prijzen van appartementen worden veroorzaakt door inputkosten. De belangrijkste daarvan zijn de grondkosten en grondgebruikskosten.

Volgens marktonderzoeksrapporten van vastgoedbedrijven blijven de huizenprijzen stijgen. Vergeleken met vijf jaar geleden zijn de prijzen van appartementen in Ho Chi Minhstad verdubbeld, vooral in het hogere segment. De dominantie van dit appartementensegment heeft de huizenprijzen opgedreven, waardoor het voor mensen met een middeninkomen steeds moeilijker wordt om een ​​woning te vinden.

Huizenprijzen stijgen gestaag

De heer Phong, een inwoner van An Lac Ward (HCMC), zei dat hij een paar jaar geleden een luxe appartement in het oude district Binh Thanh kocht voor 4 miljard VND, wat nu is gestegen tot 9 miljard VND. Het is opmerkelijk dat, hoewel de prijs bijna is verdubbeld, er nog steeds geen tekenen van een daling zijn.

Ondertussen heeft een nieuw project in Binh Trung Ward (HCMC) onlangs appartementen te koop aangeboden voor meer dan VND 90 miljoen per m², een verdubbeling van de schatting van 5-6 jaar geleden. In het stedelijk gebied Phu My Hung, dat wordt beschouwd als het meest luxueuze gebied van HCMC, liggen de prijzen momenteel tussen de VND 80 en 95 miljoen per m². 7-8 jaar geleden lagen ze nog maar rond de VND 37 en 38 miljoen per m².

Uit het laatste rapport van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) blijkt dat het duurdere woningsegment tussen 2020 en 2023 ongeveer 70% van het totale marktaanbod uitmaakt. Dit zorgt ervoor dat de markt zich onevenwichtig ontwikkelt en het "piramidemodel" van de woningmarkt omkeert.

Alleen al in de eerste zes maanden van 2025 werden in Ho Chi Minhstad slechts vier commerciële woningbouwprojecten gerealiseerd, met in totaal 3.353 luxe appartementen, ter waarde van meer dan VND 10,239 miljard. Er waren geen projecten in het middensegment of het betaalbare woningsegment. Tegelijkertijd was de sociale woningbouw ook zeer bescheiden, met slechts 205.000 m² aan bouwoppervlakte, wat overeenkomt met 4.100 appartementen, wat in 2025 slechts ongeveer 11,7% van het geplande oppervlak bereikt. Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van HoREA, zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren continu gestegen en liggen ze momenteel op een hoog niveau. Een luxe appartement kost tot VND 90 miljoen per m², wat overeenkomt met ongeveer VND 9,7 miljard per eenheid, ver buiten de betaalbaarheid van mensen met een middeninkomen.

De prijzen van appartementen in Ho Chi Minhstad zijn de afgelopen vijf jaar meer dan verdubbeld.

Savills Vietnam schat in dat de woningmarkt in Ho Chi Minhstad de afgelopen vijf jaar te kampen heeft gehad met een ernstig tekort. Hoewel de stad zich ten doel heeft gesteld om in de periode 2021-2025 235.000 nieuwe woningen te ontwikkelen, heeft ze slechts 24% van het plan voltooid, wat betekent dat er nog steeds bijna 179.000 woningen te weinig zijn. In het tweede kwartaal van 2025 zal Ho Chi Minhstad slechts 1.600 nieuwe appartementen op de markt hebben, waarmee het totale primaire aanbod in de eerste zes maanden op 6.800 woningen komt. De absorptiegraad bereikte echter slechts 45%, wat betekent dat er 3.800 woningen zijn verhandeld. De belangrijkste reden hiervoor zou het trage goedkeuringsproces en juridische belemmeringen zijn.

De grondgebruiksvergoedingen zijn te hoog

De heer Vo Hong Thang, adjunct-directeur-generaal verantwoordelijk voor DKRA Consulting en Investment Director van DKRA Group, gaf aan dat grondkosten, inclusief aankoopkosten, belastingen, juridische kosten, rente op leningen, enz., momenteel het grootste deel van de totale projectinvesteringskosten uitmaken, terwijl bouwkosten of de kwaliteit van appartementen gemakkelijker te beheersen zijn. Hij verwacht daarom dat wanneer projecten met juridische problemen worden opgelost, in combinatie met een verlaging van de grondgebruikskosten, de vastgoedprijzen in Ho Chi Minhstad zullen "afkoelen".

Dr. Pham Viet Thuan, directeur van het Ho Chi Minh City Institute of Economics , Natural Resources and Environment, stelde dat de stijging van de grondprijzen en de overschotmethode bij het bepalen van de grondgebruiksvergoedingen de belangrijkste redenen zijn voor de sterke stijging van de appartementprijzen. Volgens hem zorgt het hanteren van grondprijzen die dicht bij de marktprijs liggen, zoals vastgelegd in de Grondwet en Besluit 71/2024, ervoor dat de markt wordt opgestuwd door "virtuele" prijzen, vooral na de afschaffing van het kader voor grondprijzen. Daarom stelde hij dat er aanpassingen nodig zijn in de Grondwet van 2024 om de berekeningsratio voor de grondprijs te verlagen bij wijziging van het gebruiksdoel, om de inputkosten te beheersen en de vastgoedprijzen te stabiliseren. Het gecontroleerd bepalen van grondprijzen zal bijdragen aan het verlagen van de woningprijzen en het bevorderen van de sociale zekerheid.

Tijdens de workshop "Grondprijzen, grondbelastingen... hoe maken we het redelijk", die op 22 juli werd georganiseerd door de krant Thanh Nien, stelde advocaat Truong Anh Tu, voorzitter van advocatenkantoor TAT, voor dat de staat redelijkere oplossingen moet bedenken voor het innen van belastingen op grond, met name op het gebied van bouwgrondprijslijsten en belastingbeleid.

Volgens hem moeten grondprijzen zo worden vastgesteld dat de belangen van alle partijen in evenwicht zijn: de staat mag geen belastinginkomsten verliezen, bedrijven moeten de efficiëntie en winstmarges behouden, vraag en aanbod op de markt mogen niet worden verstoord en mensen moeten toegang hebben tot de grond. Dit is een consistent doel dat moet worden gewaarborgd. Dat betekent dat grondprijzen niet per se volledig gebaseerd hoeven te zijn op marktprijzen.

Mevrouw Vo Nhat Lieu, directeur van het PROPIIN Real Estate Project Development Training Institute, wees op een belangrijke variabele: grondgebruikskosten bedragen vaak tot wel 50% van de totale projectkosten, terwijl grond ongeveer 20% uitmaakt. Veel internationale investeerders aarzelden omdat er geen standaardformule is voor het taxatieproces en de kosten onvoorspelbaar fluctueren.

Daarom stelde ze voor om de grondconversieheffing voor huishoudens met minder dan 300 m² vrij te stellen of aanzienlijk te verlagen, en hogere belastingen te heffen voor particulieren met veel percelen. De grondprijslijst moet ook lang genoeg stabiel blijven om te voorkomen dat gemeenten de prijzen te snel verhogen en er een kloof tussen regio's ontstaat, wat een golf van speculatie zou veroorzaken.

Viceminister van Financiën Le Tan Can gaf ook toe dat de twee grootste knelpunten momenteel de berekening van de "aanvullende betaling" en de grondgebruiksvergoedingen zijn bij de omzetting van landbouwgrond naar woongrond. Hij zei dat het ministerie van Financiën het ontwerpbesluit tot wijziging van besluit 103/2024 heeft afgerond en ter beoordeling naar het ministerie van Justitie heeft gestuurd alvorens het ter afkondiging aan de regering wordt voorgelegd. Het doel is om de obstakels zo snel mogelijk weg te nemen, aangezien gemeenten voortdurend "financieel onhaalbare" gevallen melden, simpelweg omdat de vergoedingen en belastingen te hoog worden opgedreven.

Verhoog de landgebruikscoëfficiënt

De voorzitter van HoREA is van mening dat Ho Chi Minhstad, om de huizenprijzen te verlagen, prioriteit moet geven aan het vergroten van het aanbod van sociale woningen en tegelijkertijd de administratieve procedures grondig moet hervormen. Concreet is het noodzakelijk om een ​​proefresolutie uit te vaardigen en de Woningwet 2023 te wijzigen om het recht om sociale woningbouwprojecten goed te keuren toe te kennen aan het Ministerie van Bouw, in plaats van de huidige Investeringswet te moeten doorlopen.

Daarnaast stelde hij voor om decreet 100/2024/ND-CP te wijzigen om de grondgebruikscoëfficiënt voor sociale woningbouwprojecten te verhogen tot maximaal 1,5 keer. Dit zal het aantal appartementen op dezelfde oppervlakte met 50% verhogen, waardoor de prijzen van de appartementen dalen.

Bovendien moeten gemeenten synchroon samenwerken om de tijd voor goedkeuring van bouwplannen en vergunningen te verkorten. De ontwikkeling van goedkope commerciële woningen moet ook worden gestimuleerd door middel van preferentiële kredietregelingen, met name voor jongeren. De overheid moet de markt ook herstructureren door bedrijven aan te moedigen over te stappen op het betaalbare segment, in combinatie met het programma om tegen 2030 1 miljoen sociale appartementen te bouwen.

Een andere belangrijke oplossing is het aanpassen van de Wet op de Vastgoedsector om de overdracht van projecten die niet aan hun financiële verplichtingen voor grond hebben voldaan, mogelijk te maken, mits de nieuwe investeerder deze verplichtingen nakomt. Dit zal helpen om "op de plank gelegde" projecten nieuw leven in te blazen en het aanbod te vergroten.

Bron: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm