HoREA stelt voor om op papier een aanbetaling te innen voor huizen en grond, tegen maximaal 5%

HoREA heeft onlangs een document gestuurd naar het Permanent Comité van de Nationale Assemblee, het Economisch Comité van de Nationale Assemblee en het Ministerie van Bouw, waarin wordt voorgesteld dat er een aanbetaling moet worden gedaan voordat er contracten worden ondertekend voor de verkoop en aankoop van onroerend goed, woningen en toekomstige bouwpercelen. Dit om klanten te beschermen en fraude te voorkomen.

Volgens HoREA zijn er in de loop der jaren veel gevallen geweest van fraude door "speculanten, makelaars en oneerlijke bedrijven" die "aanbetalingen" ontvingen met de belofte om huizen, percelen en toekomstige bouwwerken te kopen en verkopen die niet voldeden aan de voorwaarden voor het aangaan van contracten. Dit is meestal het geval wanneer Alibaba Company een "spookproject" opzet, percelen illegaal verdeelt en verkoopt, "aanbetalingen" ontvangt die zeer groot zijn in vergelijking met de waarde van de gestorte activa en vervolgens oplicht, waardoor klanten schade ondervinden en er ook sprake is van instabiliteit op de vastgoedmarkt.

De onderdanen van "speculanten, grondmakelaars, huizenmakelaars, oneerlijke bedrijven" hebben misbruik gemaakt van de wet op de vastgoedsector uit 2014, die geen "borg" voorschrijft vóór het moment waarop het huis, de fundering van het huis, de bouwwerkzaamheden die in de toekomst worden uitgevoerd, in aanmerking komen om in bedrijf te worden genomen, om contracten te ondertekenen. Ook hebben ze misbruik gemaakt van de bepalingen in clausule 2, artikel 3 en clausule 1, artikel 328 van het Burgerlijk Wetboek van 2015, die "natuurlijke en rechtspersonen toestaan om hun burgerlijke rechten en plichten vast te stellen, uit te oefenen en te beëindigen op basis van vrijheid, vrijwillige verbintenis en overeenkomst". De "ontvanger van de borg" heeft dus een "borg" ontvangen met een grote waarde van wel 90-95% van de waarde van het in bewaring gegeven onroerend goed en heeft vervolgens de "borg" opgelicht en zich deze toegeëigend, waardoor de "bezitter" in één situatie schade heeft geleden.

Ten eerste, in het geval dat de "aanbetaling" laag is, maar de prijs van het onroerend goed stijgt, is de ontvanger van de aanbetaling bereid om de "deal te annuleren" en de "aanbetaling" (verdubbeld) aan de deposant terug te geven.

Ten tweede, in gevallen waarin de "storting" een groot of zeer groot bedrag betreft, kan de ontvanger van de storting fraude plegen en de "storting" van de klant toe-eigenen.

Ten derde, als de ontvanger van de borg het project te lang laat duren, de juridische procedures voor de uitvoering van het project niet voltooit of opzettelijk kapitaal van klanten en investeerders verduistert.

De vereniging is tot de bevinding gekomen dat investeerders bij woningbouwprojecten en bouwwerkzaamheden die bedoeld zijn om in de toekomst woonruimte te verschaffen, een "aanbetaling" moeten ontvangen om de markt en de smaak van de klant te verkennen. Tegelijkertijd moeten klanten ook een "aanbetaling" doen om de verkoopprijs "af te ronden" en te profiteren van goede incentives en kortingen voor klanten die een "aanbetaling" doen.

Punt d, lid 4, artikel 24 van het gewijzigde Wetsvoorstel inzake de vastgoedsector bepaalt echter slechts één geval van "aanbetaling", namelijk de investeerder: "d) Aanbetalingen van klanten alleen ontvangen wanneer de woning of het bouwwerk aan alle voorwaarden voor ingebruikname voldoet en transacties heeft verricht in overeenstemming met de bepalingen van deze wet." Dit is een bepaling over "aanbetaling" met het doel "de uitvoering van het contract te waarborgen" nadat de woning, de fundering van het huis of het bouwwerk dat in de toekomst wordt gevormd, aan alle voorwaarden voor ingebruikname heeft voldaan en een contract heeft gesloten. De bepaling over "aanbetaling" met het doel "de uitvoering van het contract te waarborgen" is echter correct, maar het is niet echt nodig om deze opnieuw te reguleren in de Wet op de vastgoedsector, omdat deze is vastgelegd in lid 1, artikel 328 van het Burgerlijk Wetboek 2015.

Bovendien kan de investeerder, indien het contract is getekend, een "eerste betaling" van maximaal 30% van de contractwaarde ontvangen, overeenkomstig de bepalingen van Clausule 1, Artikel 37 van de Wet op de Vastgoedsector 2014 en Clausule 1, Artikel 26 van het Wetsontwerp op de Vastgoedsector (gewijzigd). De "aanbetaling" om de "uitvoering van het contract te garanderen" is op dit moment dus vrijwel nooit "risicovol" voor de klant en kan volledig worden aangepast overeenkomstig de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek 2015.

Volgens HoREA moet het gewijzigde wetsontwerp inzake de vastgoedsector voorwaarden vastleggen voor het ontvangen van "aanbetalingen ter zekerheid van contractondertekening", die voor elk onderwerp geschikt zijn.

Concreet geldt voor vastgoedprojecten dat investeerders in woningen en toekomstige bouwwerken alleen een "aanbetaling" mogen ontvangen nadat de bevoegde overheidsinstantie "het investeringsbeleid tegelijk met de investeerder heeft goedgekeurd" (vastgelegd in Clausule 4, Artikel 29 van de Investeringswet 2020). In dat geval wordt de "investeerder" de "investeerder" overeenkomstig de bepalingen van Clausule 2, Artikel 7 van de Bouwwet 2014, gewijzigd en aangevuld in Clausule 4, Artikel 1 van de Bouwwet (gewijzigd) 2020, "de investeerder is een investeerder die is goedgekeurd door een bevoegde overheidsinstantie". Er wordt voorgesteld om te bepalen dat de waarde van de "aanbetaling" niet meer mag bedragen dan 5% van de waarde van het gedeponeerde onroerend goed, dat wil zeggen woningen en toekomstige bouwwerken.

Voor de verkoper van grond (verdeeld in percelen, percelen) wordt de "aanbetaling" pas geaccepteerd nadat de bevoegde overheidsinstantie de "opdeling van het perceel" heeft toegestaan volgens de bepalingen van de wet op de grond en de voorgestelde "aanbetalingswaarde" niet meer bedraagt dan 5% van de waarde van de grond.

De Vereniging is van oordeel dat artikel 7, artikel 24 van het gewijzigde Wetsvoorstel inzake de Vastgoedsector (Ontwerp 3) zeer correcte bepalingen bevat ter regulering van de aanbetaling die wordt gedaan vóór de ondertekening van de koopovereenkomst voor een woning en bepaalt dat "het bedrag van de aanbetaling niet meer mag bedragen dan 5% van de waarde van de woning of het bouwwerk dat wordt verkocht of verhuurd; de verkoper of verhuurder moet in het aanbetalingscontract duidelijk de verkoopprijs of huurkoopprijs van de woning of het bouwwerk vermelden". Het is echter zeer betreurenswaardig dat deze zeer correcte bepaling in de vierde, vijfde en zesde keer is geschrapt uit het gewijzigde Wetsvoorstel inzake de Vastgoedsector en uit het huidige ontwerp.

"Daarom is het noodzakelijk om aan het gewijzigde wetsontwerp inzake onroerendgoedbedrijven een regeling toe te voegen over "aanbetaling" vóór het moment waarop het huis, de fundering van het huis en de bouwwerkzaamheden die in de toekomst worden uitgevoerd, in aanmerking komen om in bedrijf te worden genomen en er contracten voor te worden getekend", stelde HoREA voor.

Wijsheid

Bron