Stijgende rentetarieven, een test voor de vastgoedmarkt

De terugkeer van inflatiedruk en het voorzichtige beleid van de grote centrale banken wereldwijd hebben de mogelijkheden om de rentetarieven laag te houden, kleiner gemaakt. (Foto: PV)

Vastgoed is vaak de sector die het meest profiteert van fluctuerende cashflows. Na een lange periode van lage rentetarieven zijn de spaarrentes bij veel banken op korte termijn langzaam gestegen, wat heeft geleid tot een opwaartse trend in de leenrentes. Hoewel de Staatsbank haar beleid van liquiditeitsondersteuning heeft gehandhaafd en geen monetaire verkrapping heeft gesignaleerd toen ze sinds juni de geldstroom via schatkistpapier niet heeft hervat, staat het renteniveau momenteel sterk onder druk.

Sterker nog, wanneer de rente sterk stijgt, is de eerste en meest voor de hand liggende impact de afname van de liquiditeit op de markt. Huizenkopers, met name zij die een lening afsluiten, zullen hun financiële plannen heroverwegen. Vastgoedbeleggers zijn ondertussen voorzichtiger met hun plannen voor portefeuille-uitbreiding, omdat de verwachte winstgevendheid de gestegen kapitaalkosten waarschijnlijk niet zal compenseren.

Tegelijkertijd lopen projectontwikkelaars een dubbel risico: de financiële kosten nemen toe terwijl de vraag afneemt, waardoor de cashflow afneemt en het nieuwe aanbod krimpt. Wanneer het aanbod afneemt, stagneren de transacties en is het voor de prijzen moeilijk om dezelfde opwaartse trend als in de voorgaande periode te behouden.

De vastgoedmarkt is een sector die sterk afhankelijk is van het kredietbeleid. (Foto: PV)

Door de kenmerken van een hoge schuldenhefboomwerking is vastgoed het beleggingskanaal dat het meest direct en zwaar wordt beïnvloed door renteschommelingen. In het verleden kende de Vietnamese markt een scherpe daling in de periode 2011-2013, toen de rentetarieven de drempel van 18-20% per jaar overschreden. Veel bedrijven en investeerders moesten activa verkopen om verliezen te beperken, waardoor de markt lange tijd "bevroor". De vastgoedprijzen daalden in veel gebieden met 30-40%, zelfs in het centrum.

Deels komt dit door de beleggingsmentaliteit die afhankelijk is van kortlopende leningen, terwijl vastgoedprojecten en -activa lange investeringscycli hebben. Wanneer de kapitaalkosten plotseling stijgen, wordt de cashflow verstoord en is het risico op illiquiditeit bijna onvermijdelijk.

Ook de druk van voordelige hypotheken komt voort uit de druk. De voordelige periode is echter slechts tijdelijk. Bij het ingaan van de periode met variabele rente zal de druk om de schuld af te lossen sterk toenemen als de algemene rente stijgt. Veel klanten komen in de situatie terecht van "geen aflossing, maar de rente is verdubbeld". Wanneer de marktliquiditeit laag is, wordt het moeilijk om producten door te verkopen om verliezen te beperken en kan het risico op slechte schulden terugkeren in het kredietsysteem.

Vastgoedbedrijven lopen een dubbel risico wanneer de rente stijgt. Enerzijds moeten ze hogere financieringskosten dragen voor leningen om projecten uit te voeren. Anderzijds daalt de koopkracht op de markt wanneer mensen moeilijk toegang hebben tot leningen voor de aankoop van een huis.

Ondertussen is het kanaal voor de mobilisatie van bedrijfsobligaties nog niet volledig hersteld. Nieuwe uitgiftes zijn nog steeds voorzichtig, terwijl het aantal aflopende obligaties hoog blijft. Veel bedrijven worden hierdoor gedwongen hun cashflow te beheren door grondfondsen te verkopen, de voortgang van de bouw te vertragen of met aannemers en banken te onderhandelen over een verlenging van de betalingstermijn.

De aanhoudend hoge rente heeft niet alleen gevolgen voor lopende projecten, maar verzwakt ook de mogelijkheid om grondfondsen uit te breiden en nieuwe projecten te starten. Hierdoor dreigt het woningaanbod op de middellange termijn aanzienlijk te dalen.

Een ander gevolg is de indirecte impact op overheidsinvesteringen en infrastructuurkosten. Wanneer grondstofprijzen, arbeidskosten en terreinruiming stijgen, wordt de voortgang van veel belangrijke transportprojecten vertraagd. Dit heeft direct invloed op de verwachte prijsstijgingen in gebieden waarvan voorspeld werd dat ze "baat zouden hebben bij infrastructuur", waardoor veel secundaire investeerders in een lastige positie terechtkomen.

Ondanks vele uitdagingen blijven de langetermijnvooruitzichten voor de Vietnamese vastgoedmarkt positief, dankzij de sterke reële vraag naar woningen en de verstedelijking. Naarmate de economie groeit, zullen segmenten zoals woningen, industrieel vastgoed, kantoren te huur en winkels een stabiele vraag behouden.

De Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed is van mening dat huizenkopers momenteel moeten profiteren van de mogelijkheid dat de rente nog steeds laag is en het aanbod zich herstelt. Het gebruik van leningen moet daarom op een veilig niveau worden gehouden, niet meer dan 50% van de waarde van het onroerend goed, om risico's te vermijden wanneer de rente mogelijk omslaat. Kopers zouden ook prioriteit moeten geven aan projecten van gerenommeerde investeerders met een sterke financiële draagkracht, wettelijke garanties en een goede voortgang van de bouw, met name met betrekking tot toekomstige woningbouwprojecten.

Bron: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html