Spaarrente stijgt, welke invloed heeft dit op de vastgoedmarkt?

Volgens deskundigen zullen de inputkosten van banken stijgen als de depositorente stijgt. Hierdoor is het bijna onvermijdelijk dat de leenrente onder druk komt te staan, al kan er wel enige vertraging optreden.

De verwachting is dat banken het de komende maanden moeilijk zullen vinden om de kredietverlening op een laag peil te houden, zoals begin 2025. De gemiddelde rentetarieven voor leningen in het vierde kwartaal kunnen daarom stijgen ten opzichte van het derde kwartaal van 2025.

Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) is de eerste en meest voor de hand liggende impact van stijgende rentetarieven de afname van de liquiditeit op de markt. Huizenkopers, vooral degenen die een lening afsluiten, zullen hun financiële plannen heroverwegen. Ondertussen zijn beleggers voorzichtiger met plannen om hun portefeuille uit te breiden, omdat de verwachte winstgevendheid de gestegen kapitaalkosten waarschijnlijk niet zal compenseren.

Tegelijkertijd lopen projectontwikkelaars een dubbel risico: stijgende financiële kosten terwijl de vraag afneemt, waardoor de cashflow vertraagt en het nieuwe aanbod krimpt. Wanneer het aanbod afneemt, stagneren de transacties en is het voor de prijzen moeilijk om dezelfde opwaartse trend als in de voorgaande periode te behouden.

De vastgoedmarkt kan worden beïnvloed als de rentetarieven stijgen. (Illustratie: Cong Hieu).

Met het kenmerk van het gebruik van een grote schuldenhefboomwerking, vastgoed is het beleggingskanaal dat het meest direct en zwaarst wordt beïnvloed door renteschommelingen. Dit komt deels door de beleggingspsychologie die erop gericht is te vertrouwen op kortlopende leningen, terwijl vastgoedprojecten en -activa lange investeringscycli hebben. Wanneer de kapitaalkosten plotseling stijgen, wordt de cashflow verstoord en is het risico op illiquiditeit bijna onvermijdelijk.

Volgens VARS komt de druk ook voort uit gunstige hypotheekvoorwaarden. Om de markt te stimuleren, hebben veel investeerders en commerciële banken de afgelopen jaren hypotheekpakketten gelanceerd met gunstige rentetarieven vanaf slechts 5,5% per jaar, zelfs renteloos, met aflossingsvrije periodes tot wel 5 jaar. Dit beleid helpt een groot aantal mensen en investeerders toegang te krijgen tot goedkoop kapitaal om onroerend goed te bezitten.

De voorkeursperiode is echter vaak slechts tijdelijk. Bij het ingaan van de periode met variabele rente zal de druk om de schulden van huizenkopers af te lossen sterk toenemen als de algemene rente stijgt. Wanneer de marktliquiditeit laag is, wordt het moeilijk om producten door te verkopen om verliezen te beperken en kan het risico op slechte schulden terugkeren in het kredietsysteem.

Volgens VARS kunnen langdurig hoge rentetarieven ook het vermogen om grondfondsen uit te breiden en nieuwe projecten te starten, verzwakken. Banken hebben vaak de neiging om de rente te verhogen tijdens periodes van marktdaling. In die periode kiezen veel bedrijven ervoor om "stil te zitten" in plaats van hun investeringen uit te breiden om verliezen te beperken. Hierdoor dreigt het woningaanbod op de middellange termijn te dalen.

Volgens universitair hoofddocent dr. Dinh Trong Thinh, een econoom , zijn de rentetarieven de meest gevoelige "regelklep" voor de vastgoedmarkt. Wanneer de financieringskosten stijgen, is het onwaarschijnlijk dat de huizenprijzen zo sterk zullen stijgen als in de voorgaande periode. Beleggers die een hoge financiële hefboomwerking gebruiken, worden gedwongen hun portefeuille te herstructureren of activa te verkopen om hun schuldenlast te verminderen. Tegelijkertijd moeten mensen met een reële woningbehoefte ook hun financiële plannen herzien vanwege de toegenomen druk om maandelijkse schulden af te lossen.

Huizenkopers moeten voorzichtig zijn bij het lenen van geld. (Foto: Cong Hieu).

Wat moeten huizenkopers doen?

In dit verband adviseert VARS om niet meer dan 50% van de waarde van het onroerend goed te lenen om risico's te vermijden wanneer de rente stijgt. Tegelijkertijd moeten ze kiezen voor gerenommeerde investeerders en projecten met een transparante juridische status om te voorkomen dat ze zowel geld als onroerend goed verliezen wanneer het project achterloopt op schema of niet kan worden opgeleverd.

Dr. Nguyen Tri Hieu, financieel en bankdeskundige, adviseert huizenkopers om maximaal 80% van de waarde van de woning te lenen en ervoor te zorgen dat de maandelijkse aflossingen niet hoger zijn dan 50% van het netto-inkomen. Belangrijker nog, ze moeten een reservefonds aanhouden van minimaal 6-12 maanden, voor het geval ze hun baan verliezen of hun inkomen teruglopen.

De heer Do Quy Duy, CEO van Thoi Dai Moi Real Estate Investment and Trading Company, gaf aan dat het voor een gezin met een maandelijks inkomen van ongeveer 30-40 miljoen VND/maand redelijk is om slechts 40% van die cashflowwaarde te lenen om de bankrente te betalen.

Concreet zou je bij een inkomen van 30 miljoen per maand ongeveer 12 miljoen moeten uitgeven om de bank te betalen, en bij een inkomen van 40 miljoen per maand ongeveer 16,17 miljoen. Dit is een geschikte lening.

Mensen met een inkomen van slechts 20 miljoen VND moeten overwegen om hun cashflow te verhogen voordat ze een hypotheek afsluiten om risico's te vermijden.

Sinds begin november hebben veel banken hun depositorentes verhoogd. Zo verhoogde VPBank de rente met 0,3% per jaar ten opzichte van de voorgaande maand. Techcombank kondigde aan dat de rente voor een looptijd van 1-2 maanden met 0,2% per jaar steeg naar 3,95% per jaar; de rente voor een looptijd van 3 maanden steeg met 0,3% per jaar naar 4,75% per jaar.

PVCombank verhoogde tegelijkertijd de rentetarieven met 0,5%/jaar voor looptijden van 1-36 maanden.

Ho Chi Minh City Development Joint Stock Commercial Bank ( HDBank ) verhoogde de rentetarieven met 0,15% per jaar voor looptijden van 1 tot 5 maanden en met 0,2% per jaar voor looptijden van 6 maanden.

De Prosperity Era Commercial Joint Stock Bank (GPBank) heeft de rentetarieven voor deposito's voor alle looptijden aangepast. De verhoging bedraagt 0,1% per jaar voor termijndeposito's met een looptijd van 1 tot 5 maanden en 0,2% per jaar voor termijndeposito's met een looptijd van 6 tot 36 maanden.

Bron: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html