Vastgoedrecht 2023: Transparantie, bevordering van duurzame marktontwikkeling

1 augustus 2024 markeert een grote verandering op de Vietnamese vastgoedmarkt, wanneer de gewijzigde Wet op de Vastgoedsector officieel van kracht wordt. Quang Ninh , de plaats met de op vier na hoogste verstedelijkingsgraad van het land, implementeert ook specifieke regelgeving om dit wettelijk kader effectief te implementeren.

Dankzij de focus op en prioriteit voor investeringen in de gelijktijdige ontwikkeling van de infrastructuur, behoort Quang Ninh de afgelopen jaren tot de regio's met de beste infrastructuur in Vietnam, met vier steden direct onder de provincie en ontwikkelde stedelijke gebieden in districten en steden. De sterke economische groei, met een recordgroei van het bruto regionaal product (GRDP) van de afgelopen negen jaar met dubbele cijfers, heeft van Quang Ninh de meest dynamische vastgoedmarkt in het noorden gemaakt, met een relatief brede ontwikkeling in diverse sectoren.

Met als doel de wettelijke regelgeving spoedig in werking te stellen, de vastgoedmarkt gezond te ontwikkelen en deze markt strikt te reguleren... en in navolging van het officiële regeringsbesluit nr. 63/CD-TTg van 26 juni 2024 betreffende het versnellen van de voortgang van de bouw en de publicatie van documenten met details over de implementatie van de Wet op de Vastgoedsector, heeft het Volkscomité van de provincie Quang Ninh het Departement van Bouw onmiddellijk opdracht gegeven om een aantal specifieke regels en inhoud van de Wet te ontwikkelen, te verzamelen en te publiceren om de uitvoering ervan in de provincie te begeleiden, te bevorderen, te verspreiden en te implementeren.

Kameraad Nguyen Manh Tuan, directeur van het Departement Bouw, zei: "Op basis van de bepalingen van de wet, de richtlijnen en de instructies van het Provinciaal Volkscomité heeft het Departement het Provinciaal Volkscomité geadviseerd om advies in te dienen bij het Ministerie van Bouw over de inhoud van het decreet en proactief specifieke regelgeving op te stellen om de mening van relevante instanties te verzamelen. Uit de ontvangen feedback blijkt dat de gewijzigde Wet op de Vastgoedsector veel nieuwe elementen bevat en belangrijke doorbraken met zich meebrengt die bijdragen aan het perfectioneren van instellingen en beleid en het verbeteren van de effectiviteit van het overheidsbestuur. Dit draagt bij aan de transparantie en professionalisering van makelaars- en transactieactiviteiten in de vastgoedsector en zorgt voor een stabiele en gezonde ontwikkeling van de vastgoedmarkt..."

Vergeleken met de Wet op de Vastgoedsector van 2014, erft en vult de Wet op de Vastgoedsector van 2023 aanpassingen aan die gericht zijn op het oplossen van problemen, het minimaliseren van procedures, openbaarheid, transparantie en vrijheid van contractvorming, met respect voor de rechten en legitieme belangen van de partijen via contracten, zonder de wettelijke verboden te overtreden. De nieuwe regelgeving is niet alleen consistent met de Woningwet van 2023 en de Grondwet van 2024, maar legt ook de verantwoordelijkheid bij de overheidsinstanties voor het opbouwen van een uniform, synchroon en specifiek juridisch systeem voor de vastgoedsector, waarmee een gezond juridisch kader voor vastgoedactiviteiten wordt gecreëerd.

Perspectief van de planningsvisie voor de stad Ha Long in 2040.

Concreet zijn er enkele nieuwe punten: Andere organisaties of individuen mogen geen aanbetalingscontracten ondertekenen; investeerders mogen maximaal 5% van de verkoopprijs of de huurkoopprijs van huizen en bouwprojecten die aan alle voorwaarden voor ingebruikname voldoen, als aanbetaling vragen; het bedrag voor de aanbetaling bij huurkoop van toekomstige woningen wordt verlaagd; particulieren die kleinschalige vastgoedactiviteiten uitvoeren, hoeven geen bedrijf op te richten; projectinvesteerders, vastgoedbedrijven en vastgoedservicebedrijven die betalingen ontvangen op basis van een contract, moeten dit via een bankrekening doen; de regelgeving voor de overdracht van gebruiksrechten van grond in de vorm van perceelsplitsing en grondverkoop wordt aangescherpt. Daarnaast zijn er enkele nieuwe wijzigingen in de voorwaarden voor makelaars in onroerend goed, zoals: Organisaties en individuen die makelaarsdiensten in onroerend goed aanbieden, moeten een vastgoedservicebedrijf oprichten voordat ze van start gaan; ze moeten bedrijfsgegevens naar het staatsagentschap voor vastgoedbeheer sturen om deze te publiceren in het informatiesysteem voor de woning- en vastgoedmarkt; vastgoedhandelsvloeren moeten een exploitatievergunning verkrijgen voordat ze van start gaan; personen die makelaarsdiensten in onroerend goed uitoefenen, moeten werkzaam zijn in een vastgoedservicebedrijf.

De nieuwe wet voegt ook verboden handelingen toe om consistentie te waarborgen met het burgerlijk recht, de investeringswet, de grondwet, de woningwet en de toepasbaarheid in de praktijk, zoals: het strikt verbieden van documentvervalsing, het opzettelijk vervalsen van informatie over onroerend goed en vastgoedprojecten die in de markt worden gebracht; transacties met gebruiksrechten op grond, huizen en bouwprojecten die niet aan de zakelijke voorwaarden voldoen, komen nog steeds veelvuldig voor op de markt, wat de controle bemoeilijkt...

In feite hebben veel vastgoedinvesteerders de afgelopen tijd illegale handelingen verricht die de belangen van de staat en klanten – zowel organisaties als particulieren – hebben geschaad, zoals: belastingontduiking, het tekenen van illegale koopovereenkomsten voor toekomstig vastgoed, contracten die niet symmetrisch zijn wat betreft rechten en belangen tussen de partijen, het schenden van contractuele verplichtingen zoals het tijdig opleveren van vastgoed, het niet garanderen van de bouwkwaliteit, het zich toe-eigenen van kapitaal van klanten, het veroorzaken van geschillen, het overtreden van de wet, marktmanipulatie, langdurige rechtszaken, en het niet naleven van de beginselen van gelijkheid voor de wet, gelijkheid en symmetrie wat betreft rechten en plichten van de partijen bij de transactie. Dit heeft tot verwarring geleid en veel individuen en organisaties ernstig getroffen. Daarom zal de nieuwe Wet op de Vastgoedsector, die vanaf 1 augustus 2024 van kracht wordt, bijdragen aan het voorkomen en minimaliseren van de eerder genoemde tekortkomingen.

De vastgoedmarkt wordt beschouwd als een van de pijlers van de economie, die bijdraagt aan de concentratie van middelen en de creatie van vaste activa voor het land. De ontwikkeling van de vastgoedmarkt zorgt voor groeimomentum in aanverwante sectoren (financiële markt, bouw, productie van bouwmaterialen, interieur, arbeid, enz.), en voorziet in de behoeften aan huisvesting en stedelijke ontwikkeling, toerisme, dienstverlening en sociale infrastructuur, enz. Daarom is de invoering van nieuwe wettelijke regelgeving voor de vastgoedsector een praktische en effectieve oplossing die de macro-economie stabiliseert en een positief groeimomentum creëert, met name in regio's met ontwikkelde stedelijke gebieden en een levendige vastgoedmarkt zoals Quang Ninh.

Bron