Investeerders herstellen het vertrouwen in de markt, veel grote fusies en overnames, principes voor het verhuren en kopen en verkopen van sociale woningen

Fusie- en overnameactiviteiten (M&A) zijn steeds actiever; in Hanoi vinden binnenkort grondveilingen plaats, met percelen vanaf bijna 250 miljoen VND/m2; Hai Duong trekt investeringen aan in 9 sociale woningbouwprojecten... dit is het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.

In het derde kwartaal van 2023 registreerde de vastgoedmarkt een aantal openstaande fusies en overnames. (Bron: Dan Tri)

Er verschijnen veel grote fusies en overnames

Volgens deskundigen blijven de prestaties van Vietnam stabiel, ondanks de wereldwijde economische crisis. Dit is een aantrekkelijke sector voor buitenlandse investeerders in de maakindustrie.

Eind oktober 2023 bedroeg het totale nieuw geregistreerde kapitaal, het gecorrigeerde kapitaal, de kapitaalinbreng en de aankoop van aandelen en kapitaalbijdragen door buitenlandse investeerders in Vietnam meer dan 25,76 miljard USD, een stijging van 14,7% ten opzichte van dezelfde periode. De vastgoedsector bleef op de tweede plaats met een totaal investeringskapitaal van bijna 2,14 miljard USD, goed voor meer dan 8,3% van het totale geregistreerde investeringskapitaal.

De heer Troy Griffiths, adjunct-directeur van Savills Vietnam, merkte op dat de productie-, handels- en dienstensector de drijvende kracht achter de economische groei van Vietnam zullen blijven, terwijl de fusies en overnames (M&A) in de vastgoedsector steeds actiever worden. De Staatsbank van Vietnam blijft streven naar een verlaging van de rentetarieven tot het niveau van 2020, wat ook een goed teken is voor residentieel vastgoed.

Veel buitenlandse investeerders zijn begonnen met het overhevelen van kapitaal naar vastgoedprojecten in Vietnam door middel van de inkoop van eigen aandelen. Ook enkele Vietnamese ondernemingen met een sterk financieel potentieel hebben zich bij de transactie aangesloten, maar de omvang van de transacties is klein tot middelgroot.

In het derde kwartaal van 2023 registreerde de vastgoedmarkt een aantal uitstaande fusies en overnames. Zo kocht SkyWorld Development Berhad (Maleisië) 2.060 vierkante meter grond in District 8 van Ho Chi Minhstad van Thuan Thanh Joint Stock Company voor 14,3 miljoen USD om er een residentieel vastgoedproject te ontwikkelen.

Ook in Ho Chi Minhstad kocht een ander Maleisisch bedrijf, Gamuda Berhad, 3,68 hectare grond in Thu Duc City van Tam Luc Real Estate Joint Stock Company voor ongeveer 315,8 miljoen USD om er een multifunctioneel project te ontwikkelen.

Saigonres Group (Vietnam) heeft een fusie- en overnameprocedure uitgevoerd om 90% van de aandelen van Duc Nhi Joint Stock Company te kopen en eigenaar te worden van een perceel grond van 7.700 m2 in het district Tan Phu in Ho Chi Minhstad.

Op de markt van Hanoi vond een deal plaats waarbij Keppel Group (Singapore) 65% van de aandelen kocht in een bedrijf dat commercieel vastgoed bezit met een totale waarde van 50,4 miljoen USD.

De Centrale Markt registreerde de transactie waarbij First Real Land Joint Stock Company (Vietnam) 22% van het maatschappelijk kapitaal van Bach Dang Trading - Service Joint Stock Company kocht, de eigenaar van een perceel grond van 6.879 m2 in Da Nang voor 8,2 miljoen USD.

Ondertussen heeft FIT Group (Vietnam) ook officieel zijn kapitaal teruggetrokken uit het Cap Padaran Mui Dinh strandresortproject met een oppervlakte van 800 hectare in de provincie Ninh Thuan.

Deskundigen schatten dat de fusie- en overnameactiviteiten in het derde kwartaal van 2023 zeer dynamisch zullen zijn, met de deelname van zowel buitenlandse als binnenlandse investeerders. Wat betreft de vooruitzichten voor de woningmarkt, zei de heer Neil MacGregor, Managing Director van Savills Vietnam, dat investeerders die succesvol nieuwe projecten voor de markt kunnen ontwikkelen, zullen profiteren van de huidige sterke vraag, vooral als ze zich richten op de groeiende middenklasse.

Experts van Savills in Vietnam merkten op dat prominente investeerders in residentieel vastgoed, zoals Vingroup, Masterise Homes en Ecopark, eind dit jaar veel nieuwe producten hebben gelanceerd. Tegelijkertijd heeft de herziene Woningwet, die naar verwachting in de zesde zitting van de 15e Nationale Vergadering zal worden aangenomen, ook de regelgeving geschrapt die commerciële woningbouwprojecten verplicht om 20% van het grondoppervlak te reserveren voor sociale woningbouw. Deze wijziging is flexibel en sluit aan bij de marktpraktijken en lokale behoeften; tegelijkertijd zal het de voortgang van ontwikkelaars van commerciële woningbouwprojecten versnellen.

Ook in het kantoorsegment merkten experts op dat de prestaties van het kantoorsegment in Ho Chi Minhstad sterk blijven. Hoewel het aanbod van nieuwe Grade A-gebouwen vrij overvloedig is, liggen er nog steeds kansen voor investeerders en ontwikkelaars in deze sector. Investeerders die kantoorgebouwen met groene normen kunnen ontwikkelen of upgraden, kunnen hogere huren aantrekken, analyseerde de heer Neil MacGregor.

Industrieel vastgoed blijft een aantrekkelijke en stimulerende sector voor vastgoedinvesteringen. Sumitomo Corporation (Japan) heeft in juli een Memorandum of Understanding getekend met de provincie Thanh Hoa voor de ontwikkeling van een industriepark met een oppervlakte van 650 hectare en een investeringskapitaal van 400 miljoen USD. Tegelijkertijd overweegt het de ontwikkeling van een industriepark met een oppervlakte van 300 hectare in Nam Dinh.

Eind augustus gingen drie nieuwe projecten van het Vietnam-Singapore Industrial Park (VSIP) van start met de uitvoering; twee projecten kregen investeringsgoedkeuring en er werden twaalf overeenkomsten voor ontwikkelingssamenwerking ondertekend.

Opvallend is de aankondiging van een joint venture tussen Lineage Logistics en SK Logistics om het koelopslagsysteem van Vietnam te verbeteren en uit te breiden. Ondertussen heeft Suntory Pepsico goedkeuring gekregen voor de bouw van een nieuwe fabriek in Long An, met een totale investering van 185 miljoen dollar, terwijl Hyosung Group van plan is bijna 1 miljard dollar te investeren in een koolstofvezelfabriek in Vung Tau...

Positieve signalen van het aantrekken van buitenlandse directe investeringen en fusies en overnames tonen aan dat investeerders het vertrouwen in de regionale vastgoedmarkt in het algemeen en in Vietnam in het bijzonder herstellen. Dit wordt ondersteund door de vooruitzichten van stijgende rentetarieven en een aantal grote transacties die grondig worden gecontroleerd.

Grondveiling in Hanoi

Het Cau Giay Land Fund Development Center (district Cau Giay, Hanoi) heeft zojuist aangekondigd dat het een organisatie heeft geselecteerd voor de veiling van activa, namelijk landgebruiksrechten voor 16 percelen grond in blok D18 van het nieuwe stedelijke gebied Cau Giay, wijk Dich Vong en 2 percelen grond in laan 39, Tu Mo Street en laan 87, Nguyen Thi Dinh Street, wijk Trung Hoa.

Perceel D18, Cau Giay New Urban Area, omvat twee percelen: B10 en B19. Perceel B10 heeft een oppervlakte van 153 m² en een startprijs van 248,2 miljoen VND/m²; perceel B19 heeft een oppervlakte van 159 m² en een startprijs van 186 miljoen VND/m².

Het perceel aan de Tu Mo-straat 39 bestaat uit 6 percelen, genummerd van 1 tot en met 6, met een oppervlakte van 44,3-64,4 m². De startprijs van de bovengenoemde percelen varieert van 160,8-187,1 miljoen VND/m².

Het perceel aan laan 87 van de Nguyen Thi Dinh-straat bestaat uit 6 percelen, genummerd van 1 tot en met 6. De percelen 1, 2, 3 en 4 hebben een oppervlakte van 58,7 m² en een startprijs van 181,3 miljoen VND/m². Perceel 5 heeft een oppervlakte van 84,2 m², een startprijs van 173,5 miljoen VND/m². Perceel 6 heeft een oppervlakte van 117,7 m², een startprijs van 159,1 miljoen VND/m².

Als de veiling van de bovengenoemde 16 percelen succesvol is, wordt verwacht dat het totale opgehaalde bedrag bij de startprijs ruim 218,7 miljard VND zal bedragen.

Hai Duong trekt investeringen aan in 9 sociale woningbouwprojecten

Volgens het rapport van de afdeling Planning en Investeringen van Hai Duong tijdens de reguliere vergadering in november 2023 (eerste vergadering) beschikt de provincie over 9 lijsten met sociale huisvestingsprojecten die investeringen in het gebied aantrekken, waaronder 8 projecten in de stad Hai Duong en 1 project in de stad Chi Linh.

Một dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hải Dương. (Nguồn: BXD)

Een sociaal huisvestingsproject in de stad Hai Duong. (Bron: Ministerie van Bouw)

Tijdens de vergadering gaf de heer Luu Van Ban, vaste vicevoorzitter van het provinciaal volkscomité van Hai Duong, de afdeling Planning en Investeringen de opdracht om de lijst met sociale huisvestingsprojecten die investeringen aantrekken te beoordelen en aan te vullen. Vervolgens diende hij een rapport in en adviseerde hij het provinciaal volkscomité over de goedkeuring en bekendmaking van de lijst met projecten.

De afdeling Bouw zal het voortouw nemen en samenwerken met gemeenten om sociale huisvestingsprojecten te ontvangen, procedures voor de projectuitvoering te ontwikkelen, gemeenten te begeleiden, aan te sporen tot, te superviseren, te inspecteren en te monitoren. De afdeling zal met name taken uitvoeren met betrekking tot planning, het ontwerp van de locatie organiseren, de projectfuncties, de schaal en het totale investeringskapitaal berekenen om een basis te hebben voor de selectie van investeerders. De gemeenten met sociale huisvestingsprojecten zullen worden verzocht om op basis van de lijst projectuitvoeringsplannen te ontwikkelen op basis van de voortgang en verslag uit te brengen aan het Provinciaal Volkscomité.

Volgens het rapport van de afdeling Planning en Investeringen van Hai Duong over de goedkeuring van de lijst van sociale huisvestingsprojecten die investeringen aantrekken in de provincie Hai Duong in de periode 2023-2030, zijn er 9 lijsten van sociale huisvestingsprojecten die investeringen aantrekken in de provincie, waaronder 8 projecten in de stad Hai Duong en 1 project in de stad Chi Linh met een totale oppervlakte van 6,25 hectare.

De projecten die in de periode 2023-2030 investeringen moeten aantrekken, zijn: het Thai Binh River Ecological Urban Area Construction Investment Project (EcoRivers); het Phu Quy Urban Area Construction Investment Project (Golden Land) - Fase I; het Ngoc Chau Residential Area Project; het Trai Bau Residential Area Project; het Pham Ngu Lao Ward Central Area Project; het Hai Duong City Central Urban Area Construction Project; het Residential Area Project ten oosten van Tan Dan Street; het New Residential Area Project ten westen van Tu Minh Ward (allemaal in Hai Duong City) en het sociale woningbouwgebied van het nieuwe stedelijke gebiedsproject ten oosten van Cong Hoa Ward, Chi Linh City.

Principes voor het verhuren en verkopen van sociale huurwoningen

Artikel 62 van de Woningwet 2014 legt de beginselen van het huren, huren en verkopen van sociale woningen duidelijk vast. Dienovereenkomstig mag elk individu, zoals genoemd in artikel 50, lid 1 van de Woningwet 2014, binnen dezelfde periode slechts één sociale woning huren, huren of kopen; leerlingen van openbare etnische internaten hoeven geen huur en diensten te betalen tijdens het gebruik van de woning.

De looptijd van een huurcontract voor een sociale huurwoning bedraagt minimaal 5 jaar. De betalingstermijn voor de aankoop van een sociale huurwoning bedraagt minimaal 5 jaar, te rekenen vanaf de datum van ondertekening van het huurkoopcontract.

Het is de huurder of huurkoper van een sociale huurwoning niet toegestaan de woning te verkopen, onder te verhuren of uit te lenen gedurende de huur- of huurkoopperiode. Indien de huurder of huurkoper geen behoefte meer heeft aan het huren of huren van de woning, wordt het contract beëindigd en moet de woning worden teruggegeven.

De huurder of koper van een sociale huurwoning mag de woning niet doorverkopen binnen een periode van minimaal 5 jaar vanaf de datum van volledige betaling van de huur- of koopprijs. Indien de koper of huurder binnen 5 jaar vanaf de datum waarop de koop- of koopprijs van de woning volledig is betaald, de woning moet verkopen, mag hij of zij de woning alleen doorverkopen aan de beheerseenheid van de sociale huurwoningen of aan een persoon die in aanmerking komt voor de aankoop van een sociale huurwoning, indien deze eenheid de woning niet kan kopen voor een maximale verkoopprijs die gelijk is aan de verkoopprijs van hetzelfde type sociale huurwoning op dezelfde locatie en op hetzelfde tijdstip, en hoeft hij of zij hierover geen inkomstenbelasting te betalen.

De koper of huurder van een sociale huurwoning mag de woning doorverkopen via het marktmechanisme aan behoeftigen na een periode van 5 jaar vanaf de datum van volledige betaling van de koop- of leaseprijs van de woning en de datum van afgifte van het certificaat, maar moet grondgebruikskosten betalen volgens de overheidsvoorschriften en inkomstenbelasting betalen volgens de belastingwetgeving; in het geval van verkoop aan degenen die in aanmerking komen om sociale huurwoningen te kopen zoals voorgeschreven in deze wet, mag de verkoopprijs niet hoger zijn dan de verkoopprijs van hetzelfde type sociale huurwoningen op dezelfde locatie en op hetzelfde tijdstip van verkoop, en is deze niet onderworpen aan inkomstenbelasting.

Huishoudens en personen die in aanmerking komen voor herhuisvesting en huurkoop of aankoop van sociale huurwoningen, kunnen deze woningen volgens het marktmechanisme doorverkopen aan mensen die ze nodig hebben, nadat ze de volledige koop- of huurkoopprijs van de woning hebben betaald en een certificaat hebben gekregen. Ze moeten echter wel grondgebruikskosten aan de staat betalen volgens de overheidsvoorschriften en inkomstenbelasting betalen volgens de belastingwetten.

In alle gevallen van verhuur, huurkoop of verkoop van sociale woningen die niet in overeenstemming zijn met de bepalingen van deze wet, is het huur-, huurkoop- of verkoopcontract van de woning ongeldig en moet de huurder, huurkoper of koper de woning overdragen aan de beheerseenheid van de sociale woningen. Indien de woning niet wordt overgedragen, organiseert het Volkscomité van de provincie waar de woning zich bevindt handhaving om de woning terug te vorderen.

De afhandeling van huur- en koopkosten vindt plaats conform de bepalingen van het burgerlijk recht; de afhandeling van huur- en koopkosten voor sociale huurwoningen vindt plaats conform de bepalingen van artikel 135 van de Woningwet 2014.

Bron