Kettingblokkade
De heer Le Huu Nghia, directeur van Le Thanh Company - een bedrijf gespecialiseerd in sociale huisvesting (NOXH) in Ho Chi Minh City, merkte op: In het verleden heeft de overheid veel mechanismen en beleidsmaatregelen gehad om NOXH te ontwikkelen. Deze prikkels hebben het echter moeilijk gemaakt voor investeerders, waardoor de procedures en het aantal aanvragen steeds moeilijker zijn dan voor commerciële woningbouwprojecten (NOTM). Volgens de huidige regelgeving hebben NOXH-projecten bijvoorbeeld recht op 1,5 keer meer prikkels in termen van bouwdichtheid, landgebruikscoëfficiënt en bevolkingsomvang in vergelijking met NOTM die zijn goedgekeurd door bevoegde staatsinstanties in de 1/2.000-schaalplanning. De realiteit is echter dat bijna alle NOXH-projecten zijn overgedragen van NOTM, dus ze zijn niet geschikt voor de 1/2.000-planning. Om geschikt te zijn voor prikkels, moeten de 1/2.000-planning en de 1/500-planning worden aangepast. Planningsaanpassing is echter buitengewoon moeilijk.
Er zijn veel knelpunten waardoor het programma sociale woningbouw zeer slechte resultaten oplevert.
"In Ho Chi Minhstad vereist Resolutie 98 dat de staat de planning voor 1/2.000 en 1/500 aanpast om sociale woningbouwprojecten te laten profiteren van stimulansen en consistent te laten zijn met de planning. Decreet 31 bepaalt daarentegen dat sociale woningbouwprojecten consistent moeten zijn met de gedetailleerde planning om in aanmerking te komen voor investeringsbeleid en erkend te worden als investeerders. Maar het Ministerie van Planning en Investeringen volgt Resolutie 98 niet, dus het zit nog steeds "vast". Zonder Resolutie 98 zal het Ministerie van Planning en Architectuur de aanpassing van de planning voor 1/500 voor bedrijven nooit goedkeuren. Dat betekent dat in andere plaatsen zonder Resolutie 98, zoals in Ho Chi Minhstad, de procedures niet verdubbeld worden, maar "vastlopen". Daarom moet het Ministerie van Bouw in de plaatsen de aanpassing van de planning voor 1/2.000 goedkeuren en vervolgens de planning voor 1/500 voor bedrijven goedkeuren", aldus de heer Nghia, die benadrukte: "Sociale woningbouwprojecten die door bedrijven zelf zijn opgezet. De oprichting van een grondfonds zit vrijwel vast vanaf de procedure voor het goedkeuren van het investeringsbeleid op hetzelfde moment. tijd als het goedkeuren van investeerders vanwege de tekortkomingen van Besluit 31.
In een gesprek met Thanh Nien kwamen de meeste bedrijven tot de conclusie dat er nog een ander knelpunt is: bedrijven die sociale huisvesting aanbieden, zijn volgens de wet vrijgesteld van grondgebruiksvergoedingen. Maar volgens de Woningwet van 2014 en de Grondwet van 2013 die momenteel van kracht is, moet de staat, om grondgebruiksvergoedingen voor bedrijven vrij te stellen, eerst grondgebruiksvergoedingen berekenen en een kennisgeving uitvaardigen van het bedrag aan grondgebruiksvergoedingen dat bedrijven moeten betalen. Pas dan worden bedrijven vrijgesteld van grondgebruiksvergoedingen, en niet van meet af aan. Ondertussen is de berekening van grondgebruiksvergoedingen in het verleden in de meeste gemeenten vastgelopen, zelfs voor NOTM-projecten. Dit heeft ertoe geleid dat sociale huisvestingsprojecten "twee keer zo vastlopen" als NOTM-projecten. "Vanaf het begin zouden grondgebruiksvergoedingen voor sociale huisvestingsprojecten vrijgesteld moeten worden in plaats van de stap toe te voegen van het berekenen van grondgebruiksvergoedingen, het uitvaardigen van een kennisgeving en vervolgens vrijgesteld te worden van grondgebruiksvergoedingen", opperde een bedrijf.
Ook het krediet is geblokkeerd.
Als bedrijf gespecialiseerd in sociale huisvesting klaagde de heer Minh Hoang, algemeen directeur van de Social Housing Investment and Development Joint Stock Company, dat de wet bepaalt dat investeerders in sociale huisvesting hun eigen grond niet mogen verhypothekeren om kapitaal te lenen voor sociale huisvesting, terwijl dit wel is toegestaan voor NOTM. Daarom heeft in het recente verleden geen enkel bedrijf deze grond kunnen gebruiken om kapitaal te lenen. "Deze ironie komt voort uit het feit dat sociale woningbouwbedrijven zijn vrijgesteld van grondgebruiksrechten. Hoewel grondgebruiksrechten slechts een onderdeel van het project zijn, moeten bedrijven grond kopen en betalen voor de nivellering, de bouw, enz. om het project uit te voeren. Het niet kunnen verhypothekeren van die grond om geld te lenen voor de uitvoering van het project is dus onredelijk, wat nadelige gevolgen heeft voor sociale woningbouwbedrijven ten opzichte van niet-commerciële bedrijven", analyseerde de heer Hoang en adviseerde: "In de ontwerpbesluiten die de gewijzigde Woningwet en de gewijzigde Grondwet inzake de ontwikkeling en het beheer van sociale woningbouw begeleiden, is het noodzakelijk om investeerders toe te staan het sociale woningbouwproject zelf te hypothekeren, ten minste in gevallen waarin de investeerder heeft ingestemd met het verkrijgen van grondgebruiksrechten of momenteel grondgebruiksrechten bezit. Momenteel moeten investeerders namelijk andere activa verhypothekeren om kredietkapitaal te kunnen lenen voor de uitvoering van sociale woningbouwprojecten. Dit heeft veel problemen veroorzaakt voor bedrijven bij de uitvoering van sociale woningbouwprojecten en heeft bijgedragen aan de daling van de huizenprijzen."
De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, bevestigde: Niet alleen de administratieve procedures, ook het krediet voor sociale huisvesting wordt geblokkeerd. Sinds 2015 heeft geen enkele investeerder van een voorkeurskredietbeleid genoten. Zonder prikkels moeten alle investeerders in sociale huisvesting commerciële pakketten lenen om te bouwen, waardoor de prijs nog steeds hoog is. Zo leent Vietcombank bijvoorbeeld 9% per jaar aan Nam Long om sociale woningen te bouwen en alle klanten moeten ook lenen tegen 9% per jaar. Deze rente, hoewel zeer preferentieel in vergelijking met leningen voor de bouw van NOTM, is te hoog in vergelijking met het inkomen van de klanten. Om de rente te verlagen, steunen investeerders 2% per jaar voor klanten, maar deze steun geldt alleen voor de eerste 2 jaar. Daarom moet de staat een begrotingsbron op middellange termijn regelen om de rentetarieven te subsidiëren voor 4 commerciële banken: Vietinbank, Vietcombank, Agribank en BIDV die deelnemen aan het sociale huisvestingsbeleid. Tegelijkertijd moet de Sociale Politieke Bank worden geherkapitaliseerd om het huidige voorkeursrentebeleid van 4,8%/jaar te kunnen implementeren.
"Het Permanent Comité van de Nationale Vergadering zou moeten overwegen om op middellange termijn staatsbegrotingskapitaal toe te wijzen voor de uitvoering van sociaal huisvestingsbeleid, de herfinanciering van de Sociale Beleidsbank of de rentesubsidie voor vier commerciële banken die door de Staatsbank zijn aangewezen om preferentiële kredieten voor sociale huisvesting te implementeren", suggereerde de heer Chau, eraan toevoegend dat het kredietpakket van VND 120.000 miljard vrijwillig is bijgedragen door verschillende commerciële banken met rentetarieven die 1,5-2% lager liggen dan de normale commerciële rentetarieven voor een periode van 3 jaar. Deze rente heeft een positief effect op investeerders, omdat zij voorheen moesten lenen tegen rentetarieven tot 12% per jaar. Het kredietpakket van VND 120.000 miljard is echter niet geschikt voor kopers en huurders van sociale woningen, niet alleen omdat zij een hoge rente van 7,5% per jaar moeten betalen en slechts voor een periode van 5 jaar gelden, maar ook omdat deze rentetarieven elke 6 maanden worden aangepast. Na de voorkeursperiode wordt de rente overeengekomen en "variabel", waardoor kopers en huurders van sociale woningen een "onzekere" mentaliteit hebben en bang zijn om te lenen. Daarom blijft het Ministerie van Bouw en Woningbouw het voorstel voor een kredietpakket van 110.000 miljard VND, een rente van 4,8-5% en een maximale looptijd van 25 jaar, herstellen.
De resultaten van sociale huisvesting zijn zeer laag.
De knelpunten in administratieve procedures en kapitaal hebben in het verleden verhinderd dat de uitvoering van het plan voor de ontwikkeling van sociale huisvesting zijn doel bereikte. Concreet werd in de periode 2016-2020 landelijk slechts ongeveer 41% bereikt. Daarvan realiseerde Ho Chi Minhstad weliswaar 75% van het plan, maar het werkelijke aantal bedroeg slechts 15.000 sociale woningen (gemiddeld 3.000 woningen/jaar), wat niet voldeed aan de enorme vraag. In de periode 2021-2025 heeft het hele land slechts 72 sociale huisvestingsprojecten voltooid, met 38.128 appartementen, waarmee bijna 9% van het plan is bereikt. Hiervan heeft Ho Chi Minhstad slechts 2 projecten voltooid en in gebruik genomen, met 623 appartementen (overgebracht uit de periode 2016-2020) en zijn er 7 projecten gestart, met 4.996 appartementen, maar vanwege juridische problemen is de bouw bijna niet kunnen worden uitgevoerd.
Bronlink
Reactie (0)