De vergrijzing van de bevolking verandert de behoefte aan huisvesting.
Thailand bevindt zich in een periode van snelle vergrijzing. In 2023 werd het land officieel een vergrijzende samenleving en volgens demografische prognoses zou de Thaise bevolking rond 2033 een piek kunnen bereiken, waarna deze zal beginnen af te nemen.
Veranderingen in de demografische structuur hebben een directe impact op de woningmarkt. Jarenlang werd de vraag naar koopwoningen in Thailand gedreven door bevolkingsgroei, de groei van de middenklasse en de trend om vermogen op te bouwen via vastgoed. Deze drijfveren verzwakken echter geleidelijk.
Het percentage mensen in de werkzame leeftijd met de financiële middelen om een huis te kopen daalt, terwijl de gemiddelde huishoudens kleiner worden. De toenemende trend van eenpersoonshuishoudens en kleine huishoudens verandert de vraag naar traditionele woningen aanzienlijk.
Foto: AFP
Bovendien wordt het merendeel van de hypotheken in Thailand individueel gefinancierd. Door veranderende familiestructuren neemt de mogelijkheid om steun te ontvangen van de uitgebreide familie af, waardoor de financiële druk op huizenkopers toeneemt.
Onderzoek wijst uit dat de impact van een vergrijzende bevolking ertoe kan leiden dat de vraag naar woningen in Thailand jaarlijks met 0,6% tot 1,3% afneemt. Dit wordt beschouwd als een langetermijntrend die de vooruitzichten van de vastgoedmarkt direct beïnvloedt.
Ondertussen is de inkomensgroei van de bevolking niet in hetzelfde tempo meegegroeid met de huizenprijzen. Sommige analytische modellen suggereren dat de inkomens van mensen gemiddeld met ongeveer 4,7% per jaar moeten stijgen om het vorige niveau van huizenbezit te handhaven. De reële loongroei in Thailand is echter al vele jaren relatief laag en ongelijk verdeeld over de verschillende beroepsgroepen.
De kloof tussen huizenprijzen en inkomens wordt daardoor steeds groter. Voor veel huishoudens, met name die met een laag inkomen, wordt het bezit van een eigen huis een financiële last op de lange termijn in plaats van een middel voor economische zekerheid, zoals het vroeger wel was.
Druk op de betaalbaarheid en ruimtelijke verschuivingen in stedelijke gebieden
Demografische en inkomensverschuivingen zorgen voor ongelijke aanpassingen op de Thaise woningmarkt. De vraag naar woningen concentreert zich steeds meer in grote stedelijke gebieden met een goede infrastructuur en veel werkgelegenheid. Tegelijkertijd worden veel huishoudens met een laag inkomen gedwongen te verhuizen naar de voorsteden, waar de bereikbaarheid minder goed is en de vooruitzichten op prijsstijgingen kleiner zijn.
Volgens deskundigen leidt de vergrijzing vaak tot een overaanbod aan woningen in minder aantrekkelijke gebieden, terwijl tegelijkertijd de vastgoedprijzen dalen in regio's met een lage bevolkingsgroei. Dit betekent dat vastgoed voor veel huishoudens niet langer een stabiele manier is om vermogen op te bouwen.
De druk op de woonkosten neemt ook aanzienlijk toe. Een groot deel van de Thaise huishoudens besteedt nu tussen de 36% en 60% van hun inkomen aan woonkosten. Dit wordt beschouwd als een hoog risiconiveau voor financiële kwetsbaarheid, vooral in de context van een vergrijzende economie en trage inkomensgroei.
De Wereldbank heeft erop gewezen dat buitensporig hoge woonkosten de spaarreserves van huishoudens kunnen ondermijnen, waardoor de weerbaarheid van de economie tegen schokken op de lange termijn wordt aangetast.
In Thailand, net als in veel andere Aziatische landen, is huizenbezit nog steeds nauw verbonden met het concept van levensstabiliteit en sociale status. Huren wordt daarentegen vaak gezien als een tijdelijke of minder aantrekkelijke oplossing. De realiteit op de markt dwingt echter veel huishoudens om deze opvatting te herzien.
Deskundigen suggereren dat Thailand de ontwikkeling van een stabiel huursysteem voor de lange termijn moet bevorderen, met name in gebieden buiten de stedelijke centra. Dit model zou beter geschikt kunnen zijn voor bevolkingsgroepen die moeilijk toegang hebben tot de woningmarkt.
Om een haalbare optie te worden, moet de huurmarkt beter georganiseerd zijn, met onder andere stabiele langetermijncontracten, voorspelbare prijzen en mechanismen om de rechten van huurders te beschermen. Dit zal naar verwachting de financiële last voor huishoudens met een laag inkomen en ouderen verlichten.
De rol van buitenlandse investeringen in het marktevenwicht.
Naast binnenlandse oplossingen suggereren onderzoekers dat buitenlandse investeringen, mits goed beheerd, een ondersteunende rol kunnen spelen bij het herstellen van het evenwicht op de Thaise woningmarkt.
Momenteel is de vraag van buitenlandse investeerders vooral gericht op appartementen in grote stedelijke centra. Gegevens van het Thaise vastgoedinformatiecentrum tonen aan dat aankopen van onroerend goed door buitenlanders hebben bijgedragen aan de stijging van de huizenprijzen in sommige gebieden met een hoge vraag.
Volgens experts kunnen buitenlandse kapitaalinstromen, mits goed gecontroleerd, helpen het aanbod in het hogere segment te absorberen en de economische activiteit op de stedelijke vastgoedmarkt te stimuleren. Tegelijkertijd zou het binnenlandse beleid zich kunnen richten op de ontwikkeling van huurwoningen voor de lange termijn in gebieden met een lagere vraag.
Deze aanpak brengt echter ook aanzienlijke risico's met zich mee. Verschillende studies wijzen op een groeiende trend in Thailand om appartementen om te zetten in vakantiehuizen, wat de stedelijke planning onder druk zet en de woningmarkt destabiliseert.
Bovendien zou de vraag van buitenlandse investeerders de vastgoedprijzen in de binnensteden verder kunnen opdrijven, waardoor woningen betaalbaarder worden voor de binnenlandse bevolking.
Deskundigen waarschuwen ook voor het risico van toenemende ruimtelijke ongelijkheid doordat kapitaal naar grote steden stroomt, terwijl veel voorstedelijke gebieden te maken krijgen met een overaanbod en dalende vastgoedprijzen.
In deze context suggereren onderzoekers dat het Thaise woningbeleid een meeromvattende aanpak nodig heeft, waarbij aanpassingen aan de vraagzijde, herstructurering van het aanbod en een goede beheersing van investeringsstromen worden gecombineerd.
Het ondersteunen van de overgang van eigenwoningbezit naar langetermijnhuur voor kwetsbare groepen moet daarom als een van de belangrijkste beleidsprioriteiten worden beschouwd. Tegelijkertijd moeten mechanismen voor het beheer van buitenlandse investeringen gericht zijn op het stabiliseren van de markt in plaats van zich uitsluitend te richten op het bevorderen van groei op korte termijn.
Naar verwachting zal de vergrijzende bevolking op de lange termijn ingrijpende veranderingen teweegbrengen in de Thaise vastgoedmarkt. Dit vereist een flexibeler en aanpasbaarder huisvestingsbeleid om betaalbaarheid te garanderen, sociale stabiliteit te behouden en financiële risico's als gevolg van demografische veranderingen te beperken.
Bron: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html
Reactie (0)