Kantorenmarkt zal een daling van de huurprijzen laten zien

Volgens een rapport van het Ministerie van Bouw en Woningbouw dalen de huurprijzen voor kantoren in grote steden in het vierde kwartaal van 2023 doorgaans met 9-22% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Tegelijkertijd neemt ook de vraag naar terugkerende panden en de trend van kantoorverhuizingen vanuit het centrum naar de omliggende gebieden toe.

In Ho Chi Minhstad nam de situatie van het terugtrekken van panden en het verplaatsen van kantoren naar de omliggende gebieden van het stadscentrum toe ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Dit leidde tot een stijging van de bezettingsgraad van sommige kantoren in centrale districten zoals Tan Binh en Phu Nhuan tot 15-25%. Om deze situatie het hoofd te bieden, moesten veel gebouwen hun incentives verhogen, de huurprijzen verlagen of meer tijd vrijmaken voor elk specifiek contract.

De sterke toename van het aanbod heeft ertoe geleid dat veel te huur staande kantoren in de centrumgebieden zijn verlaten (zie figuur 1). — In de centrumwijken neemt het aantal leegstaande kantoren toe.

Volgens onderzoek van CBRE zal 2023 het jaar zijn met de hoogste groei in kantoorruimte in Ho Chi Minhstad sinds 2019, met bijna 170.000 vierkante meter aan nieuwe verhuuroppervlakte, voornamelijk in gunstig gelegen Grade A-kantoorprojecten. In heel 2023 registreerde Ho Chi Minhstad bijna 80.000 vierkante meter aan kantooroppervlakte, waarvan meer dan 90% afkomstig was van vier nieuw opgeleverde Grade A-gebouwen.

Het afgelopen jaar vormden verhuistransacties echter nog steeds een groot deel, namelijk bijna 48%. De meeste van deze transacties waren gericht op verhuizingen naar nieuwere, kwalitatief betere kantoren met concurrerende huurprijzen. De leegstand van klasse A-projecten steeg daardoor met 12,5 procentpunt tot 18,6% en die van klasse B met 1,4 procentpunt ten opzichte van het voorgaande jaar tot 10,1%.

Evenzo werd in een recent rapport van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) gesteld dat de bezettingsgraad van kantoorgebouwen is gedaald en dat er in de komende periode een overaanbod dreigt. De reden hiervoor is dat de markt veel nieuwe, hoogwaardige leveranciers heeft, terwijl oude kantoorgebouwen niet proactief worden gerenoveerd en gemoderniseerd. De golf van bedrijven die terugkeren naar bestaande panden is sterk toegenomen, vooral aan het einde van het jaar vanwege financiële problemen.

Daarnaast hebben de gewoonte en de trend om op afstand te werken, evenals de situatie waarin kleine bedrijven betalen voor een pand en op zoek zijn naar goedkope huurappartementen en privéwoningen om kosten te besparen, ook aanzienlijke invloed op de bezettingsgraad van kantoorgebouwen.

De sterke toename van het aanbod heeft ertoe geleid dat veel te huur staande kantoren in het centrumgebied zijn verlaten (zie figuur 2). — De verschuiving van centrumgebieden naar nieuwe kantoorgebouwen leidde ook tot een daling van de huurprijzen.

Wat de huurprijzen betreft, verwacht VARS dat de prijzen stabiel zullen blijven en zelfs licht zullen stijgen bij nieuwe, hoogwaardige kantoorgebouwen of bij de verlenging van bestaande contracten.

In Hanoi varieert de huurprijs voor kantoorruimte van klasse A tussen de 25 en 50 USD per m² per maand, met servicekosten van 4 tot 8 USD per m² per maand. De huurprijs voor gebouwen van klasse B varieert van 12 tot 28 USD per m² per maand, afhankelijk van de regio. De totale markthuur steeg licht, met 4% op jaarbasis, doordat het nieuwe aanbod voornamelijk hoogwaardige kantoorruimte van klasse A betrof.

In Ho Chi Minhstad varieert de huurprijs van kantoorruimte in klasse A tussen de 35 en 70 USD/m²/maand. De huurprijs van kantoorruimte in klasse B varieert tussen de 20 en 35 USD/m²/maand. Het nieuwe aanbod bestaat voornamelijk uit gebouwen in klasse A, die een groen kantoorcertificaat hebben en hoogwaardige huurders aantrekken uit de financiële, bank- en technologiesector, met name buitenlandse bedrijven.

Als de vraag naar kantoorruimte echter blijft toenemen, zal dit leiden tot een daling van de huurprijzen, vooral in oudere kantoorgebouwen. Dat zal zeker in 2024 gebeuren.

Daarom zouden bedrijfseenheden die zich bezighouden met kantoorverhuur een mechanisme moeten onderzoeken en creëren om de omzetting van kantoorfuncties naar woningen mogelijk te maken, waarbij prioriteit wordt gegeven aan het betaalbare woningsegment. Op die manier kunnen ze de druk verminderen die ontstaat door het onevenwicht tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt en meer woningaanbod creëren, dat steeds schaarser wordt.

Bron