Belasting op de verkoop van onroerend goed: nog steeds bezorgd over het nieuwe voorstel

Het ministerie van Financiën onderzoekt de keuze tussen twee methoden voor de berekening van de belasting, waaronder de optie om een ​​belasting van 20% te heffen over de winst uit onroerendgoedoverdracht.

Mensen komen om hun akte te laten bekrachtigen bij Notariskantoor nr. 1, District 1, Ho Chi Minhstad - Foto: QUANG DINH

Men verwacht dat dit belastingbeleid de begrotingsinkomsten zal verhogen, maar er zijn grote zorgen over de haalbaarheid ervan.

Tuoi Tre legt de meningen van deskundigen over dit onderwerp vast.

- Afgevaardigde HOANG VAN CUONG (lid van de Economische en Financiële Commissie van de Nationale Assemblee):

Positieve opties voor de toekomst

Momenteel wordt de inkomstenbelasting berekend over de totale overdrachtsprijs van onroerend goed vermenigvuldigd met het belastingtarief van 2%. Het innen van deze belasting is zeer eenvoudig en handig, omdat het niet nodig is om de herkomst van eerdere aankopen en verkopen te achterhalen.

De 2% belasting heeft echter ook veel nadelen. Bijvoorbeeld, mensen kopen een huis om er in te wonen, maar moeten om de een of andere reden verhuizen, het verkopen, maar de prijs stijgt niet, en moeten nog steeds 2% belasting over de verkoopprijs betalen.

Daarom zal de optie om 20% te belasten over het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs in lijn zijn met de marktrealiteit en het bedrag aan inkomstenbelasting dat aan de staatsbegroting wordt betaald, optimaliseren.

Dit tarief van 20% is ook vergelijkbaar en eerlijk vergeleken met het belastingtarief van organisaties en ondernemingen die vennootschapsbelasting betalen bij de overdracht van onroerend goed.

Het beheer van informatie over de aankoop- en verkoopprijzen van onroerend goed is momenteel echter nog niet geïmplementeerd. Alle informatie is gebaseerd op de verklaringen van kopers en verkopers, terwijl er nog steeds sprake is van onjuiste en frauduleuze verklaringen.

Daarom zal de 20%-optie in de toekomst positief uitpakken wanneer gegevens gedigitaliseerd zijn en informatie volledig beheerd wordt. In de huidige context, wanneer dit niet mogelijk is, is het noodzakelijk om de 2%-optie te blijven implementeren en de 20%-optie mogelijk te combineren met gevallen met volledige informatie.

- Dr. NGUYEN NGOC TU (belastingdeskundige):

Mensen moeten de mogelijkheid hebben om zelf de methode voor belastingberekening te kiezen.

De aard van de inkomstenbelasting is dat deze wordt geheven over het inkomen. Belastingplichtigen hoeven alleen belasting te betalen als ze winst maken.

De methode om de inkomstenbelasting te berekenen met 20% over winst uit onroerendgoedoverdrachten is zeer redelijk. Bij de verkoop van onroerend goed, de verkoopprijs minus de aankoopprijs en de kosten, moet de verkoper belasting betalen als er winst is gemaakt, in tegenstelling tot voorheen, toen de verkoper zelfs bij verkoop met verlies nog steeds 2% van de overdrachtsprijs moest betalen.

Aan de andere kant is het volkomen haalbaar om dit beleid toe te passen wanneer de overdrachtsprijs wordt vastgesteld. Het kader voor grondprijzen van het Provinciaal Volkscomité benadert dan ook de marktprijs.

Veel transacties vinden plaats via vastgoedtransacties en niet-contante betalingen. Sommige basiskosten met betrekking tot onroerend goed, zoals bankrente, makelaarskosten, bouwkosten, enz., zijn niet moeilijk te bepalen. Bankrente is bijvoorbeeld het eenvoudigst aan te tonen via een leningovereenkomst met het leenbedrag, de looptijd en de rentevoet.

De makelaarskosten bij aan- en verkoop via een vastgoedbeurs zijn ook zeer duidelijk. Indien er geen document voor deze kosten is, is het noodzakelijk om een ​​standaardtarief van 0,5 - 1% van de overdrachtsprijs in te stellen. Of de basis voor de berekening van de bouwkosten is het bouwcontract, documenten voor de inkoop van grondstoffen... Indien er geen document is om de bouwkosten af ​​te trekken, is de basis voor de berekening de bouweenheidsprijs van het Provinciaal Volkscomité.

De 20% belastingberekeningsmethode op de winst bij overdracht van onroerend goed dwingt mensen bovendien om de juiste verkoopprijs op te geven, wat zorgt voor transparantie en geen belastingverlies voor de begroting. Niemand durft een lagere prijs op te geven dan de werkelijke prijs, omdat er bij verkoop van het onroerend goed het risico bestaat dat er hogere belastingen moeten worden betaald.

De methode voor het berekenen van belasting met een vast tarief over de overdrachtsprijs in gevallen waarin de aankoopprijs en de bijbehorende kosten niet kunnen worden vastgesteld. Er zijn panden die 15-20 jaar geleden zijn gekocht, waarvan de aankoopprijs niet kan worden vastgesteld. Zelfs toen de aankoopprijs slechts 500-700 miljoen was, is de verkoopprijs nu 4-5 miljard. Het toepassen van een tarief van 20% over het verschil in aankoopprijs minus de verkoopprijs en de bijbehorende kosten is daarom onredelijk. Veel panden worden geërfd van ouders en niet gekocht, waardoor er geen aankoopprijs is om af te trekken.

Wat betreft het vaste belastingtarief, wordt aanbevolen om 1% over de overdrachtsprijs te hanteren in plaats van de huidige 2%. De vastgoedprijzen zijn de afgelopen jaren snel gestegen. De grondprijslijst van het Provinciaal Volkscomité uit 2025 ligt zeer dicht bij de marktprijs. Daarom is een belastingtarief van 1% passend, omdat het de betaalbaarheid van de bevolking waarborgt.

Met deze twee methoden voor belastingberekening is het noodzakelijk om mensen te laten kiezen welke methode het meest gunstig is voor de belastingbetaler. Zo is het nieuwe beleid humaan, weerspiegelt het de realiteit en is het toepasbaar op het leven.

- De heer NGUYEN VAN PHUNG (Vietnamese Vereniging van Accountants en Auditors):

Voorkom dat er schade ontstaat aan langetermijnbezitters met reële huisvestingsbehoeften

De methode voor de berekening van de belasting zorgt voor eerlijkheid voor mensen, vooral voor hen die onroerend goed voor langere tijd in bezit hebben. Zo wordt voorkomen dat langetermijnbezitters hogere belasting moeten betalen dan speculanten.

Net als 10 jaar geleden was de prijs van ^{1 m²} grond 10 miljoen, maar nu is die gestegen tot 70 miljoen. Als we de verkoopprijs min de aankoopprijs nemen en 60 miljoen overhouden en een belastingtarief van 20% toepassen, is dat absoluut niet oké. Daarom moeten we naast aftrekbare kosten zoals rente over bankleningen, enz., ook de kosten voor afschrijving aftrekken vanaf het jaar van aankoop tot het jaar van verkoop.

In het bijzonder moet worden overwogen of en in welke mate de omzetting van onroerend goed naar reële woonbehoefte moet worden belast.

Sterker nog, veel mensen verhuizen van een klein huis in een steegje naar een groter huis met betere bereikbaarheid. Ze moeten hun huidige huis verkopen en meer geld lenen om een ​​nieuw huis te kopen. Dit is een legitieme behoefte.

Als we de aankoopprijs en de kosten van de verkoopprijs aftrekken, krijgen we een verschil en passen we vervolgens een belastingtarief van 20% toe op de overdrachtswinst, wat onredelijk is. Dit verschil is geen winst, omdat het geen onderneming betreft.

- De heer NGUYEN VAN DINH (voorzitter van de Vietnamese makelaarsvereniging):

Er is behoefte aan ondersteuning van marktvriendelijk gedrag

Of het nu gaat om een ​​belasting van 2% van de verkoopprijs of 20% van de winst, het is nog steeds noodzakelijk om een ​​goede berekening te maken, zodat dit instrument goed kan functioneren en de markt in de juiste richting kan sturen. Ook het moment waarop belasting moet worden voorgesteld om de vastgoedmarkt te reguleren, moet goed worden overwogen.

Wanneer de markt transacties moet stimuleren om moeilijke tijden te doorstaan, zullen echte investeerders door het heffen van belastingen ook hun omvang verkleinen, waardoor het marktaanbod schaarser wordt.

In tijden dat de markt bloeit, kunt u overwegen om belastingen te heffen op vastgoedtransacties om speculatie, prijsstijgingen en surfen te voorkomen.

Het doel van de onroerendgoedbelasting is om de markt stabieler te laten ontwikkelen. Daarom is er een passend stappenplan nodig voor het heffen van onroerendgoedbelasting, om schokken op de markt te voorkomen.

Belastingheffing op vastgoedtransacties zou moeten worden overwogen om te voorkomen dat degenen die huizen kopen voor hun werkelijke woonbehoeften, worden belast. Belastingheffing op vastgoed zou het doel moeten hebben om negatief marktgedrag te ontmoedigen en tegelijkertijd gunstig marktgedrag te ondersteunen, dus beleidsmakers zouden hierover moeten nadenken.

Mensen voeren onroerendgoedprocedures uit bij het filiaal van het Kadaster in District 7, Ho Chi Minhstad - Foto: TU TRUNG

Hoe heffen landen belasting op de overdracht van onroerend goed?

In China bedraagt ​​het gebruikelijke belastingtarief volgens Hrone.com 20% over het belastbare inkomen, het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs (na aftrek van eventuele redelijke kosten). Afhankelijk van het type onroerend goed, de eigendomsperiode en de locatie kan het werkelijke belastingtarief echter variëren van 1% tot 20%.

In Thailand zijn particulieren die onroerend goed verkopen onderworpen aan bronbelasting, meestal 1% van de aangegeven verkoopprijs of een progressief tarief voor de inkomstenbelasting. Bovendien wordt er, indien het onroerend goed binnen 5 jaar wordt doorverkocht, een speciale vennootschapsbelasting geheven van 3,3% van de overdrachtswaarde. Voor woningen kan deze belasting worden kwijtgescholden indien aan de voorwaarden van eigendom en huishoudregistratie is voldaan.

In Korea varieert het progressieve belastingtarief van 6 tot 45%, afhankelijk van de duur van het bezit en de hoogte van de winst. Als het onroerend goed langer dan 10 jaar in bezit is, is het laagste belastingtarief 6%; bij verkoop binnen 1 jaar kan het belastingtarief oplopen tot 45%.

In Japan worden inkomsten uit onroerendgoedoverdrachten ook belast tegen twee vaste tarieven, afhankelijk van hoe lang het onroerend goed in bezit is geweest. Volgens Legal500.com bedraagt ​​het belastingtarief 15,315% (nationale/centrale inkomstenbelasting) en 5% (lokale belasting voor inwoners) als het onroerend goed langer dan 5 jaar in bezit is geweest, wat neerkomt op een totaal van 20,315%. Is de eigendomsperiode korter dan 5 jaar, dan stijgt het belastingtarief naar 30,63% (nationale inkomstenbelasting) en 9% (lokale belasting voor inwoners), wat neerkomt op een totaal van 39,63%.

- Dhr. NGUYEN DUY HA (vastgoedinvesteerder):

Vastgoedtransacties worden transparanter

Twee jaar geleden verkocht ik een stuk grond van 600 miljoen VND met een groot verlies, maar moest ik nog steeds 2% belasting betalen, wat een dubbel verlies opleverde. Het berekenen van 2% belasting over de contractwaarde brengt de tekortkomingen aan het licht wanneer verliezen alsnog belast moeten worden, terwijl de aard van de inkomstenbelasting is dat winsten worden belast.

De vastgoedmarkt wordt geleidelijk transparanter en beleggers worden professioneler. Het voorstel om 20% inkomstenbelasting te heffen op overdrachtswinsten zal hierin verandering brengen.

Kopers en verkopers kiezen ervoor om hun transacties via banken te laten verlopen, zodat de cashflow transparant is en de juiste overdrachtsprijs kan worden aangegeven. Ook tekenen ze een verkoopcontract met factuur af bij een makelaarskantoor. Bij renovatie of nieuwbouw kiezen ze er ook voor om bedrijven te kiezen die facturen uitschrijven, zodat ze bewijsstukken van de kosten kunnen bewaren voor de belastingberekening.

Deze berekeningsmethode is ook zeer geschikt voor grote beleggers met grote vermogenswaarden, wat eveneens zal helpen bij de optimalisatie. Particulieren die onroerend goed overdragen met een groot verschil tussen de oorspronkelijke prijs en de verkoopprijs, kunnen nog steeds kiezen voor de 2%-berekeningsmethode.

Er zijn veel manieren om de overdrachtsbelasting voor onroerend goed te berekenen. Zo kunnen mensen proactief de optimale oplossing kiezen en voorkomen dat ze hun huis met verlies verkopen, maar alsnog hoge belasting moeten betalen.

- Dhr. LE QUOC KIEN (vastgoedconsulent):

Advies nodig over aftrekbare kosten

Om de belasting op basis van het belastingtarief van 20% op de winst bij overdracht van onroerend goed effectief te kunnen berekenen, is het noodzakelijk om over een database met de transactiegeschiedenis van grondpercelen te beschikken. Zo wordt een nauwkeurige weergave van de werkelijke transactiewaarden via overdrachten gegarandeerd.

Daarnaast zou er een plan moeten zijn om de betaalmethoden bij vastgoedtransacties te controleren. Voorkom dat iedereen die vastgoed verkoopt geld verliest en niemand belasting betaalt.

Het is noodzakelijk om gedetailleerde richtlijnen te verstrekken over documenten om aftrekbare kosten aan te tonen, zoals bouwkosten, reparatiekosten, juridische kosten, bemiddelingskosten, rentekosten van leningen of compensatiekosten voor verbonden partijen, indien van toepassing. Voorkom het geval dat de verkoper geen redelijke kosten mag meenemen bij de berekening van de werkelijke inkomsten uit vastgoedhandel.

Lees verder Terug naar onderwerpen

Terug naar het onderwerp

THANH CHUNG - LE THANH - BAO NGOC - NGOC HIEN - DO QUANG

Bron: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm