De markt is nog nooit zo heet geweest
Door de trend om zich te concentreren op het vinden van werk in stedelijke gebieden en grote steden, neemt ook de vraag naar huisvesting toe. Tegelijkertijd is het aanbod van goedkope appartementen extreem beperkt, waardoor veel mensen niet over voldoende financiële draagkracht beschikken om appartementen in het middensegment te kopen. De huurmarkt voor producten zoals appartementen en serviceappartementen, die werknemers met een inkomen van ongeveer 20 miljoen VND bedienen, kampt daarom voortdurend met een "kamertekort".
Zelfs in de periode dat de "golf" van terugkerende panden door Ho Chi Minhstad trok, waardoor veel panden "te huur"-borden moesten ophangen, raakten veel kantoren leeg, terwijl de huurappartementen toch licht in prijs stegen. Het tweede kwartaalrapport van 2023 van Batdongsan.com.vn toonde ook aan dat de groei van de winstmarge (inclusief prijsstijging + huurrendement) bij investeringen in het appartementensegment met 97% is gestegen ten opzichte van begin 2015, stabieler dan andere investeringskanalen zoals aandelen, goud, spaargeld of vreemde valuta...
Serviced apartments trekken veel mensen aan die niet over de financiële middelen beschikken of geen huis hoeven te kopen.
Volgens het onderzoek hebben veel serviced apartments in de centrale wijken van Ho Chi Minhstad, zoals Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, District 10 en District 11, een bezettingsgraad van meer dan 80%. Sommige huurprojecten hebben zelfs een bezettingsgraad van 100% bereikt. De bezettingsgraad van kleine serviced apartments in Ho Chi Minhstad is de laatste tijd sterk gestegen en neemt over het algemeen toe in de zomermaanden, wanneer studenten zich voorbereiden op het nieuwe schooljaar.
Geconfronteerd met deze trend, in afwachting van een aantrekkende economie , zijn veel eigenaren van gebouwen die voorheen kantoren of hotels verhuurden, van koers veranderd en zijn ze begonnen met de ombouw tot serviceappartementen. Deze serviceappartementen in studiostijl worden vaak volledig gemeubileerd verhuurd, met prijzen variërend van 6 tot 12 miljoen VND per maand, afhankelijk van de regio.
Met een kleinere oppervlakte dan een normaal appartement heeft dit type het voordeel dat het goedkoper is en dichter bij het centrum ligt. De recente opkomst van serviced apartments is een concurrent geworden voor investeerders die appartementen in de buitenwijken kopen voor verhuur.
Veel gebouweigenaren combineren kantoren op de begane grond en appartementen op de verdiepingen.
Sommige makelaars gaven aan dat veel mensen bereid zijn om in te leveren op oppervlakte, ventilatie en infrastructuur om te kiezen voor serviced apartments in de buurt van het centrum in plaats van appartementen in de buitenwijken voor dezelfde prijs. Daarom worden steeds meer gebouwen omgebouwd naar dit model voor verhuur, wat zorgt voor een cashflow in plaats van dat het hele kantoorgebouw leegstaat in afwachting van huurders.
Daarnaast hebben sommige eigenaren van gebouwen de verhuur van kantoor- en hoofdkantoorruimtes gecombineerd op de 1e en 2e verdieping van het gebouw, terwijl de bovenste verdiepingen zijn omgebouwd tot serviced apartments die te huur zijn in diverse typen, van middenklasse tot hoogsegment, met verschillende oppervlakten en voorzieningen.
Investeringskosten moeten zorgvuldig worden berekend
Uit onderzoek blijkt dat de inkomsten uit het verhuren van serviced apartments niet laag zijn, maar wel zeer stabiel. Vergeleken met gewone kamers met dezelfde oppervlakte, ligt de huurprijs van serviced apartments doorgaans minstens 1,5 tot 2 keer hoger per kamer. Vooral voor investeerders die weten hoe ze de beschikbare ruimte optimaal kunnen benutten, de nutsvoorzieningen kunnen verhogen en passende diensten kunnen aanbieden, kan de prijs nog verder stijgen.
Het beheer, de exploitatie en de berekening van inkomsten en uitgaven voor dit type serviced appartementen zijn echter complexer dan voor goedkope huurkamers. Ondernemers moeten weten hoe ze systematisch en nauwgezet te werk moeten gaan, van de contractfase tot de exploitatie- en advertentiefase, om de inkomsten te optimaliseren bij investeringen in dit type.
Omdat serviced apartments momenteel erg populair en gewild zijn bij veel mensen, hebben sommige investeerders echter verlies geleden bij de overstap naar dit type. Zoals het verhaal van de heer Ngoc Anh (Binh Thanh), die zijn hotelmodel ombouwde tot serviced apartments voor verhuur.
In het begin voelde hij zich bijna het eerste jaar na de overstap ongelukkig, omdat hij niet wist hoe hij het langetermijnverhuurmodel moest beheren, omdat hij de verkeerde doelgroep aansprak en omdat hij onder druk stond om het model te renoveren met een lening van bijna 2 miljard VND. Na meer dan een jaar verlies te hebben geleden, en met de hulp van vrienden om de soepelste manier te vinden om de verhuur te runnen, was het serviced apartments-complex van meneer Ngoc Anh voor 80% bezet, met een maandelijkse omzet van bijna 300 miljoen VND.
Hotels en kantoorgebouwen hebben als voordeel dat ze beschikken over een ondergrondse parkeergarage, liften en brandbeveiligingssystemen.
Niet iedereen heeft echter zoveel geluk, zoals in het geval van meneer Hieu (Binh Tan). Hij had geen goed inzicht in de markt en bundelde zijn kapitaal om talloze gebouwen te huren en te renoveren tot serviceappartementen. Maar door het grote investeringskapitaal en de rente op bankleningen waren de serviceappartementen die meneer Hieu huurde niet concurrerend geprijsd vergeleken met appartementen op dezelfde locatie.
Terwijl in Binh Tan appartementen van meer dan 50 m² worden verhuurd voor ongeveer 7 miljoen VND per maand, wordt het serviced appartement van meneer Hieu te huur aangeboden voor 6 miljoen VND per maand. Wanneer servicekosten, elektriciteit en water worden meegerekend, met hogere prijzen dan appartementen, gaat de concurrentiekracht van dit type verloren, waardoor het voor hem onmogelijk wordt om zijn appartementen maandenlang voor meer dan 60% te vullen. Dit leidt tot een toenemende schuld, omdat de inkomsten alleen de kosten, rente en huur dekken.
Er is echter opgemerkt dat in dit gebied veel serviced apartments veel huurders aantrekken, met een bezettingsgraad die altijd dicht bij de 100% ligt. Het zijn meestal serviced apartments, maar met betaalbare prijzen. De huurprijzen variëren van 4-5 miljoen VND per maand, aanzienlijk goedkoper dan appartementen in dezelfde regio.
Met het potentieel voor hoge winstgevendheid, mits goed beheerd en met zorgvuldige kostenberekening, duikt het serviced apartment-model steeds vaker op. Veel hoteleigenaren en eigenaren van kantoorgebouwen die te huur staan, hebben de afgelopen tijd de situatie van omzetverlies om diverse redenen niet kunnen verdragen. Door het voordeel van bestaande gebouwen zullen deze in de komende tijd sterke concurrenten zijn op de huurmarkt, omdat ze de huurkosten kunnen verlagen.
Bron
Reactie (0)