Leiligheter priset til 25 millioner VND/m2 er «utryddet» i Hanoi og Ho Chi Minh-byen

Rimelige leiligheter «utdødd» i eiendomsmarkedet i Hanoi og Ho Chi Minh-byen

Byggedepartementets rapport om bolig- og eiendomsmarkedet i tredje kvartal sa at antallet vellykkede transaksjoner av leiligheter og eneboliger nådde 38 398 produkter, en økning på 48 % sammenlignet med forrige kvartal.

Når det gjelder priser, fortsatte leilighetsprisene i Hanoi å øke i både nye og gamle prosjekter, gjennomsnittsprisen for nye prosjekter økte med omtrent 4–6 % kvartalsvis og 22–25 % årlig. Leilighetsprisene økte også, spesielt i noen områder, og økte lokalt med omtrent 35 % til 40 % avhengig av beliggenhet sammenlignet med forrige kvartal.

Segmentet for rimelige leiligheter med en salgspris på under 25 millioner VND/m2 har nesten ingen transaksjoner og produkter til salgs. Leiligheter i mellomklassen med priser fra 25 millioner VND/m2 til under 50 millioner VND/m2 står fortsatt for en høy andel av transaksjonene og tilbudet i markedet. Resten er luksus- og superluksusleiligheter (med priser over 50 millioner VND/m2).

Forskningsdata fra Vietnam Association of Realtors (VARS) viser at segmentet for rimelige leiligheter (priset under 25 millioner VND/m2) – rimelige boliger – har blitt «utryddet» de siste årene og er svært vanskelig, eller til og med umulig, å dukke opp igjen i Hanoi og Ho Chi Minh-byen.

Statistikk fra denne enheten viser spesifikt at i perioden 2018–2023 gikk ikke bare mengden kontinuerlig ned, men strukturen i leilighetstilbudet i de to spesielle byområdene ble også stadig mer ubalansert. Tilbudsstrukturen «hellet» seg i økende grad mot high-end- og luksussegmentene. Andelen nyåpnede leiligheter i det rimelige prissegmentet gikk kontinuerlig ned og «forsvant» offisielt i Ho Chi Minh-byen i 2021 og Hanoi i 2023.

I Hanoi nådde andelen nylanserte rimelige leiligheter 35 % i 2018, sank til 20 % i 2019 og bare 12 % i 2020. I 2021 og 2022 fortsatte tilbudet av rimelige leiligheter i Hanoi å synke, og utgjorde bare omtrent 4 % av det totale tilbudet av leiligheter til salgs. Frem til nå er det ingen flere rimelige leiligheter til salgs.

I Ho Chi Minh-byen har andelen rimelige leiligheter falt kraftig siden 2018, fra 20 % i 2018 til 0,5 % i 2020. Innen 2021 hadde segmentet for rimelige leiligheter forsvunnet i Ho Chi Minh-byen.

Dong Mo Dai Kim sosialt boligprosjekt i Hoang Mai-distriktet, Hanoi (Foto: Ha Phong).

I løpet av de siste ni månedene har tilbudet av leiligheter i Hanoi opplevd en betydelig bedring. Ubalansen mellom tilbud og etterspørsel har imidlertid blitt mer alvorlig, ettersom omtrent 80 % av tilbudet av leiligheter til salgs i Hanoi og Ho Chi Minh-byen er priset til 50 millioner VND/m2 eller mer.

Leilighetsprisene har kontinuerlig økt og satt et nytt høyt nivå i både primær- og sekundærmarkedet, og overstiger langt overkommeligheten og inntektsveksten for folk flest.

Byggedepartementet mener at eiendomsmarkedet for tiden viser begrensninger og mangler, med tegn på ustabilitet og usunnhet. Spesielt er strukturen i eiendomsproduktene urimelig når mellomstore og eksklusive boligsegmenter og turisteiendommer viser tegn til overskudd. Samtidig er det en alvorlig mangel på sosiale boliger, boliger for arbeidere og næringsboliger til overkommelige priser for lav- og mellominntektstakere.

«Eiendomsprisene, spesielt bolig- og tomtepriser, øker stadig og er høyere enn folks inntekt. Dette gjør det vanskelig for lavinntektsarbeidere i byområder og arbeidere i industriparker å få tilgang til og skape boliger. I Hanoi og Ho Chi Minh-byen finnes det nesten ingen leiligheter priset under 25 millioner dong/m2», uttalte Byggedepartementet.

Ifølge Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), har eiendomsmarkedet et desperat behov for næringsboliger på grunn av juridiske problemer, og strukturen i boligproduktene er ute av fasen. Mange boliger er i high-end-segmentet, men det er mangel på rimelige næringsboliger, noe som har ført til en kontinuerlig økning i boligprisene de siste årene. Dette gjør det vanskelig for personer med mellom- og lavinntekt i byområder som har et reelt behov for å kjøpe et hus å bo i.

Løsninger for å få rimelige leiligheter tilbake på markedet

For å håndtere mangelen på rimelige boliger mener Giang Huynh – forskningsdirektør og S22M hos Savills – at det er behov for en omfattende løsning som kombinerer styrkene til både offentlig og privat sektor.

«I en sammenheng med et begrenset statsbudsjett vil finansiering av sosiale boligprosjekter møte mange vanskeligheter. Samtidig er privat sektor også under inflasjonspress på innsatskostnader. Derfor blir effektivt samarbeid mellom de to sidene ekstremt nødvendig. I tillegg vil økt byggetetthet og rimelig planlegging spille en viktig rolle i å tilby rimelige boligløsninger», sa hun.

Ifølge fru Giang Huynh må bystyret innføre sterke insentivtiltak for å tiltrekke seg samarbeid fra grunneiere, og dermed skape nye bærekraftige boligområder.

En leilighetsbygning i Hanoi (Foto: Ha Phong).

«Ved å optimalisere landarealet, kombinere med offentlige fasiliteter og grøntområder, kan vi gradvis løse det stadig mer presserende boligproblemet. Tett koordinering mellom myndighetene og investorer vil være nøkkelen til å realisere disse ideene», understreket Savills-eksperter.

Dr. Nguyen Van Dinh – styreleder i VARS – deler det samme synet og sa at det er behov for sterk inngripen fra staten.

For det første må staten undersøke og utvikle retningslinjer for å skape gunstige forhold for investorer som ønsker å utvikle rimelige kommersielle leiligheter, for eksempel ved å anvende retningslinjer for å frita for eiendomsskatt og selskapsskatt, eller øke byggetettheten eller arealbrukskoeffisienten sammenlignet med standarder for rimelige kommersielle boligprosjekter.

Samtidig finnes det en prioriteringspolitikk i godkjenning av planlegging og tildeling av byggetillatelser, noe som bidrar til å forkorte prosjektutviklingstiden og dermed redusere investeringskostnadene. I tillegg foreslås det å «legge til prioriteringspunkter» når man velger investorer for å gjennomføre investeringsprosjekter ved bruk av tomter for investorer som har skapt rimelige boliger.

For det andre er det nødvendig å fremme samarbeidsprosjekter mellom myndighetene og privat sektor for å bygge rimelige boliger. Mer spesifikt vil privat sektor påta seg mesteparten av bygge- og utviklingsprosessen, mens staten gir arealinsentiver og juridisk støtte.

For det tredje må statens forvaltningsorgan ha en politikk som støtter folks etterspørsel etter boliger. Regjeringen kan utrede etableringen av et fond for å støtte utvikling og vedlikehold av tilbudet av rimelige leiligheter. Dette fondet kan suppleres over statsbudsjettet og fra private investorer.

Fondet vil offentlig og transparent kunngjøre informasjon om salgs- og leiepriser, slik at folk enkelt kan få tilgang til og sammenligne, og dermed velge boligprodukter som passer deres behov og økonomiske evner. Samtidig er fondet også forvaltningsorganet som gjennomgår enkeltpersoner som har kjøpt/leid prosjekter utviklet av dette fondet, og tar tilbake hus dersom det viser seg at de har kjøpt/solgt i strid med regelverket, forfalsket inntektsdokumenter og ikke deklarert eiendeler korrekt.

I tillegg må staten ha retningslinjer for å begrense motivasjonen for spekulasjon, og bør snart studere og anvende eiendomsskatt, rettet mot eiere som ikke setter eiendom i næringsvirksomhet, eller ikke utfører bygging etter å ha mottatt tomt... Staten må også opprette etater eller komiteer for å overvåke boligmarkedet, og ha strenge sanksjoner mot tilfeller av spekulasjon, prismanipulasjon eller ulovlige prisøkninger.

For at reguleringspolitikken skal være virkelig effektiv og sikre at markedet fungerer trygt og sunt på lang sikt, må staten snart fullføre informasjons- og datasystemet om eiendomsmarkedet og det identifiserte boligforvaltningssystemet.

Informasjonssystemet og dataene om eiendomsmarkedet, spesielt prisdata, vil være et viktig grunnlag for å styre/overvåke eiendomspriser, sikre at leiligheter er rimelige for middel- og lavinntektstakere, og unngå plutselige økninger i boligprisene på grunn av spekulasjon eller andre markedsfaktorer.

Det integrerte boligforvaltningssystemet med den nasjonale databasen over befolkning samt status for sosialhjelp, boliglånshistorikk osv. vil hjelpe etater med å identifisere transaksjonshistorikken og boligstatusen til hver enkelt person, og skille spekulanter fra boligkjøpere med reelle boligbehov.

Kilde: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm