Vil eiendomsprisene falle når nye lover iverksettes?

Med innføringen av landpristabellen i jordloven av 2024 kan eiendomsprisene fortsette å stige på grunn av økende innsatskostnader. Denne økningen kan imidlertid fortsatt begrenses.

Boligprisene vil fortsette å stige

«Eiendomsprisene kan øke etter 1. august 2024. Fordi den nye jordloven vil gjelde en prisliste for land, noe som vil øke kompensasjons- og ryddingskostnader, samt bruksavgifter for areal. Disse faktorene vil bidra til å øke innsatsprisene for prosjektet», sa Vo Hong Thang, investeringsdirektør i DKRA Group, på seminaret «Finne investeringsmuligheter i andre halvdel av året» organisert av Dau Tu Newspaper.

I en videre analyse sa Thang at når man vurderer kapitalstrukturen i et investeringsprosjekt, er det vanlige forholdet 2:4:4. Følgelig utgjør egenkapital omtrent 20 %; finansiell gearing er 40 %, fra banker og investeringsfond; de resterende 40 % mobiliseres fra kunder som betaler tidlig.

Vo Hong Thang, investeringsdirektør i DKRA Group, mener at investeringsmuligheter alltid dukker opp i markedet når som helst. Foto: Chi Cuong

I følge den nye loven om eiendomsmegling vil imidlertid depositumet for kjøp av bolig ikke overstige 5 % av boligens verdi, i stedet for 30 % som i gjeldende lov. Før overlevering av boligen trenger kjøperen bare å betale opptil 50 %, en reduksjon på 20 % sammenlignet med tidligere.

«Når kapital mobilisert fra kunder avtar, vil kapital fra eiere og kapital lånt fra finansinstitusjoner øke. På dette tidspunktet vil «septeret» ligge i hendene på statlige forvaltningsorganer, fordi de finansielle kostnadene vil bli sterkt påvirket av tidspunktet for prosjektlisensering», kommenterte investeringsdirektøren i DKRA Group.

Ifølge Thangs forklaring vil de finansielle kostnadene reduseres dersom de nye lovene fremskynder fjerningen av juridiske hindringer, og dermed vil innsatskostnadene i prosjektet «kjøles ned». Når prosjekter fjernes samtidig, vil investorpsykologien lettes, og mer penger vil garantert strømme inn i eiendomsmarkedet.

Lederen for DKRA Group kommenterte at fra nå og frem til slutten av året vil de tre nye eiendomslovene ikke ha noen dyp innvirkning på segmentene, spesielt i sammenheng med den kompliserte makroøkonomiske situasjonen. I stedet vil lovene trenge minst 6–12 måneder for virkelig å trenge inn i markedet.

Er det på tide å investere i eiendom?

Ekspertene på Dau Tu Newspaper-seminaret var alle enige om at markedet alltid har investeringsmuligheter under alle forhold. For eksempel var segmentet for gamle leiligheter i Hanoi spesielt «hett» tidligere. Mange investorer visste hvordan de skulle gripe muligheten og «surfe» på den tiden, og oppnådde svært attraktive profittrater.

«Markedet har beveget seg sidelengs i over to år nå. For tiden er rentene svært lave, og investorer som har kontantfordeler og har kunnskap om segmentet bør investere i produkter med rimelige priser. Men i en tid der makroøkonomien fortsatt har mange variabler, må de som bruker finansiell gearing være veldig forsiktige», foreslo Thang.

Ifølge DKRAs rapport har markedet vist tegn til bedring siden slutten av 2023, men kun fokusert på B- og C-klasseleilighetssegmentene i større byer. Dette segmentet forventes å fortsette å lede markedet i andre halvdel av dette året.

Thang innrømmet imidlertid også åpent at den nåværende oppgangen fortsatt ikke er særlig sterk. Ifølge undersøkelsesdata i årets første 6 måneder i Ho Chi Minh-byen og omkringliggende områder nådde det primære tilbudet av leiligheter 15 000 enheter. Forbruket stoppet imidlertid bare på rundt 3300 enheter, en økning på 8 % i samme periode.

«Selv om det totale tilbudet og etterspørselen har økt, er tallet fortsatt ubetydelig, bare 15–20 % av perioden i 2019. Dessuten må investorer merke seg at noen andre segmenter ennå ikke har registrert tegn til bedring, som for eksempel feriestedseiendom», vurderte Thang.

Markedssentimentet er for tiden delt inn i to ytterpunkter. Det ene er at investorer som bruker finansiell gearing fra forrige syklus fortsatt har en tendens til å holde på profitt og vente på muligheter. Det andre er at noen investorer som holder store mengder kontanter har en tendens til å fortsette å lytte til den neste utviklingen i markedet.

«Dataene som ble offentliggjort av Vietnams statsbank i løpet av årets første seks måneder viser at det totale innskuddsbeløpet er over 13,6 billjoner VND, til tross for de svært lave rentene. Denne defensive mentaliteten har ført til at likviditeten i eiendomsmarkedet har økt, men fortsatt er begrenset», delte Thang.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html