Eiendomstransaksjoner med låneavtaler: Kjøpere angrer! (Siste artikkel)

Eiendomsmarkedet har passert sin «heteste» fase. Imidlertid eksisterer eiendomstransaksjoner ved bruk av lånekontrakter fortsatt, med konsekvenser som ikke har blitt løst over natten. Før statens forvaltningsorgan ytterligere strammer inn lovens bestemmelser, bør man derfor vurdere og nøye studere vilkårene i lånekontrakten når man «setter pennen» for å signere en eiendomstransaksjon for å unngå å havne i et «dilemma».

Eiendomstransaksjoner ved bruk av lånekontrakter: Kjøpere angrer! (Del 1) - Fra "hot spot" i Plantegning 584

Eiendomstransaksjoner ved bruk av lånekontrakter: Kjøpere angrer! (Del 2) - Samarbeid eller kapitalmobiliserings"felle"

Kunder bør undersøke og velge eiendomsprodukter med klar juridisk status og anerkjente investorer (På bildet: Xuan Hung urbane område, Quang Thang-distriktet, Thanh Hoa City). Foto: PV

"Pennen faller, kyllingen dør"

Tilbake til historien om fru LD – en kunde som kjøpte tomt i MBQH 2125 fase 2. Fru LD sa: «Etter å ha «avtalt å kjøpe og selge» med grunneieren, gikk jeg i gang med prosedyrene for å overføre navnet på lånekontrakten til selskapet. Før jeg signerte kontrakten, undersøkte jeg ikke nøye de juridiske aspektene ved prosjektet, spesielt informasjonen om produktet jeg ville kjøpe (et råhus), men trodde bare at jeg kjøpte en tomt. Jeg visste ikke hvor verdifull lånekontraktprosedyren var for retten til å kjøpe produktet. Da investoren annonserte at jeg måtte bygge et hus raskt, tok jeg frem kontrakten for å lese den på nytt. Samtidig lærte jeg om lovens bestemmelser og fant ut at transaksjoner gjennom lånekontrakter var svært risikable. Nå i en «passiv» posisjon måtte familien min gjøre det investoren ba om.»

«Hvis vi nøye studerer informasjonen om betingelsene for kjøp og salg av fremtidig bolig, samt lovligheten av lånekontrakten og de kompliserte prosedyrene som er involvert, vil ikke bare jeg, men mange mennesker, ikke kjøpe tomter i denne formen, men se etter tomter med klar juridisk status for å gjennomføre transaksjoner» – delte fru LD mer.

Kunde LT C, som kjøpte tomt på MB 584, sa: «... før megleren signerte lånekontrakten, tok han meg med til BNB LLCs ledelseskontor for å «presentere» «underboken» og lovet at når prosjektet var kvalifisert, ville bruksrettighetsbeviset for tomten bli overført umiddelbart. Fordi jeg stolte på både investoren og megleren, signerte jeg en lånekontrakt for å «kjøpe» to tilstøtende tomter. Hvis jeg nå bygger et hus, er jeg bekymret for å miste både «kua og låven»; men hvis jeg ikke bygger, vet jeg ikke når jeg kan få tilbake pengene jeg investerte...».

Investoren i Commercial and Residential Area Project Lot A-TM3 (forkortet A-TM3 Site) i Dong Huong Ward i Thanh Hoa City, BNB Company Limited, har også vært «opprørt» når kunder har reagert sterkt på virksomheten fra april 2023 og frem til nå. Ifølge mange kunder hos A-TM3 Site har investoren vist tegn til tvetydighet rundt produktinformasjon, spesielt ved å «annonsere» tomter til salgs, men «gjøre dem om til» uferdige hus; samtidig som kundene er tvunget til å betale urimelige summer når de ønsker å investere i å bygge sitt eget hus.

Men da foretaket mobiliserte kapital i form av en lånekontrakt, hadde A-TM3-planen en beslutning som godkjente resultatene av investorutvelgelsen, og i beslutning nr. 3345/QD-UBND, datert 21. august 2019 fra den provinsielle folkekomiteen, var det tydelig informasjon om prosjektets omfang og produktet var uferdige boliger med ferdig utvendig finish. Kundene måtte akseptere at de signerte disse kontraktene "ved et uhell", for selv om de ønsket å avvikle kontrakten, er det ikke lett å få tilbake de investerte pengene, spesielt i lys av det trege eiendomsmarkedet og bedrifter som står overfor vanskeligheter som i dag.

Tidligere mottok Thanh Hoa Newspaper også en underskriftskampanje om hjelp fra en rekke husstander i Nong Cong, Thieu Hoa-distriktene i Thanh Hoa by, om å «kjøpe» land under en lånekontrakt. Da landet ble overlevert til «kjøperen», var det imidlertid noen andre som bebodde det.

Ifølge advokat Le Thi Phuong, direktør i Le Phuong Hoang Law Company Limited, Thanh Hoa-provinsens advokatforening, finnes det to former for låneavtaler, og i begge tilfeller er kundene i en ulempe.

For det første, dersom låneavtalen ikke har noe innhold som viser at lånebeløpet er relatert til verdien av tomten/jorden, eiendom knyttet til jorden i låntakers prosjekt, har ikke låneavtalen den bindende verdien som gjør at låntaker (som også er prosjektinvestor) må overføre bruksrettighetene til jorden, spesifikk eiendom knyttet til jorden, til långiveren. Denne kontrakten er rett og slett en sivil låneavtale, og risikoen er at når eiendommen er kvalifisert for overføring og eiendomsprisen øker, inngår ikke investoren en eiendomsoverføringsavtale til egen fordel, men samtykker kun i å tilbakebetale hovedstol og renter (hvis noen) til långiver, noe som fører til økonomisk tap for långiveren.

For det andre inneholder kontrakten et innhold som viser forholdet mellom lånebeløpet og tomten/husene i låntakerens prosjekt. Lånekontrakten kan være et tilfelle av en falsk transaksjon som skjuler den faktiske transaksjonen, som er en eiendomssalgstransaksjon som er dannet i fremtiden (på dette tidspunktet er ikke prosjektet kvalifisert for salg i henhold til lovbestemmelsene). I denne kontrakten, hvis det oppstår en tvist og en av de to partene bringer saken til retten, er det en risiko for at både den falske transaksjonen (som er en lånetransaksjon) og den skjulte transaksjonen (som er en eiendomssalgstransaksjon) vil bli erklært ugyldig av retten. Den juridiske konsekvensen er at långiveren (kjøperen) bare mottar pengene tilbake, men ikke mottar eiendommen.

Lær loven nøye

Som en potensiell investeringskanal har imidlertid eiendom som dannes i fremtiden mange potensielle risikoer dersom kjøperen ikke nøye sjekker prosjektets lovlighet for å sikre lovlige transaksjoner.

Loven har nå svært spesifikke forskrifter om former for eiendomstransaksjoner. Ifølge Vu Thanh Binh, assisterende direktør i Thanh Hoa Department of Construction, har Department of Construction, etter at loven om eiendomsvirksomhet trådte i kraft, tatt i bruk mange former for propaganda og formidling til organisasjoner og enkeltpersoner for å overholde lovens bestemmelser om eiendomstransaksjoner, spesielt eiendommer som dannes i fremtiden.

I henhold til artikkel 55 i eiendomsloven nr. 66/2014/QH13 er vilkårene for at fremtidig eiendom skal kunne tas i bruk, at det foreligger dokumenter om bruksrettigheter til areal, prosjektdokumenter, byggetegninger godkjent av kompetente myndigheter, byggetillatelser i tilfeller der byggetillatelse er nødvendig, dokumenter om godkjenning av ferdigstillelse av bygging av teknisk infrastruktur som tilsvarer prosjektets fremdrift. For leilighetsbygg eller bygninger med blandet bruk med boligformål som oppføres i fremtiden, må det foreligge en dokumentasjon på godkjenning av ferdigstillelsen av fundamentet til den bygningen. I tillegg må investoren, før salg, utleie eller kjøp av fremtidig bolig, ha en skriftlig melding til det provinsielle boligforvaltningsorganet om at boligen er kvalifisert for salg eller utleie-kjøp.

I tillegg til dette fastsetter artikkel 19 i dekret nr. 99/2015/ND-CP også signering av kapitalmobiliseringskontrakter for kommersiell boligutvikling. Følgelig kan signering av kapitalmobiliseringskontrakter for investering i kommersiell boligbygging kun utføres gjennom skjemaene som er foreskrevet i klausul 2, 3 og 4 i artikkel 69 i boligloven, og må overholde følgende forskrifter: Parter som deltar i kapitalbidrag, investeringssamarbeid, forretningssamarbeid, joint ventures og foreninger har kun lov til å dele overskudd (i kontanter eller aksjer) basert på kapitalbidragsforholdet som avtalt i kontrakten; investorer har ikke lov til å bruke kapitalmobiliseringsskjemaet som er foreskrevet i dette punktet eller andre former for kapitalmobilisering for å dele boligprodukter eller for å prioritere registrering, innskudd og retten til å kjøpe bolig eller å dele bruksrettigheter til land i prosjektet for kapitalmobiliseringsparten.

Mange kunder som bygger hus i nærings- og boligområdet Project Lot A-TM3 i Dong Huong-distriktet i Thanh Hoa City er bekymret fordi de ikke vet når investoren vil gjennomføre prosedyrene for å utstede bruksrettighetsbeviset for land. Foto: PV

Herr Vu Thanh Binh anbefaler: «Ved eiendomstransaksjoner må kunder ha en klar forståelse av lovens bestemmelser, spesielt prosjektets juridiske dokumenter, investorens kapasitet og forskriftene om vilkår for kjøp og salg av kapital for å utvikle fremtidige boliger for å unngå risikoer ved å bli involvert i prosjekter med uklar juridisk status.»

Men i virkeligheten bruker investorer mange forskjellige «triks» for å «unngå» statens forvaltningsregler, og for det meste skjer kjøp og salg av fremtidige boliger eller kapitalmobilisering gjennom sivile transaksjoner med konseptene «lånekontrakter», «innskudd», «samarbeidskontrakter»... «Statlige forvaltningsorganer har ikke noe grunnlag for å administrere disse transaksjonsformene», la Vu Thanh Binh til.

Med den spennende eiendomsbransjen i Thanh Hoa er eiendomsprodukter alltid like dyre som «ferske reker». De fleste prosjektene har blitt solgt og «gått gjennom» mange sekundære investorer siden de var «på papiret». Men ifølge data fra Byggedepartementet har bare 30 av 104 prosjekter som har blitt godkjent for investeringspolitikk, blitt varslet av Byggedepartementet som kvalifisert for kjøp, salg eller kapitalinnhenting. Dette beviser at situasjonen med å «omgå loven» ved kjøp og salg har vært ganske vanlig. Heldigvis møtte vi en anerkjent investor som brukte den mobiliserte kapitalen til riktig formål, og kundens rettigheter var garantert. I tilfelle vi møtte en «beryktet» investor som «tok» pengene for å investere i et annet prosjekt, fikk det mange konsekvenser at kunden ikke mottok eiendomsproduktet eller møtte problemer senere.

Stilt overfor problemene som kundene står overfor for tiden, spesielt overlappende landtildeling og forsinkelser i tildeling av bruksrettsbevis for land, gir advokat Le Thi Phuong, direktør i Le Phuong Hoang Law Company Limited, Thanh Hoa Provincial Bar Association følgende råd: Når det gjelder det faktum at investoren ennå ikke har fullført prosedyrene for å tildele bruksrettsbevis for land til kjøperen, kan det ha oppstått en tvist mellom de to partene. Dersom de to partene ikke kan forhandle og forsone seg, kan kjøperen anlegge søksmål mot selgeren for å få en løsning. Dersom investoren signerer en lånekontrakt med ønskeregistrering, eller til og med signerer en salgskontrakt med mange kunder, er det tegn på uredelig tilegnelse av eiendom som foreskrevet i artikkel 174 i straffeloven av 2015, endret og supplert i 2017. I dette tilfellet bør kunder sende inn en begjæring til politietterforskningsbyrået for godkjenning og løsning.

Reportergruppe

Kilde: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm