Stigende renter, en test for eiendomsmarkedet

Vietnams eiendomsmeglerforening uttalte at det nåværende rentenivået er under stort press. I den sammenhengen står eiendomsmarkedet, en sektor som er sterkt avhengig av kreditt, overfor en stor test for gjenopprettings- og utviklingsprosessen.

Det tilbakekommende inflasjonspresset og den forsiktige styringstrenden til store sentralbanker i verden har redusert rommet for å opprettholde lave renter. (Foto: PV)

Eiendom er ofte den sektoren som drar mest nytte av dette når kontantstrømmen svinger. Etter en lang periode med lavt nivå har sparerenten i mange banker økt stille på kort sikt, noe som har ført til en oppadgående trend i utlånsrentene. Selv om statsbanken har opprettholdt sin likviditetsstøttepolitikk og ikke har signalisert en pengepolitisk innstramming når den ikke har startet opp kanalen for å ta ut penger gjennom statsobligasjoner siden juni, er rentenivået for tiden under mye press.

Når renten øker kraftig, er den første og mest åpenbare effekten faktisk nedgangen i likviditeten i markedet. Boligkjøpere, spesielt de som bruker lån, vil revurdere sine økonomiske planer. I mellomtiden er eiendomsinvestorer mer forsiktige med sine planer for porteføljeutvidelse, fordi den forventede lønnsomheten sannsynligvis ikke vil oppveie de økte kapitalkostnadene.

Samtidig står prosjektutviklingsbedrifter overfor en dobbel risiko: Finanskostnadene øker mens etterspørselen synker, noe som fører til at kontantstrømmen avtar og nytt tilbud krymper. Når tilbudet synker, stagnerer transaksjonene, og prisene finner det derfor vanskelig å opprettholde den samme oppadgående momentumet som i forrige periode.

Eiendomsmarkedet er en sektor som er sterkt avhengig av kredittpolitikken. (Foto: PV)

Med den karakteristiske egenskapen å bruke stor gjeldsgrad, er eiendom den investeringskanalen som er mest direkte og dypt påvirket av rentesvingninger. Tidligere opplevde det vietnamesiske markedet en kraftig nedgang i perioden 2011–2013, da utlånsrentene oversteg terskelen på 18–20 %/år. Mange bedrifter og investorer måtte selge eiendeler for å redusere tap, noe som førte til at markedet "frøs" i lang tid, og eiendomsprisene i mange områder falt med 30–40 %, selv i det sentrale området.

En del av grunnen kommer fra investeringsmentaliteten med å stole på kortsiktige lån, mens eiendomsprosjekter og eiendeler har lange investeringssykluser. Når kapitalkostnadene øker plutselig, forstyrres kontantstrømmen, og risikoen for illikviditet er nesten uunngåelig.

Presset kommer også fra fortrinnsrettslige boliglån. Fortrinnsperioden er imidlertid bare midlertidig. Når man går inn i perioden med flytende rente, hvis den generelle renten øker, vil presset til å tilbakebetale gjelden øke kraftig. Mange kunder havner i situasjonen der de «ikke betaler noen avdrag, men renten har doblet seg». Når markedslikviditeten er lav, blir det vanskelig å videreselge produkter for å redusere tap, og risikoen for tap på gjeld kan komme tilbake til kredittsystemet.

Eiendomsbransjen står overfor dobbel risiko når rentene stiger. På den ene siden må de bære høyere finansielle kostnader for lån for å gjennomføre prosjekter. På den andre siden synker kjøpekraften i markedet når folk har problemer med å få tilgang til lån for å kjøpe bolig.

I mellomtiden har ikke mobiliseringskanalen for selskapsobligasjoner kommet seg helt igjen. Nyutstedelsen er fortsatt forsiktig, mens mengden obligasjoner som forfaller fortsatt er høy, noe som tvinger mange bedrifter til å styre kontantstrømmen ved å selge tomtefond, forsinke byggeprosessen eller forhandle med entreprenører og banker for å forlenge betalingstiden.

Den langvarig høye renten påvirker ikke bare pågående prosjekter, men svekker også evnen til å utvide tomtefond og starte nye prosjekter. Som et resultat er boligtilbudet i fare for en betydelig nedgang på mellomlang sikt.

En annen konsekvens er den indirekte effekten på offentlige investeringer og infrastrukturkostnader. Når råvarepriser, lønnskostnader og rydding av tomter øker, bremses fremdriften til mange viktige transportprosjekter. Dette påvirker direkte forventningene til prisøkningen i områder som var spådd å «dra nytte av infrastruktur», noe som setter mange sekundære investorer i en vanskelig posisjon.

Til tross for mange utfordringer, er de langsiktige utsiktene for Vietnams eiendomsmarked fortsatt positive, takket være den sterke boligetterspørselen og urbaniseringen. Etter hvert som økonomien vokser, vil segmenter som bolig, industrieiendom, kontorer til utleie og detaljhandel opprettholde en stabil etterspørsel.

Vietnams eiendomsmeglerforening mener at boligkjøpere for tiden bør benytte seg av muligheten når rentene fortsatt er lave og tilbudet er i bedring. Følgelig bør bruken av lån kontrolleres på et trygt nivå, ikke over 50 % av eiendomsverdien, for å unngå risiko når rentene kan snu. Kjøpere bør også prioritere å velge prosjekter fra anerkjente investorer med sterk økonomisk kapasitet, juridiske garantier og byggefremgang, spesielt med boligprodukter som utformes i fremtiden.

Kilde: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html