Sparerenten øker, hvilken innvirkning har eiendomsmarkedet?

Ifølge eksperter vil bankenes innsatskostnader øke når innskuddsrentene øker, noe som nesten uunngåelig legger press på utlånsrentene, selv om det kan bli en viss forsinkelse.

Det er forventet at bankene i de kommende månedene vil finne det vanskelig å opprettholde lave utlånsnivåer som i begynnelsen av 2025. Derfor kan gjennomsnittlige utlånsrenter i fjerde kvartal øke sammenlignet med tredje kvartal 2025.

Ifølge Vietnam Association of Realtors (VARS) er den første og mest åpenbare effekten når utlånsrentene øker nedgangen i likviditeten i markedet. Boligkjøpere, spesielt de som bruker lån, vil revurdere sine økonomiske planer. I mellomtiden er investorer mer forsiktige med planer om å utvide porteføljene sine, fordi den forventede lønnsomheten sannsynligvis ikke vil oppveie de økte kapitalkostnadene.

Samtidig står prosjektutviklingsbedrifter overfor en dobbel risiko: økende finanskostnader mens etterspørselen synker, noe som fører til at kontantstrømmen avtar og nytt tilbud krymper. Når tilbudet synker, stagnerer transaksjonene, og prisene finner det derfor vanskelig å opprettholde den samme oppadgående momentumet som i forrige periode.

Eiendomsmarkedet kan bli påvirket når rentene øker. (Illustrasjon: Cong Hieu).

Med egenskapen ved å bruke stor gjeldsgrad, fast eiendom er investeringskanalen som er mest direkte og dypt påvirket av rentesvingninger. En del av årsaken kommer fra investeringspsykologien bak å være avhengig av kortsiktige lån, mens eiendomsprosjekter og eiendeler har lange investeringssykluser. Når kapitalkostnadene øker plutselig, forstyrres kontantstrømmen, og risikoen for illikviditet er nesten uunngåelig.

Ifølge VARS kommer presset også fra fortrinnsrettslige boliglån. I de senere årene har mange investorer og kommersielle banker, for å stimulere markedet, lansert boliglånspakker med fortrinnsrettslige renter fra bare 5,5 %/år, til og med rentefrie, med avdragsfrie perioder på opptil 5 år. Denne policyen hjelper et stort antall mennesker og investorer med å få tilgang til billig kapital for å eie eiendom.

Imidlertid er preferanseperioden ofte bare midlertidig. Når man går inn i perioden med flytende rente, hvis det generelle rentenivået øker, vil presset til å tilbakebetale gjelden til boligkjøpere øke kraftig. Når markedslikviditeten er lav, blir det vanskelig å videreselge produkter for å redusere tap, og risikoen for tap på gjeld kan komme tilbake til kredittsystemet.

Ifølge VARS kan langvarige høye renter også svekke evnen til å utvide tomtefond og starte nye prosjekter. Faktisk har banker ofte en tendens til å øke rentene i perioder med markedsnedgang. På den tiden velger mange bedrifter å «sitte stille» i stedet for å utvide investeringene for å begrense tap. Som et resultat er boligtilbudet i fare for å synke på mellomlang sikt.

Ifølge førsteamanuensis Dr. Dinh Trong Thinh – en økonomisk ekspert – er renten den mest følsomme «reguleringsventilen» for eiendomsmarkedet. Når lånekostnadene øker, er det lite sannsynlig at boligprisene vil øke like kraftig som i forrige periode. Investorer som bruker høy finansiell gearing blir tvunget til å restrukturere porteføljene sine eller selge eiendeler for å redusere gjeldsbyrden. I mellomtiden må de med reelle boligbehov også omberegne sine økonomiske planer på grunn av det økte presset til å betale tilbake månedlig gjeld.

Boligkjøpere bør være forsiktige når de låner penger. (Foto: Cong Hieu).

Hva bør boligkjøpere gjøre?

I denne sammenhengen anbefaler VARS at man ikke bør låne mer enn 50 % av eiendomsverdien for å unngå risiko når rentene øker. Samtidig bør man velge anerkjente investorer og prosjekter med transparent juridisk status for å unngå å tape både penger og eiendom når prosjektet er forsinket eller ikke kan overleveres.

Dr. Nguyen Tri Hieu, en finans- og bankekspert, anbefaler også at boligkjøpere kun bør låne opptil 80 % av eiendommens verdi, samtidig som de sørger for at månedlige tilbakebetalinger ikke overstiger 50 % av nettoinntekten. Enda viktigere er det at de bør ha et reservefond på minst 6–12 måneder, i tilfelle tap av jobb eller inntektstap.

Herr Do Quy Duy – administrerende direktør i Thoi Dai Moi Real Estate Investment and Trading Company – fortalte at for en familie med en månedsinntekt på rundt 30–40 millioner VND/måned er det rimelig å bare låne rundt 40 % av kontantstrømverdien for å betale bankrenter.

Mer spesifikt, med en inntekt på 30 millioner/måned, bør du bruke omtrent 12 millioner til å betale banken, med en inntekt på 40 millioner/måned, bør du bruke omtrent 16,17 millioner. Dette er et passende lån.

Når det gjelder de med en inntekt på bare rundt 20 millioner VND, bør de vurdere å øke kontantstrømmen før de tar opp et boliglån for å unngå risiko.

Siden begynnelsen av november har mange banker økt innskuddsrentene sine. For eksempel økte VPBank med 0,3 %/år sammenlignet med forrige måned. Techcombank kunngjorde at renten for 1–2 måneders sikt økte med 0,2 %/år til 3,95 %/år; renten for 3 måneders sikt økte med 0,3 %/år til 4,75 %/år.

PVCombank økte samtidig rentene med 0,5 %/år for løpetider fra 1–36 måneder.

Ho Chi Minh City Development Joint Stock Commercial Bank ( HDBank ) økte renten med 0,15 %/år for 1–5 måneders løpetid og 0,2 %/år for 6 måneders løpetid.

Prosperity Era Commercial Joint Stock Bank (GPBank) har justert innskuddsrentene sine for alle løpetider. Økningen er 0,1 % per år for innskudd med terminavtale på 1–5 måneder og 0,2 % per år for innskudd med terminavtale på 6–36 måneder.

Kilde: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html