Grunnen til at svært få bedrifter kan forhandle om 100 % av landarealet

Fjerne hindringer og problemer

Den 21. juni, i henhold til arbeidsprogrammet for den 5. sesjonen, brukte nasjonalforsamlingen hele dagen på å diskutere utkastet til jordlov (endret).

I en samtale med Nguoi Dua Tin i sidelinjen av nasjonalforsamlingen ga nasjonalforsamlingsdelegaten Quan Minh Cuong – leder av nasjonalforsamlingsdelegasjonen i Dong Nai-provinsen – sin mening om noe av innholdet i arealbruken for å gjennomføre sosioøkonomiske utviklingsprosjekter.

Angående forskriftene om arealbruk for å implementere sosioøkonomiske utviklingsprosjekter gjennom avtaler om å motta arealbruksrettigheter eller ha arealbruksrettigheter, sa Cuong at det for øyeblikket, for å implementere arealtildeling og arealleasing for prosjekter som bruker areal, i henhold til utkastets innhold, prioriteres i følgende rekkefølge: Landleasing gjennom auksjon av arealbruksrettigheter, budgivning for å velge investorer for prosjekter som bruker areal; og arealbruk gjennom avtale er det endelige valget.

Nasjonalforsamlingsdelegat Quan Minh Cuong - Leder for nasjonalforsamlingsdelegasjonen i Dong Nai -provinsen.

I realiteten har avtalen om bruksrettigheter til areal for å implementere sosioøkonomiske utviklingsprosjekter bidratt til å raskt implementere prosjektet, fremme effektiv arealbruk og unngå klager knyttet til rydding av tomter, kompensasjon, støtte og gjenbosetting, basert på frivillig avtale, slik at det har folkets enighet... Samtidig har staten også budsjettinntekter gjennom å innkreve gebyrer for konvertering av arealbruk.

I henhold til bestemmelsene i punkt b, paragraf 1, artikkel 27, er det imidlertid tillatt å «ved bruk av tomt til å gjennomføre et kommersielt boligprosjekt, avtale om å motta rett til å bruke boligtomt eller boligtomt og annen tomt enn boligtomt».

Dermed, dersom prosjektgrensen ikke har "minst 1m2" boligtomt, er ingen avtale tillatt, og det vil føre til mange forskjellige konsekvenser.

«Derfor mener jeg det bør være separate forskrifter for tilfeller der tomt ikke er boligtomt, så lenge det er i samsvar med plantypene, oppfyller vilkårene for endring av arealbruksformålet og andre vilkår for å gjennomføre prosjektet, så tillater forskriftene implementering av avtalen. Dermed vil vanskelighetene og manglene bli løst», sa Cuong.

I tillegg foreslo Cuong å utrede og tillate implementering av avtaler om jordbruksland for å gjennomføre kommersielle boligprosjekter.

Begrens klager om kompensasjon og støtteverdi

Samtidig anbefales det å studere anvendelsen av en «nøytral» metode for å rydde land for å gjennomføre sosioøkonomiske utviklingsprosjekter.

Ifølge Cuong vil frivillige avtaler om bruksrettigheter til areal mellom bedrifter og arealbrukere bidra til raskere prosjektgjennomføring, fremme effektiv arealbruk og unngå klager, så det har åpenbare fordeler.

I realiteten er det imidlertid svært få bedrifter som kan forhandle om 100 % av landarealet, fordi det ofte oppstår tilfeller der et mindretall av landbrukerne ikke samarbeider med prosjektinvestoren, spesielt i tilfeller der landbrukerne vet at tomtens beliggenhet ikke kan skilles fra prosjektgrensen, og vil kreve urimelig høye priser, til og med mange ganger høyere enn markedsprisen.

På den tiden må investorene enten akseptere urimelig høye priser for å kunne gjennomføre prosjektet, noe som fører til konsekvenser som økende landpriser, vanskeligheter med kompensasjon, støtte til gjenbosetting eller forhandlinger om bruksrettigheter til land for andre prosjekter i området.

Dersom investoren ikke aksepterer at prisen er for høy, vil det føre til overbelastning i prosjektutviklingen og sløse med landressurser for mesteparten av området som har avtalt bruksrettigheter til areal.

Derfor ønsker de fleste investorer at staten skal gjenvinne land for å gjennomføre prosjekter, men gjenvinning av land forårsaker ofte klager, spesielt klager på kompensasjonsverdi.

«Derfor mener jeg det er nødvendig å studere og implementere en «nøytral» metode som fremmer fordelene og reduserer ulempene ved de to metodene ovenfor, ved å oppmuntre til avtaler om bruksrettigheter til areal for å gjennomføre sosioøkonomiske utviklingsprosjekter.»

– Dersom investoren har blitt enige om 80 % av arealet og har vanskeligheter med å forhandle fordi det gjenværende mindretallet av landbrukere krever urimelige priser, vil staten støtte gjenvinningen av de resterende 20 % av arealet, analyserte Cuong.

Erverv av grunn forårsaker ofte klager, spesielt klager på erstatningsverdi.

Lederen for Dong Nai-delegasjonen sa at utkastet også fastsetter metoden for å bestemme landpriser i henhold til markedsprinsipper og beregning av spesifikke landpriser i tilfeller der staten gjenvinner land, slik at det er mulig å referere til enhetsprisene som investorer har blitt enige om for andre områder for å gjelde for landgjenvinningssaker. Derfra begrenser det også klager på kompensasjon og støtteverdier, og sikrer rettighetene til folk hvis land er gjenvunnet.

Dermed vil det løse problemene for sosioøkonomiske utviklingsprosjekter implementert gjennom avtaler om bruksrettigheter til areal, der et mindretall av arealbrukerne krever en for høy avtaleverdi, noe som forårsaker overbelastning i prosjektutviklingen.

Når det gjelder verdsettelsesmetoder for land, sa Cuong at utkastet kun fastsetter fire verdsettelsesmetoder for land og fjerner overskuddsmetoden. Men i praksis brukes overskuddsmetoden mye til å bestemme landpriser for store landområder, blandede byggeprosjekter, sammenvevd med ulike formål som bolig, handel, tjenester, kontorer, hoteller osv.

«Så spørsmålet er om de gjenværende metodene for verdsettelse av eiendom kan spille rollen som overskuddsmetoden?», lurte han på.

Han uttalte at avhengig av eiendomstypen vil ulike verdsettelsesmetoder bli brukt. For eksempel, for store tomter med mange forskjellige bruksområder, er det svært vanskelig og ikke gjennomførbart å bruke sammenligningsmetoden fordi det ikke finnes informasjon om sammenlignbare eiendommer med lignende skala, arealbruksformål og plankriterier.

Inntektsmetoden brukes på prosjekter som er satt i drift, drevet og har generert årlig kontantstrøm fra virksomheten. Når man bruker metoden med justeringskoeffisient for tomtepriser, er problemet kvaliteten på dataene om tomtepriser som samles inn årlig (for å bygge den årlige prislisten) og behovet for å kvantifisere de utestående faktorene når det gjelder planlegging og arealbruksstruktur for tomten som skal verdsettes.

«I stedet for å forlate overskuddsmetoden på grunn av hypotetiske faktorer, er det nødvendig å utvikle en standard og mer spesifikke forskrifter for parameterne som brukes i beregningen for å synkronisere og forene arbeidet med å bestemme landpriser, for å fremme fordelene ved å bruke denne metoden i noen tilfeller der det er behov for å bestemme spesifikke landpriser», foreslo Cuong .

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html