Utleieboliger er en strategisk pilar.

Dette var direktivet fra generalsekretær og president To Lam under et nylig arbeidsmøte med partikomiteen, regjeringen og relevante departementer og etater. Dette direktivet åpner et nytt kapittel for det vietnamesiske eiendomsmarkedet i den kommende perioden.

Den største velferdspolitikken for folket.

Generalsekretærens og presidentens direktiver har fått entusiastisk støtte fra eksperter, næringsliv og folket. Dr. Nguyen Van Dien, leder for avdelingen for politisk økonomi (Regional Political Academy II), vurderte dette som et strategisk synspunkt for partiet og staten. Siden den 8. sentralkomiteens resolusjon på den 13. partikongressen, da partiet diskuterte sosialtrygdspørsmål, har saker knyttet til arbeiderboliger, utleieboliger, helsevesen og utdanning fått oppmerksomhet. For tiden kan synspunktet om at utleieboliger er en pilar, slik generalsekretæren og presidenten identifiserer det, betraktes som en milepæl som markerer et skifte i tenkningen innen sosialtrygdarbeid og dets overlegenhet: en endring fra boligeierskapets natur som en akkumulert eiendel til bruksretten. I et velstående og sterkt samfunn må alle ha rett til å bruke bolig og innkvartering.

Generalsekretær og president To Lam ga beskjed om at det skulle prioriteres å utvikle utleieboliger, og anså det som en strategisk pilar.

FOTO: DINH SON

«Spesielt i etterkant av fusjonen har omfanget av byområder og økonomiske sentre økt betydelig, og etterspørselen etter boliger for eksperter og arbeidsinnvandrere har økt enda mer. Når staten planlegger et konsentrert utleieområde, vil det skape et rent, ryddig og velorganisert bomiljø. Sammen med investeringer i forbedring av helsetjenester, utdanningsfasiliteter, skoler, sykehus osv., er dette den beste velferds- og trygdepolitikken for mennesker, arbeidere og migranter som raskt utviklende områder for tiden trenger, som Dong Nai City og Ho Chi Minh-byen i sørøstregionen», understreket Dr. Nguyen Van Dien.

Advokat Truong Anh Tu, styreleder i TAT Law Firm, mener også at det bemerkelsesverdige aspektet ved dette direktivet ligger i at det er nærmere knyttet til samfunnets faktiske levebehov. I mange år har boligpolitikken i Vietnam nesten implisitt antatt at det største målet var å hjelpe folk med å eie bolig. Denne tankegangen var passende i markedets tidlige stadier, da eiendomsprisene ennå ikke hadde blitt drevet for langt bort fra inntekt og evnen til å spare. Men når boligprisene i mange store byer øker mye raskere enn økningen i arbeidernes inntekt, kan det å fortsette å se på boligkjøp som nesten det eneste målet for sosial trygghet føre til at politikken blir stadig mer løsrevet fra virkeligheten. Ikke alle trenger å eie en bolig umiddelbart, men alle trenger retten til et stabilt liv.

Dette vil helt sikkert bli fremskyndet etter direktiver fra generalsekretæren og presidenten.

Gjennom boligutviklingspolitikk fremmer staten utviklingen av infrastruktur, byområder og boliger, og skaper dermed gunstige forhold og oppmuntrer bedrifter til å delta. For tiden har boligutvikling fått oppmerksomhet fra regjeringen, som har laget mange gode tiltak for å legge til rette for utviklingen av boligsegmenter som passer for alle sosiale klasser, inkludert sosialboliger og det nasjonale boligfondet for utvikling av utleieboliger. I tråd med generalsekretærens og presidentens direktiver vil vi absolutt akselerere implementeringen av god politikk og effektive forvaltningsløsninger for utvikling av sosialboliger og utleieboliger, kontrollere markedet, kontrollere spekulasjon (skatter, kreditt) og regulere prisene på en passende måte for folket.

Dr. Nguyen Van Dinh, president i Vietnams eiendomsmeglerforening

Dette vil «eliminere» praksisen med profittjageri i boligsektoren.

Advokat Truong Anh Tu analyserte at et av de største paradoksene i byområder i dag er at de som direkte driver byens økonomi, finner det stadig vanskeligere å bo i selve byen. Arbeidere, arbeidsinnvandrere, unge mennesker som starter karrieren sin og den lavere middelinntektsgruppen står overfor et enormt press når det gjelder boutgifter, mens tilgangen til kommersielle boliger blir stadig fjernere. I noen områder har boligprisene langt oversteget arbeidsstyrken til en hel generasjon. På det tidspunktet handler ikke lenger spørsmålet bare om eiendom, men om byutviklingsstrukturen og evnen til å beholde arbeidsstyrken. Hvis vi fortsetter å fokusere utelukkende på å utvikle boliger for salg, inkludert sosialboliger, vil risikoen for politisk vridning bare øke.

Ifølge eksperter er folks mest presserende behov å ha stabile og rimelige boliger, slik at de kan jobbe med sinnsro og forplikte seg til å bo i byen på lang sikt.

FOTO: DINH SON

«I virkeligheten har det nylig vært mange tilfeller der folk har forsøkt å legitimere sin rett til å kjøpe sosialboliger, ikke utelukkende for reelle boligbehov, men for forventning om fremtidig verdiøkning eller fortjeneste. En boligpolitikk som utelukkende fokuserer på eierrettigheter, kan lett gjøre sosial velferd til et kappløp om å akkumulere rikdom. Samtidig trenger de som virkelig trenger støtte ofte bare et stabilt sted å bo, jobbe og opprettholde livet sitt», sa Truong Anh Tu.

Advokat Truong Anh Tu bekreftet at kjernen i utleieboligmodellen er å imøtekomme de reelle boligbehovene snarere enn investeringsbehovene. Fattige arbeidere eller arbeidsinnvandrere trenger ofte ikke en leilighet for å akkumulere eiendeler, men snarere et boareal som er trygt, stabilt og rimelig, slik at de kan forplikte seg til å bo i byen på lang sikt. Samfunnet må også gradvis endre oppfatningen om at det å leie er en midlertidig eller mislykket tilstand. I mange utviklede land er andelen langtidsleietakere svært høy, men dette reduserer ikke livskvaliteten eller den sosiale stabiliteten. I utviklede land har de fleste en tendens til å leie i stedet for å se på bolig som en ressurs å akkumulere. Derfor er det viktigste ikke om man skal eie eller ikke, men muligheten til å få tilgang til en bolig som passer inntekten deres og er beskyttet av et stabilt rettssystem. Byens velferd kan ikke måles utelukkende etter andelen boligeiere. En arbeider eier kanskje ikke en leilighet ennå; men hvis de kan leie en anstendig bolig med tilstrekkelig infrastruktur, en stabil kontrakt og en rimelig pris, er det fortsatt en veldig reell form for bolig.

I mellomtiden opererer markedet for utleieboliger i Vietnam fortsatt hovedsakelig etter en småskala, spontan og uprofesjonell modell. De fleste arbeidere og arbeidsinnvandrere bor fortsatt i trange, understandard boliger som mangler grunnleggende levekår, sosial infrastruktur, brannsikkerhet og effektive beskyttelsesmekanismer i tilfelle tvister. Hvis utleieboliger skal identifiseres som en nasjonal strategi, kan den ikke bare stoppe med å bygge flere leiligheter; enda viktigere, den må etablere et profesjonelt utleieøkosystem som er i stand til å bygge langsiktig tillit blant befolkningen.

Tran Quoc Dung, nestleder i Vietnams eiendomsmeglerforening, erkjente at boligprisene i større byer har økt mye raskere enn gjennomsnittsinntekten til folket i løpet av årene. For de fleste arbeidere, migrantarbeidere eller unge mennesker som akkurat har startet karrieren, er det å eie et bolig i ferd med å bli et uoppnåelig mål. Samtidig er deres presserende behov for stabile, trygge og rimelige boliger, slik at de kan jobbe med ro i sjelen og forplikte seg til byen på lang sikt. Den sterke utviklingen av utleieboliger vil også bidra til å dempe spekulasjon, videresalg eller utnyttelse av sosialboligpolitikk, slik det har skjedd tidligere. I virkeligheten har mange steder oppdaget at sosialboligbygging har falt i hendene på de velstående, og blir kjøpt og solgt for profitt, mens de med reelle behov ikke har råd til det. Hvis boligbygging utvikles under en langsiktig leiemodell, vil mottakerne være mer i tråd med målet om sosial velferd, og møte behovene til arbeidere og lavinntektstakere. Samtidig bidrar dette også til at eiendomsmarkedet utvikler seg mer balansert, noe som reduserer mentaliteten om å jage eierskap for enhver pris. «Utleie av boliger er en populær trend i mange utviklede land. En moderne økonomi trenger en fleksibel arbeidsstyrke som enkelt kan bytte mellom jobber. Når det finnes et kvalitetssystem for utleie av boliger, vil arbeidstakere ha mer økonomisk egnede alternativer i stedet for å måtte bære presset fra langsiktige boliglån», forklarte Dung.

Utleieboliger er en populær trend i mange utviklede land. En moderne økonomi trenger en fleksibel arbeidsstyrke som enkelt kan bytte mellom jobber. Med et kvalitetsutleieboligsystem vil arbeidstakere ha mer økonomisk egnede alternativer i stedet for presset fra langsiktige boliglån.

Mr. Tran Quoc Dung, visepresident i Vietnams eiendomsmeglerforening

Staten bidrar med kapital sammen med bedrifter for å bygge boliger.

For å sette generalsekretærens og presidentens direktiver ut i livet, med utgangspunkt i internasjonal erfaring, foreslo Dr. Nguyen Van Dien at staten først trenger såkornkapital. Staten kunne samarbeide med eiendomsutviklingsbedrifter og delta med offentlig land under sin forvaltning. I stedet for å auksjonere bort denne tomten til næringsboliger, kunne staten bidra med kapital til bedrifter for å bygge utleieboliger i 30–40 år. Slike fellesforetak ville tillate staten å regulere prisene på en passende måte. Bedrifter ville ikke tjene på direkte kjøp og videresalg som før, men ville i stedet generere fortjeneste fra driften av butikker og fasiliteter innenfor utleieområdet. Investorens forpliktelse til å drifte, vedlikeholde og forvalte bygningen bidrar også til kvaliteten på konstruksjonen.

Utleieboliger er også en viktig måte å bygge et sunt eiendomsmarked som er rimelig for folk.

FOTO: DINH SON

Fokuser deretter på finansielle løsninger. Investorer er motvillige til å bruke store pengesummer bare for å motta små leieinntekter. Derfor er det nødvendig å opprette boligutviklingsfond eller utleieboligerutviklingsfond i provinser og byer, og gradvis utvide til et nasjonalt boligutviklingsfond. Dette fondet vil gi lån til bedrifter for utvikling av utleieboliger til lave renter. Med dagens inflasjonsrate på 4 % kan for eksempel bedrifter låne til en litt høyere rente, rundt 4,5 % per år. Sammenlignet med renter på 8, 9 eller 10 % per år, ville dette være mye mer attraktivt for investorer.

Dette bør ledsages av løsninger knyttet til skatte-, avgifts- og avgiftsverktøy. Regjeringen må studere og utvikle eiendomslover, beskatte fritidsboliger og mer for å dempe spekulasjon. Disse verktøyene vil også bidra til å bygge et tilstrekkelig sterkt fond for utleieboliger, øke det faktiske tilbudet på markedet og sikre at innvandrere, arbeidere, eksperter osv. alle har stabile og rimelige boliger, slik at de kan slå seg ned og utvikle seg med ro i sjelen.

«Bare når folk har stabile boligforhold, kan de arbeide med ro i sinnet, bidra med ro i sinnet, få barn, investere i barnas utdanning og ta vare på eldre og alle deres slektninger. Dette er en svært human politikk som demonstrerer partiets og statens høye ansvarsfølelse. Samtidig er det også en politikk som gjenspeiler strategisk tenkning som er passende for landets nåværende utviklingssituasjon så vel som globale trender», understreket Dr. Nguyen Van Dien.

Tran Quoc Dung var også enig i at for at denne politikken skal kunne implementeres effektivt, må mange løsninger iverksettes samtidig. For det første må det skje en endring i politisk tenkning, der utleieboliger blir sett på som en langsiktig urban sosial infrastruktur, ikke bare en eiendomsvirksomhet. Staten må planlegge og tildele passende land i store byer, industrisoner og eksportsoner for å utvikle utleieboliger. Samtidig bør det være tilstrekkelig sterke insentiver knyttet til arealbruksavgifter, kreditt, skatter og investeringsprosedyrer for å tiltrekke bedrifter til å delta. I tillegg er det nødvendig å danne foretak eller investeringsfond som spesialiserer seg på å utvikle og drive langsiktig utleieboliger. Denne modellen krever stor kapital og lang tilbakebetalingstid, så en stabil kredittpolitikk med passende renter er avgjørende. Et klart juridisk rammeverk angående leiepriser, leievilkår og leietakeres rettigheter og plikter er også nødvendig for å berolige folk om langtidsleie, og gradvis endre tankegangen om at utleie bare er en midlertidig løsning. Enda viktigere er det at utleieboliger må utvikles i forbindelse med transportinfrastruktur, skoler, helsevesen, viktige tjenester og fellesområder for å sikre god livskvalitet for arbeidere.

Hvis det implementeres riktig, vil dette ikke bare være en sosial velferdsløsning, men også en viktig retning for å bygge et sunt og bærekraftig eiendomsmarked som er rimeligere for folk flest i den kommende perioden.

Leieboliger er et effektivt alternativ i mange utviklede land.

Modellen for utvikling av utleieboliger har blitt implementert med suksess i mange land rundt om i verden. Singapore, for eksempel, tildeler 100 % av statseid tomt til bygging av utleieboliger. De har økonomiske ressurser til å vedlikeholde, renovere og reparere disse utleieboligområdene for å tilpasse dem til lavinntektstakere. Nyutdannede kan også få tilgang til utleieboliger for å bo og arbeide i byen. På samme måte samarbeider myndighetene i Tyskland med bedrifter for å bygge opp utleiefond, og gjennom rettssystemet kontrollerer myndighetene strengt leieprisene, noe som maksimerer beskyttelsen av leietakernes rettigheter. I Wien i Østerrike anser myndighetene utleieboliger som en viktig offentlig tjeneste for innbyggere og innvandrere som flytter til hovedstadsregionen for å jobbe. For tiden leier over 60 % av østerrikerne bolig fra staten eller private selskaper. De får tilgang til leiligheter og hus av høy kvalitet til rimelige priser.

Dr. Nguyen Van Dien, leder for Institutt for politisk økonomi (Regionalt politisk akademi II)

Kilde: https://thanhnien.vn/nha-o-cho-thue-la-tru-cot-chien-luoc-185260520220808713.htm