Thailand: Nye utfordringer for boligmarkedet.

Den aldrende befolkningen skaper dyptgripende endringer i Thailands boligmarked. Ettersom inntektsveksten henger etter de økende kostnadene ved å eie eiendom, synker boligprisene for mange husholdninger. I denne sammenhengen ses det på som en nødvendig tilnærming å utvikle langsiktige leieboliger sammen med passende markedsreguleringspolitikk for å lette økonomisk press og opprettholde stabilitet i eiendomsmarkedet.

Befolkningens aldring endrer boligbehovet.

Thailand går inn i en periode med rask befolkningsalder. I 2023 ble landet offisielt et aldrende samfunn, og ifølge demografiske prognoser kan Thailands befolkning nå toppen rundt 2033 før den begynner å synke.

Endringer i den demografiske strukturen påvirker boligmarkedet direkte. I mange år var etterspørselen etter boligkjøp i Thailand drevet av befolkningsvekst, utvidelse av middelklassen og trenden med å akkumulere formue gjennom eiendom. Imidlertid svekkes disse drivkreftene nå gradvis.

Andelen personer i arbeidsfør alder med økonomiske midler til å kjøpe bolig synker, mens husholdningsstørrelsene krymper. Den økende trenden med enebolighusholdninger og små husholdninger endrer etterspørselen etter tradisjonelle boliger betydelig.

Den aldrende befolkningen skaper dyptgripende endringer i det thailandske boligmarkedet.
Foto: AFP

Videre finansieres de fleste boliglån i Thailand individuelt. Etter hvert som familiestrukturene endres, reduseres muligheten til å motta støtte fra utvidede familienettverk, noe som øker det økonomiske presset på boligkjøpere.

Studier viser at virkningen av en aldrende befolkning kan føre til at boligetterspørselen i Thailand reduseres med 0,6 % til 1,3 % årlig. Dette regnes som en langsiktig trend som direkte påvirker utsiktene for eiendomsmarkedet.

I mellomtiden har ikke folks inntektsvekst holdt tritt med boutgiftene. Noen analytiske modeller tyder på at for å opprettholde tidligere nivåer av boligeierskap, må folks inntekter øke med gjennomsnittlig rundt 4,7 % per år. Imidlertid har reallønnsveksten i Thailand holdt seg relativt lav og ujevn på tvers av ulike arbeidsgrupper i mange år.

Gapet mellom boligpriser og inntekt øker derfor. For mange husholdninger, spesielt de med lav inntekt, er det å eie bolig i ferd med å bli en langsiktig økonomisk byrde snarere enn et verktøy for økonomisk trygghet slik det en gang var.

Press på overkommelighet og urbane romlige endringer

Demografiske og inntektsmessige endringer skaper ujevne tilpasninger i Thailands boligmarked. Boligetterspørselen er i økende grad konsentrert i større byområder med god infrastruktur og høye sysselsettingsmuligheter. Samtidig er mange lavinntektshusholdninger tvunget til å flytte til forstadsområder, der forbindelsen er mindre gunstig og utsiktene for prisøkning er lavere.

Ifølge eksperter fører trenden med aldring av befolkningen ofte til et overskudd av boliger i mindre attraktive områder, samtidig som eiendomsverdiene reduseres i områder med lav befolkningsvekst. Dette betyr at eiendom ikke lenger opprettholder sin rolle som en stabil kanal for akkumulering av formuer for mange husholdninger.

Presset på boligkostnadene øker også betydelig. En stor andel av thailandske husholdninger bruker nå mellom 36 % og 60 % av inntekten sin på boligrelaterte utgifter. Dette anses som et høyt risikonivå for økonomisk sårbarhet, spesielt i sammenheng med en aldrende økonomi og langsom inntektsvekst.

Verdensbanken har bemerket at for høye boligkostnader kan undergrave husholdningenes sparing, og dermed påvirke økonomiens motstandskraft mot langsiktige sjokk.

I Thailand, som i mange andre asiatiske land, er det fortsatt dypt knyttet til konseptet livsstabilitet og sosial status å eie bolig. Samtidig blir leie ofte sett på som en midlertidig eller mindre attraktiv løsning. Markedsrealitetene tvinger imidlertid mange husholdninger til å revurdere denne oppfatningen.

Eksperter mener at Thailand må fremme utviklingen av et langsiktig utleieboligsystem med høy stabilitet, spesielt i områder utenfor bysentre. Denne modellen kan være mer egnet for befolkningsgrupper som har vanskeligheter med å få tilgang til boligmarkedet.

For å bli et levedyktig alternativ, må leiemarkedet være mer organisert, inkludert stabile langtidskontrakter, forutsigbare priser og mekanismer for å beskytte leietakernes rettigheter. Dette forventes å bidra til å lette den økonomiske byrden for lavinntektshusholdninger og eldre.

Utenlandske investeringers rolle i markedsbalansen.

I tillegg til innenlandske løsninger, antyder forskere at utenlandske investeringer kan spille en støttende rolle i å rebalansere det thailandske boligmarkedet hvis de forvaltes riktig.

For tiden er etterspørselen fra utenlandske investorer primært fokusert på leilighetssegmentet i større bysentre. Data fra Real Estate Information Center of Thailand viser at utenlandske eiendomskjøp har bidratt til stigende boligpriser i noen områder med høy etterspørsel.

Ifølge eksperter kan utenlandsk kapitalinnstrømning, hvis den kontrolleres riktig, bidra til å absorbere tilbudet i de øvre segmentene og opprettholde økonomisk aktivitet i det urbane eiendomsmarkedet. Samtidig kan innenrikspolitikken fokusere på å utvikle langsiktige utleieboliger i områder med lavere etterspørsel.

Denne tilnærmingen medfører imidlertid også betydelige risikoer. Flere studier indikerer en økende trend i Thailand med å konvertere leiligheter til korttidsutleie, noe som legger press på byforvaltningen og destabiliserer boligmarkedet.

Videre kan etterspørsel fra utenlandske investorer fortsette å drive opp eiendomsprisene i sentrale områder, noe som gjør boliger mer tilgjengelige for innenlandske innbyggere.

Eksperter advarer også om risikoen for økende romlig ulikhet ettersom kapital strømmer inn i storbyene, mens mange forstadsområder står overfor overtilbud og synkende eiendomsverdier.

I denne sammenhengen foreslår forskere at Thailands boligpolitikk må være mer omfattende, og kombinere justeringer på etterspørselssiden, omstrukturering på tilbudssiden og god kontroll over investeringsstrømmene.

Følgelig bør støtte til overgangen fra boligkjøp til langtidsleie for sårbare grupper anses som en av de viktigste politiske prioriteringene. Samtidig bør mekanismer for forvaltning av utenlandske investeringer sikte mot å stabilisere markedet snarere enn å fokusere utelukkende på å fremme kortsiktig vekst.

På lang sikt forventes det at den aldrende befolkningen vil fortsette å føre til betydelige endringer i det thailandske eiendomsmarkedet. Dette nødvendiggjør en mer fleksibel og tilpasningsdyktig boligpolitikk for å sikre overkommelige priser, opprettholde sosial stabilitet og redusere økonomiske risikoer som følge av demografiske endringer.

Kilde: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html