Travle kontorleiemarked og ekspertprognoser

Skap et konkurransedyktig miljø

Kontorutleie har nylig blitt registrert som livlig igjen, med transaksjoner knyttet til kontorutvidelse eller -flytting. Markedet har også registrert et skifte i etterspørselen fra leietakere, noe som tvinger kontorinvestorer til å endre seg for å beholde leietakere, spesielt store selskaper og multinasjonale selskaper.

For å bedre forstå endringen i leietakernes etterspørsel og finne ut faktorene som effektivt beholder kontorleietakere, sier Matthew Powell - leder av Savills Vietnam - at kontormarkedet drar nytte av økningen i utenlandske direkteinvesteringer som strømmer inn i Vietnam den siste tiden.

Data fra departementet for planlegging og investering viser derfor at den totale utenlandske direkteinvesteringen i Vietnam per 20. april 2024 nådde mer enn 9,27 milliarder USD, en økning på 4,5 % i forhold til samme periode i 2023. Frem til nå har hele landet 40 049 gyldige prosjekter med en samlet registrert kapital på nesten 478,58 milliarder USD.

Mange klasse A-kontorer til leie i Ho Chi Minh -byen.

Utenlandske investorer har investert i 17 av 21 sektorer i den nasjonale økonomien . Av disse tok prosesserings- og produksjonsindustrien ledelsen med en total investeringskapital på over 6,15 milliarder USD, som utgjør nesten 66,4 % av den totale registrerte investeringskapitalen, en økning på 19,8 % i samme periode.

Eiendomsbransjen var på andreplass med en total investeringskapital på over 1,73 milliarder USD, som utgjorde nesten 18,7 % av den totale registrerte investeringskapitalen, en økning på 78,2 % i samme periode. Etterfulgt av engros- og detaljhandelssektorene, lager og transport med en total registrert kapital på henholdsvis over 451,4 millioner USD og nesten 383,2 millioner USD.

Den økende tilstrømningen av utenlandske direkteinvesteringer og diversifiseringen av bransjer, sammen med den fortsatt positive indeksen for næringslivstillit, har vist at Vietnam er et potensielt marked for mange typer bedrifter, noe som fører til økende etterspørsel etter kontorer.

Kontorutleieaktiviteten var livlig i første kvartal 2024, med leietakere innen IT-, produksjons- og jussektoren som opprettholdt en høy andel.

Den høye etterspørselen gjelder imidlertid ikke alle kontorsegmenter. Den nåværende etterspørselen er konsentrert i segmentet for kontorer av høy kvalitet, fordi leietakere har strengere krav til kontorer. De trenger kontorer som sikrer god kvalitet og et godt arbeidsmiljø for å tiltrekke og beholde talenter.

Arbeidsmiljø er alltid en av faktorene som investorer i kontorutleie så vel som kontorleietakere sikter mot.

Derfor går trenden gradvis over i retning av miljøsertifiserte bygninger, med kvalitetsarealer og komplette fasiliteter. Derfor må kontorinvestorer holde tritt og sørge for å tilby lokaler av høy kvalitet som møter den generelle smaken.

Nåværende trend er at de fleste leietakere foretrekker sentrale områder i storbyer, hvor det finnes nye prosjekter av høy kvalitet, passende leiepriser og nærhet til sentrum.

Det kan sees at trenden med å velge et kontor for leietakere avhenger av mange faktorer, og pris er ikke den eneste faktoren bedrifter vurderer, spesielt for leietakere som har en tendens til å oppgradere kontorene sine til klasse A-bygninger.

For mange selskaper er det en topprioritet eller til og med et krav å flytte til miljøsertifiserte kontorbygg, som en del av deres globale ESG-forpliktelse overfor aksjonærene og relevante lovbestemmelser.

Noen ganger er bedrifter villige til å betale en premie for en bygning av bedre kvalitet med grønn sertifisering, som gir et produktivt arbeidsmiljø for ansatte og et positivt merkevareimage for kunder. Så selv om pris åpenbart er en svært viktig faktor, er det ikke den avgjørende faktoren.

Savills-eksperter har bemerket forskjellen mellom miljøsertifiserte bygninger og ikke-sertifiserte bygninger.

Eldre bygninger som ikke oppfyller grønne standarder vil nå møte større press for å redusere leien, ettersom de ikke kan konkurrere med bygninger med grønn sertifisering. Det er bevis på at noen utleiere, spesielt for kontorlokaler i klasse B, har måttet redusere leien for å beholde leietakere, mens luksusbygg fortsatt opprettholder stabile leiepriser.

«Pris er selvsagt viktig. Men som med alt annet er mange villige til å betale for kvalitetsopplevelser. Akkurat som med å kjøpe bil, klær eller vesker, er en prisforskjell noen ganger akseptabel for produkter og tjenester av høyere kvalitet», sa Matthew Powell.

Kontorleieprisene i Ho Chi Minh-byen stiger.

Ifølge Savills-eksperter har kontormarkedet i Ho Chi Minh-byen mange styrker, med store kontorlokaler ledsaget av et større kommersielt marked. Kontorleieprisene i Ho Chi Minh-byen er fortsatt høyere enn i Hanoi, spesielt i prosjekter i Distrikt 1.

Ho Chi Minh-byens marked var tidligere stort sett konsentrert i ett område, Distrikt 1, som leverte den viktigste kontorforsyningen. Dette markedet har imidlertid nå registrert en forskyvning til Thu Thiem-området, med nye kontorforsyninger, stort gulvareal og mange grønnsertifiserte prosjekter.

I mellomtiden er historien annerledes i Hanoi. Hanoi har en mer utbredt utvikling av kontormarkedet, med forskjellige lokasjoner som fokuserer på kommersielle prosjekter, som Hoan Kiem, Ba Dinh, Vest-Hanoi og snart Vestsjøen-området.

Den nåværende utleiekapasiteten for prosjekter i Hoan Kiem- og Ba Dinh-områdene er imidlertid ganske høy. Derfor vil nye bygninger som forventes lansert i nær fremtid, som Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza og BRG Diamond Park Plaza, være nye forsyningskilder, noe som skaper mer spenning for kommersielle aktiviteter.

Ho Chi Minh-byen regnes for å ha et stort antall kontorer til leie som tiltrekker seg et stort antall kunder og har bedre priser.

Eksperter mener også at kontorleieprisene i Hanoi neppe vil overgå prisene i Ho Chi Minh-byen i fremtiden.

I følge Savills Asia Pacific holdt leieprisen for kontorer i klasse A i Hanoi seg på et gjennomsnittlig nivå i regionen i andre halvdel av 2023, på 41,7 USD/m2/måned (inkludert skatter og gebyrer). I Ho Chi Minh-byen er dette tallet 63,2 USD/m2/måned.

Spesielt med forventet økning i tilbudet av nye klasse A-boliger i Hanoi i tiden som kommer, vil leieprisene fortsette å være konkurransedyktige.

For enkeltbygg som er populære eller av god kvalitet, kan det være nødvendig med høyere priser, men de vil ikke være vesentlig høyere enn alternativene. Derfor vil Hanoi i tiden som kommer opprettholde rimelige leiepriser for lokaler av høy kvalitet.

Samtidig mener eksperter at investeringskostnaden for grønne bygninger er en langsiktig investering. Samtidig er historien om prisreduksjon en kortsiktig historie. Fordi kontorleietakere ofte bruker kontoret over lengre tid, minst 5–10 år, eller enda lenger.

Derfor er bærekraftig utviklede, grønne kontorbygg en ekstremt viktig faktor for investorer for å beholde langsiktige leietakere. Dermed er det nåværende problemet for investorer i grønne prosjekter langsiktige investeringer.

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html