I følge utkast til endringer i flere artikler i jordloven fra 2024, utarbeidet av Landbruks- og miljødepartementet , er et av de bemerkelsesverdige innholdene forslaget om å utstede bruksrettsbevis for land (røde bøker) for land kjøpt med håndskrevne avtaler mellom 2014 og 2024 for å løse juridiske spørsmål og beskytte folkets rettigheter.
I realiteten har et stort antall transaksjoner i over et tiår, til tross for stadig strengere lovbestemmelser om overføring av bruksrettigheter til land, fortsatt blitt gjennomført ved hjelp av håndskrevne dokumenter, uten notarisering eller sertifisering, eller uten de nødvendige juridiske vilkårene.
Som et resultat av dette klarer ikke mange grunnkjøpere å få eiendomsbevis for eiendom, møter vanskeligheter med å ta opp lån, overføre eierskap, eller står stadig overfor risikoen for tvister.
Derfor, hvis det formaliseres på en kontrollert måte, forventes det at det nye forslaget vil bringe disse etterslepstransaksjonene inn i det offisielle styringssystemet, noe som bidrar til åpenheten i eiendomsmarkedet.
Fru Ngoc, en eiendomsmegler i Lam Dong-provinsen, sa at det fortsatt er ganske vanlig å kjøpe og selge land ved hjelp av håndskrevne dokumenter mange steder i Central Highlands-regionen, spesielt for jordbruksland . Mange etniske minoritetshusholdninger nøler med å kontakte forvaltningsorganer eller er ikke kjent med juridiske prosedyrer, så de gjennomfører ofte enkle transaksjoner ved hjelp av håndskrevne dokumenter. «Selgeren skriver bare overføringsdokumentet, og kjøperen må deretter gå og hente eiendomsbeviset selv», sa fru Ngoc.
I mange tilfeller har land blitt kjøpt og solgt flere ganger ved hjelp av håndskrevne avtaler, men de juridiske prosedyrene er ennå ikke fullført.
Mange store tomter i provinsene har ennå ikke eiendomsrett (illustrasjonsbilde).
Fra et juridisk perspektiv mener advokat Tran Duc Phuong fra Ho Chi Minh-byens advokatforening at det er nødvendig å forstå disse transaksjonenes natur nøyaktig for å unngå forvirring i lovens anvendelse.
Ifølge advokat Phuong er det vanlige begrepet «land med håndskrevne dokumenter» bare et dagligdags uttrykk og gjenspeiler ikke fullt ut det juridiske konseptet i gjeldende regelverk.
Han argumenterte for at den riktige formuleringen burde være «i henhold til lovbestemmelser», fordi hver arealbrukssak vil ha forskjellige anerkjennelsesbetingelser.
Advokat Phuong analyserte regelverket i jordloven over ulike perioder og uttalte at det for tiden finnes tre hovedgrupper av saker knyttet til tinglysning og utstedelse av bruksrettsbevis for jord.
Det første tilfellet gjelder grunnbrukere som besitter et av dokumentene som er fastsatt i jordlovene fra ulike perioder, som jordloven av 2003, 2013 eller 2024. Disse tilfellene kvalifiserer for førstegangsregistrering og utstedelse av et jordsertifikat.
Det andre tilfellet involverer en erverver som mottar eiendommen fra en person med gyldige dokumenter som foreskrevet. I henhold til paragraf 5, artikkel 137 i jordloven av 2024, kan erververen fortsatt få innvilget et eiendomsbevis dersom de har dokumenter som beviser kjøpet og overføringen.
Dette er den typen transaksjon som folk ofte refererer til som «håndskrevne avtaler», som betyr kontrakter som ikke er notarisert eller autentisert. Transaksjonen må imidlertid dokumenteres skriftlig; muntlige avtaler godtas ikke.
Det tredje tilfellet involverer grunnbrukere som ikke har noen dokumenter som kreves i jordloven, inkludert tidligere brukere. Likevel tillater loven fortsatt førstegangsregistrering og vurdering av utstedelse av et bruksbevis for areal dersom vilkårene for stabil bruk er oppfylt for hver periode.
Ifølge advokat Phuong misforstår mange i dag at det å bare kjøpe og selge med håndskrevne dokumenter er tilstrekkelig for å overføre eierskap og oppdatere endringer på eierbeviset. «Dette er en unøyaktig forståelse og kan føre til ytterligere tvister», sa han.
Fordi selv i tilfeller av overføring av bruksrettigheter til land der et eiendomssertifikat er utstedt, men ikke notarisert eller autentisert, må alle prosedyrer fortsatt følges i henhold til gjeldende lovbestemmelser.
Advokat Phuong argumenterer imidlertid for at dersom den endrede jordloven forlenger fristen for å anerkjenne tinglysing i saker uten dokumenter, bør den ikke begrenses til 1. juli 2014.
Ifølge ham bør man vurdere å forlenge fristen til en nyere dato, som 1. januar 2026, for å endelig løse det store volumet av eksisterende transaksjoner, i stedet for å vente i mange år til på senere lovendringer.
Tvister er uunngåelige.
Noen hevder at legalisering av håndskrevne transaksjoner uunngåelig vil reise bekymringer om risikoen for brudd eller tvister. Ifølge advokat Tran Duc Phuong er imidlertid landtvister uunngåelige i praksis, og slike bekymringer bør ikke brukes til å begrense folks rett til å registrere seg og få landbevis.
Enda viktigere er det at det å bringe eksisterende transaksjoner inn i et forvaltningsrammeverk vil bidra til å frigjøre landressurser som har vært «frosset» i mange år på grunn av manglende juridisk kvalifisering.
Når bruksrettigheter til land anerkjennes fullt ut, vil folk synes det er enklere å gjennomføre transaksjoner, låne kapital og investere i produksjon, samtidig som det bidrar til et mer transparent og stabilt eiendomsmarked.
Kilde: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
Kommentar (0)