Eksperci podają opinie, że ceny gruntów w Hanoi wzrosły wielokrotnie

(Dan Tri) – Właśnie opublikowano nowy cennik gruntów w Hanoi . Oprócz opinii, że pomoże on w uzyskaniu zgody na realizację projektów i zapewni przejrzystość podatkową… eksperci obawiają się, że spekulanci wykorzystają to do podniesienia cen.

Cena gruntów w Hanoi jest najwyższa i wynosi 695 mln VND/m2

Hanoi People's Committee właśnie opublikował zaktualizowany cennik gruntów, obowiązujący od 20 do 31 grudnia 2025 r. W porównaniu ze starym cennikiem gruntów, zaktualizowany cennik gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jest od 2 do 6 razy wyższy.

Warto zauważyć, że ceny gruntów na wielu ulicach w dzielnicy Hoan Kiem, w tym Ba Trieu (od Hang Khay do Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (od Le Thanh Tong do Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (od Tran Thanh Tong do Le Duan) mają najwyższą cenę wynoszącą ponad 695,3 mln VND/m2.

Według wstępnie skorygowanego cennika gruntów, najwyższa cena gruntów miejskich w centrum Hanoi wynosi 188 milionów VND/m² przy trzech ulicach: Hang Ngang, Hang Dao i Le Thai To. Zatem najwyższa skorygowana cena gruntu jest prawie 3,7 razy wyższa niż przed korektą.

Najwyższa cena gruntów w skorygowanym cenniku gruntów w Hanoi jest wyższa od skorygowanego cennika gruntów w Ho Chi Minh City ogłoszonego w październiku ubiegłego roku. Najwyższa cena, przekraczająca 687 mln VND/m2, znajduje się przy ulicach Dong Khoi, Le Loi i Nguyen Hue (dzielnica 1).

W innej centralnej dzielnicy, Ba Dinh, ulica o najwyższych cenach gruntów to Phan Dinh Phung, gdzie przekraczają one 450 milionów VND/m². Jest to cena 3,4 razy wyższa niż w poprzednich cenach gruntów. Niektóre inne ulice, takie jak Tran Phu i Doc Lap, również mają ceny przekraczające 400 milionów VND/m².

W dystrykcie Hai Ba Trung najwyższa skorygowana cena gruntu występuje przy ulicy Nguyen Du (odcinek Quang Trung do Tran Binh Trong) i ulicy Hue (odcinek Nguyen Du do Nguyen Cong Tru) i wynosi ponad 368 milionów VND/m². Cena ta jest również prawie 3,5 razy wyższa niż w poprzednim cenniku.

W dzielnicy Tay Ho, ulica Van Cao jest najdroższa – ponad 256 milionów VND/m². To cena prawie 3,3 razy wyższa od obecnej.

Projekt nieruchomości w dzielnicy Hoang Mai w Hanoi (zdjęcie: Tran Khang).

Ponadto, po dostosowaniu, 5 dzielnic Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc i Dan Phuong ma szansę stać się dzielnicami Hanoi o najwyższych cenach, wynoszących prawie 117 milionów VND/m2.

Odnosząc się do zmienionego cennika gruntów, Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska w Hanoi stwierdził, że nowy cennik pomaga zredukować różnice, zbliżając ceny gruntów w stolicy do cen rynkowych. Pomaga to w stworzeniu skoordynowanej polityki w zakresie gospodarowania gruntami i harmonizacji interesów państwa, użytkowników oraz podmiotów, które potrzebują gruntów do realizacji projektów. Dzięki temu dochody budżetowe rosną poprzez realizację zobowiązań finansowych dotyczących gruntów osób fizycznych i przedsiębiorstw.

W przypadkach, gdy podatki i opłaty gruntowe są wysokie i nie odpowiadają dochodom mieszkańców, agencja zarządzająca uważa, że ​​należy rozważyć obniżenie stawek podatków i opłat, a nie obniżenie cen gruntów.

Departament potwierdził, że skorygowany cennik nie ma wpływu na rekompensaty i wsparcie dla oczyszczania terenu w przypadku rekultywacji gruntów przez państwo. Wręcz przeciwnie, przyczynia się on pozytywnie do oczyszczania terenu, przyciągając inwestycje i rozwijając kapitał.

„Prawa osób, których ziemia została odzyskana, są również lepiej zagwarantowane, co zachęca ludzi do przestrzegania zasad oczyszczania gruntów” – stwierdził Departament.

Eksperci obawiają się, że ceny nieruchomości będą nadal „zawyżone”

W rozmowie z reporterem Dan Tri , pani Pham Mien – zastępca dyrektora ds. badań rynku i doradztwa w dziale promocji inwestycji w Wietnamskim Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami – powiedziała, że ​​wydanie nowego cennika gruntów pokazuje, że przepisy Ustawy o gruntach z 2024 r. stopniowo wchodzą w życie.

Wiele projektów nieruchomości na rynku zostało wstrzymanych z powodu problemów z ustaleniem opłat za użytkowanie gruntów. Wydanie nowego cennika gruntów pomaga projektom uzyskać podstawę prawną do kontynuowania budowy, realizacji i dostarczania nowych zasobów na rynek nieruchomości.

Ponadto, pozytywnym aspektem określania cen gruntów blisko rynku będzie pomoc państwu w prawidłowym i wystarczającym pobieraniu podatków od transakcji sprzedaży nieruchomości.

Jednak, według niej, istnieje pewne ograniczenie, że w ostatnim czasie ceny nieruchomości w Hanoi wzrosły bardzo wysoko, są wirtualne i znacznie przekraczają możliwości finansowe mieszkańców. Ten wzrost cen wskazuje na wpływ grup inwestycyjnych i spekulacyjnych, gdy podaż na rynku jest niska i skoncentrowana w rękach tylko grupy inwestorów.

„W związku z tym cennik gruntów opiera się na aktualnej wysokiej cenie rynkowej, co w sposób niewidoczny legitymizuje tę wysoką cenę” – podkreśliła pani Mien.

Według niej, obecne wysokie ceny gruntów podniosą koszty realizacji projektu, a inwestorzy będą nadal podnosić cenę sprzedaży. Tymczasem obecna cena jest trudna do utrzymania dla tych, którzy mają realny popyt.

Eksperci obawiają się, że spekulanci wykorzystują rosnące ceny gruntów do podnoszenia cen (ilustracja: Duong Tam).

Pani Mien powiedziała, że ​​po stronie inwestorów również wystąpią trudności w procesie oczyszczania terenu i przejmowania gruntów pod realizację projektu. W przypadku dużych projektów państwo może uczestniczyć w procesie przejmowania gruntów. Natomiast w przypadku małych i średnich projektów inwestor będzie musiał negocjować cenę przejęcia gruntów z mieszkańcami.

„Ustalenie cennika gruntów zbliżonego do cen rynkowych pomoże zharmonizować interesy trzech stron: państwa, inwestorów i społeczeństwa. Jednak obecny cennik gruntów zwiększa koszty nakładów, zmuszając inwestorów do podnoszenia cen sprzedaży, co utrudnia życie konsumentom końcowym” – powiedziała.

Według pani Mien, aby precyzyjnie określić cenę zbliżoną do rynkowej, państwo potrzebuje narzędzia do pomiaru wskaźnika na przestrzeni wielu lat, opartego na danych sprzedażowych w każdym obszarze. Dzięki temu lokalne władze będą mogły dostarczać dane o cenach gruntów, które są rozsądne w stosunku do rynku.

Pan Tran Khanh Quang, ekspert ds. nieruchomości, stwierdził, że ostatnio opublikowane ceny gruntów wzrosły bardzo znacząco, na przedmieściach Ho Chi Minh City wzrosły około dziesięciokrotnie, a w Hanoi około 4-6 razy.

Projekty są realizowane, a opłaty za użytkowanie gruntów stanowią obecnie około 15-20% całkowitego kapitału inwestycyjnego projektu. Nagły wzrost cen gruntów zwiększy koszty inwestycji w projekt. W związku z tym inwestorzy są zmuszeni do podnoszenia cen nieruchomości.

„Pierwsze 6 miesięcy obowiązywania nowego cennika gruntów nie przyniesie wyraźnych efektów, ponieważ większość transakcji w tym czasie zakończyła już procedury prawne. Jednak później produkty wyliczone zgodnie z nowym cennikiem gruntów spowodują lokalny wzrost cen o około 30%. W rzeczywistości Ho Chi Minh City wprowadziło nowy cennik gruntów przed Hanoi, a wzrost cen nastąpił również w niektórych obszarach” – powiedział.

Pan Quang powiedział, że oprócz pozytywnych aspektów nowego cennika gruntów, takich jak przejrzystość w zakresie podatku od przeniesienia własności nieruchomości czy uczciwość wobec osób, którym odzyskano ziemię... pojawią się też inne ograniczenia.

W szczególności firmy będą miały większe trudności z karczowaniem gruntów, ponieważ ludzie będą oczekiwać wyższej ceny po ich odzyskaniu. Ponadto spekulanci, którzy byli o krok przed innymi w pozyskiwaniu nieruchomości, wykorzystają nowy cennik gruntów, aby bardzo zawyżać ceny.

Nawet duzi inwestorzy, którzy posiadają produkty nieruchomości, wykorzystują to, by zawyżać ceny. Od tego czasu nabywcy domów będą nadal napotykać trudności.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm