Nieruchomości w Hanoi: Centrum utrzymuje ceny, przedmieścia czekają na korektę

Zdjęcie ilustracyjne.

Od teraz do końca 2025 roku podaż mieszkań oferowanych na sprzedaż na rynku w Hanoi będzie nadal koncentrować się głównie w segmentach A i B; dywersyfikacja produktów jest nadal ograniczona.

Pani Do Thu Hang, Starszy Dyrektor ds. Badań i Usług Doradczych w Savills Hanoi, przeanalizowała, że od 2026 roku, kiedy projekty pilotażowe zakończą procedury prawne, nowa podaż w Hanoi gwałtownie wzrośnie. Przewiduje się, że w latach 2026-2027 na rynek w Hanoi trafi około 46 600 mieszkań z 43 projektów, ale większość z nich zlokalizowana będzie poza centrum. Może to wywrzeć presję na korektę cen, ale zdaniem pani Hang, korekta ta nastąpi jedynie w obszarach z dużymi zasobami gruntów i niezsynchronizowaną infrastrukturą.

„Jeśli chodzi o projekty o strategicznych lokalizacjach, w pasie 2 i 3, realizowane przez renomowanych inwestorów, ceny prawdopodobnie pozostaną stabilne lub nieznacznie wzrosną dzięki niedoborom i realnemu popytowi. Ogólnie rzecz biorąc, zamiast fali obniżek cen na całym rynku, będziemy świadkami wyraźnego zróżnicowania w zależności od obszaru i jakości projektu” – powiedziała pani Hang.

Aby zwiększyć podaż mieszkań i obniżyć ich ceny do poziomu umożliwiającego ich zakup, eksperci Savills uważają, że Hanoi generalnie wdraża synchronicznie wiele rozwiązań, takich jak reformy instytucjonalne, rozwój infrastruktury i pilotażowe projekty mieszkaniowe. Co istotne, wiele projektów jest rozważanych do realizacji na obszarach poza pasem 3-3,5. Zakończenie procedur i wprowadzenie produktów na rynek będzie miało pozytywny wpływ na poziom cen.

Eksperci zalecają jednak również uwzględnienie ważnego czynnika: kosztów użytkowania gruntów. Obecnie stanowią one znaczną część całkowitych kosztów. Jeśli koszty te zostaną rozsądnie skalkulowane, zapewniając harmonię interesów między państwem a przedsiębiorstwami, ceny mieszkań mogą zostać obniżone do poziomu bardziej odpowiadającego możliwościom finansowym mieszkańców.

Jednocześnie konieczne jest wprowadzenie preferencyjnych mechanizmów podatkowych, kredytowych lub gruntowych dla segmentu mieszkań komunalnych, aby promować rozwój tej linii produktów.

Dr Nguyen Van Dinh – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami – zwrócił również uwagę, że niedobór podaży mieszkań, zwłaszcza mieszkań o przystępnej cenie, jest nieuniknioną konsekwencją nierównomiernego rozwoju, który trwa od wielu lat. Polityka zachęt gruntowych i procedury inwestycyjne powinny koncentrować się na inwestorach budujących mieszkania dla osób z rzeczywistymi potrzebami, a nie tylko na projektach luksusowych.

Eksperci przewidują, że biorąc pod uwagę panującą w Hanoi tendencję do promowania rozwoju transportu publicznego i ograniczania liczby pojazdów osobowych w centrum miasta, może to mieć również wpływ na rynek nieruchomości, zwłaszcza w centrum, choć nie całkowicie negatywny.

To kompleksowy proces transformacji miejskiej. Wprowadzenie polityki regulowania ruchu pojazdów osobowych z pewnością wpłynie na dostępność obszarów centralnych. Nie oznacza to jednak, że będzie miało to bezpośredni negatywny wpływ na rynek nieruchomości.

Charakter nieruchomości jest ściśle związany z potrzebą użytkowania, w której mieszkanie jest zawsze potrzebą podstawową. Chociaż środki transportu się zmieniają, ludzie nadal znajdą sposoby na dotarcie do niezbędnych miejsc, korzystając z wielu różnych opcji.

Obecnie rynek wciąż znajduje się na etapie obserwacji i analizy wpływu zmian w infrastrukturze i ruchu ulicznym. Według szacunków Savills, w niektórych obszarach, takich jak stare miasto, jeśli zostaną one odpowiednio ukierunkowane i wykorzystane na cele takie jak turystyka i handel, wartość nieruchomości może zostać w pełni utrzymana, a nawet zwiększona.

Popyt na mieszkania w dużych miastach, takich jak Hanoi, jest nadal bardzo wysoki. Dlatego też, nawet w kontekście zmiany środków transportu, rynek nieruchomości wciąż posiada mechanizm samoregulacji i adaptacji, aby sprostać temu zapotrzebowaniu. Ponieważ jednak jest to złożony proces, na który wpływa wiele czynników, konieczne jest ciągłe monitorowanie i ocena w przyszłości, zamiast wyciągania wstępnych wniosków o bezpośrednim wpływie na wartości nieruchomości już teraz – analizują eksperci Savills.

Innym zauważalnym obecnie trendem jest to, że chociaż inwestorzy zagraniczni wykazują zainteresowanie nieruchomościami mieszkaniowymi, bezpośrednie inwestycje zagraniczne w tym segmencie nie wzrosły gwałtownie. Wyjaśniając to, pani Do Thu Hang przeanalizowała, że fundamentalne czynniki Wietnamu są bardzo atrakcyjne w oczach zagranicznych inwestorów, w tym młoda populacja, szybka urbanizacja, rosnące dochody i pozytywne perspektywy gospodarcze . Obserwacje Savills pokazują również, że bezpośrednie inwestycje zagraniczne w nieruchomości mieszkaniowe są wyraźnie obecne w Hanoi, Ho Chi Minh, Hajfong...

Jednak aby przyciągnąć bezpośrednie inwestycje zagraniczne do segmentu mieszkaniowego i umożliwić jego silniejszy rozwój, konieczne jest skrócenie i zwiększenie przejrzystości procesu licencjonowania i zatwierdzania projektów. Szybkość procedur inwestycyjnych jest największą przewagą konkurencyjną w zakresie utrzymania i przyciągania międzynarodowych przepływów kapitałowych.

Od początku roku rynek nieruchomości w Hanoi odnotowuje oznaki ożywienia wraz ze wzrostem podaży, ale poziom cen nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Opublikowano ważne przepisy dotyczące gruntów, budownictwa mieszkaniowego i obrotu nieruchomościami, które wejdą w życie od sierpnia 2024 r. Jednak aby mogły być stosowane synchronicznie i skutecznie w praktyce, konieczne jest jeszcze wydanie pełnych dokumentów regulacyjnych i ich wdrożenie.

Obecnie wiele projektów wchodzi w fazę formalnego zakończenia, zatwierdzenia projektu, zobowiązań finansowych itp. Te kroki wymagają czasu, aby zapewnić przejrzystość i właściwe procedury. Chociaż postępy zostały przyspieszone, nadal występuje opóźnienie w wprowadzeniu faktycznej podaży na rynek.

Według profesora nadzwyczajnego dr. Trana Kim Chunga – byłego zastępcy dyrektora CIEM (Centralnego Instytutu Zarządzania Ekonomicznego), ceny nieruchomości nie są już uzależnione od realnego popytu, ale w dużej mierze od kosztów nakładów, zwłaszcza kosztów gruntów i czasu potrzebnego na realizację procedur. Jeśli państwo nie podejmie zdecydowanych działań w celu skrócenia opóźnień w zatwierdzaniu projektów, ceny mieszkań będą miały niewielkie szanse na spadek, nawet przy poprawie podaży.

Source: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm