Jak rozwiązać paradoks trudnego rynku nieruchomości i wciąż wysokich cen domów?

Niedawno Kancelaria Rządu opublikowała Komunikat o wnioskach Premiera z konferencji „Rozwiązania mające na celu usunięcie utrudnień we wzroście kredytów dla produkcji i biznesu, wspieranie wzrostu gospodarczego i stabilizację makroekonomii”.

W ogłoszeniu premier zlecił Ministerstwu Budownictwa uważne monitorowanie rozwoju rynku nieruchomości, aby na bieżąco doradzać i proponować odpowiednie i skuteczne rozwiązania mające na celu wspieranie rozwoju rynku.

Jednocześnie Ministerstwo Budownictwa ma obowiązek wspierać przedsiębiorstwa z branży nieruchomości w restrukturyzacji segmentów i obniżaniu cen produktów. Istnieją odpowiednie, terminowe i skuteczne rozwiązania w zakresie restrukturyzacji segmentów dla osób o realnych potrzebach, mieszkań socjalnych, mieszkań dla pracowników i osób o niskich dochodach.

Paradoks trudnego rynku nieruchomości – ceny domów wciąż gwałtownie rosną

Przyglądając się realiom rynku nieruchomości w ostatnich czasach, w rozmowie z Nguoi Dua Tin, pan Nguyen Van Dinh – wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, prezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) stwierdził, że w ostatnich czasach, mimo że rynek nieruchomości zmaga się z wieloma trudnościami, ceny nieruchomości nadal utrzymują się na wysokim poziomie.

Nawet segment mieszkań w dużych miastach wciąż utrzymuje dynamikę wzrostową, ustanawiając nowy poziom cen na rekordowo wysokim poziomie, znacznie przekraczającym dochody większości mieszkańców. W przeciwieństwie do spadku cen i płynności gruntów, willi, kamienic, domów szeregowych i domów w zabudowie szeregowej.

Pan Nguyen Van Dinh – wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, prezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS).

Według danych VARS, ceny nieruchomości wzrosły dziesiątki razy w ciągu ostatnich 10 lat. Tylko w 2021 roku średnia cena domu wzrosła dwucyfrowo. Niskie stopy procentowe i rekordowo wysoka inflacja to czynniki przyczyniające się do gwałtownego wzrostu cen domów, ale głównym problemem jest spadek podaży.

Jednocześnie popyt na mieszkania stale rośnie, wywierając „presję” na podaż i powodując, że ceny nieruchomości nieustannie osiągają nowe poziomy.

Według szacunków VARS, w Wietnamie każdego roku będzie brakowało około 300 tys. jednostek mieszkalnych ze względu na powstawanie nowych gospodarstw domowych w miastach, a w szczególności ze względu na potrzebę „oddzielnego życia” młodego pokolenia oddzielającego się od rodzin wielodzietnych.

„Ten poważny niedobór z pewnością spowoduje dalszy wzrost cen nieruchomości” – przewidział pan Dinh.

Mimo że rynek nieruchomości zmaga się z wieloma trudnościami, ceny nieruchomości wciąż utrzymują się na wysokim poziomie.

Wyrażając swoją opinię na powyższy temat, powołując się na statystyki Instytutu Badań nad Rozwojem Biznesu, dr Le Xuan Nghia – dyrektor Instytutu Badań nad Rozwojem Biznesu, członek Narodowej Rady Doradczej ds. Polityki Finansowej i Monetarnej – stwierdził, że w ciągu ostatnich 20 lat ceny nieruchomości rosły 4 razy szybciej niż tempo wzrostu cen złota. To pokazuje, że w każdym kontekście nieruchomości są zawsze atrakcyjnym kanałem inwestycyjnym.

Udzielając dalszych informacji, pan Nghia stwierdził, że patrząc na sytuację na wietnamskim rynku nieruchomości, można zauważyć, że w Wietnamie brakuje podaży, podczas gdy popyt jest wysoki zarówno w perspektywie krótkoterminowej, jak i długoterminowej.

„Segment, który potrzebuje ogromnej podaży, ale jej nie ma, to mieszkania socjalne i mieszkania socjalne z powodu braku mechanizmów, gruntów i kapitału. W ciągu ostatnich 5 lat liczba licencji i realizacji projektów gwałtownie spadła, a szczególnie w ciągu ostatnich 2 lat praktycznie nie uruchomiono nowych projektów, co prowadzi do coraz mniejszej podaży nieruchomości mieszkaniowych” – powiedział pan Nghia.

Obniżki ratingów nieruchomości: od czego zacząć?

Prognozując na rok 2024, prezes VARS Nguyen Van Dinh stwierdził, że ceny nieruchomości będą nadal rosły, zwłaszcza w segmencie apartamentów.

Jednocześnie pan Dinh wyjaśnił: „Wysokie ceny mieszkań wynikają nie tylko z dążenia inwestorów do utrzymania ich na wysokim poziomie, ale również ze wzrostu kosztów inwestycji i budowy z powodu wzrostu cen materiałów, kosztów pracy i kosztów dostępu finansowego. Ponadto koszty tworzenia funduszy gruntowych są zbyt wysokie, a wiele „nienazwanych” kosztów pojawia się podczas realizacji inwestycji, budowy i rozwoju projektu, co utrudnia inwestorom obniżenie cen”.

Ponadto niskie stopy procentowe i rekordowo wysoka inflacja z poprzedniego okresu również przyczyniły się do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości, jednak istotą problemu nadal jest spadek podaży.

Pan Dinh zauważył jednak, że nieruchomości są produktem silnie zlokalizowanym, a ich ceny będą rosły w różnym tempie w różnych regionach i na różnych rynkach, głównie w zależności od równowagi podaży i popytu.

W związku z tym, jak stwierdził pan Nguyen Van Dinh, w celu restrukturyzacji segmentu i obniżenia kosztów produktów konieczne są „wspólne wysiłki”, ujednolicenie punktów widzenia, metod wdrażania oraz koordynacja wielu podmiotów i komponentów, od agencji zarządzających państwem po przedsiębiorstwa i banki.

W szczególności państwo musi przeanalizować i skrócić procedury administracyjne dotyczące inwestycji i budownictwa, opracować plany obliczania opłat za użytkowanie gruntów i oczyszczania terenu w celu wsparcia przedsiębiorstw; Bank Państwowy dysponuje dodatkowymi programami kredytowymi z preferencyjnymi stopami procentowymi dla inwestorów budujących tanie mieszkania i nabywców domów.

Pan Dinh, reprezentując stronę inwestorską, stwierdził, że przedsiębiorstwa muszą również proaktywnie przeglądać swoje portfele projektów inwestycyjnych, proaktywnie restrukturyzować zadłużenie i planować przepływy pieniężne, zmniejszać oczekiwania dotyczące zysków, a nawet akceptować sprzedaż ze stratą, wykorzystywać zyski z poprzednich lat do utrzymania działalności i proaktywnie skupiać się na przystępnym segmencie cenowym, aby zapewnić sobie zdolność absorpcyjną przy wprowadzaniu produktów na rynek.

Dr Le Xuan Nghia – dyrektor Instytutu Badań nad Rozwojem Biznesu, członek Narodowej Rady Doradczej ds. Polityki Finansowej i Pieniężnej.

Dr Le Xuan Nghia dodał, że w niedalekiej przyszłości, jeśli na rynku nieruchomości pojawią się produkty z dobrymi procedurami prawnymi, projekty z zasobami i w rozsądnych cenach, popyt będzie bardzo duży.

Sporządzając prognozę, pan Nghia przeanalizował, że rynek może ustanowić nowy poziom cenowy, który będzie sprzyjał dalszemu wzrostowi. Jednak przy „wsparciu” polityki, pan Nghia wyraził nadzieję, że ceny nieruchomości będą rosły w stabilnym, zdrowym i „akceptowalnym” kierunku.

W związku z tym ekspert podkreślił, że nowy poziom cen powyższy najskuteczniej zrestrukturyzuje rynek nieruchomości i wówczas każda firma lub inwestor, który jest w stanie wytrzymać powyższy poziom cen, może przetrwać, jeśli nie, będzie musiał zrestrukturyzować swoją działalność zgodnie z zasadami rynkowymi .

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/cach-nao-hoa-giai-nghich-ly-thi-truong-bds-kho-gia-nha-van-neo-cao-a642725.html