Na konferencji prasowej poświęconej kwestiom społeczno-ekonomicznym w Ho Chi Minh, która odbyła się 14 maja, Departament Turystyki miasta Ho Chi Minh przedstawił szereg rekomendacji mających na celu zaostrzenie zarządzania krótkoterminowym wynajmem apartamentów. Zaproponowano w nich, aby wynajem apartamentów turystycznych był dozwolony wyłącznie za zgodą zarządu lub odpowiednich mieszkańców.
Airbnb przeżywało rozkwit po Covid-19.
Według pana Le Truong Hien Hoa, zastępcy dyrektora Departamentu Turystyki w Ho Chi Minh, rozwój internetowych platform rezerwacyjnych jest nieuniknionym trendem w kontekście gospodarki cyfrowej i integracji międzynarodowej. Zwłaszcza po pandemii COVID-19 potrzeby turystów w zakresie zakwaterowania uległy znaczącej zmianie; wiele osób decyduje się na dłuższy pobyt, łącząc turystykę z pracą zdalną. Ta grupa turystów często preferuje prywatne, elastyczne przestrzenie z pełnym wyposażeniem, takim jak kuchnie, pralki, salony itp., zamiast tradycyjnych hoteli. „Model krótkoterminowych apartamentów przyczynił się do dywersyfikacji oferty noclegowej, szczególnie w okresie świątecznym lub gdy w Ho Chi Minh odbywają się ważne wydarzenia” – stwierdził pan Hoa. Departament Turystyki ocenił również, że ten rodzaj zakwaterowania pomaga rozszerzyć napływ turystów poza centrum, zwiększając wydatki na jedzenie, transport i zakupy w wielu dzielnicach mieszkalnych; jednak szybki i spontaniczny rozwój Airbnb w ostatnim czasie stwarza szereg wyzwań.
Eksperci uważają, że wkrótce trzeba będzie sfinalizować ramy prawne dla modeli krótkoterminowego zakwaterowania.
Zdjęcie: Le Nam
Jednym z największych problemów jest konflikt między rzeczywistymi mieszkańcami a właścicielami apartamentów, którzy prowadzą krótkoterminowy wynajem. Według Departamentu Turystyki miasta Ho Chi Minh, większość nieruchomości Airbnb znajduje się obecnie w budynkach mieszkalnych, podczas gdy prawo mieszkaniowe surowo zabrania wykorzystywania lokali mieszkalnych do celów innych niż mieszkalne. Stanowi to punkt sporny między obowiązującym prawem mieszkaniowym a prawem turystycznym.
W rozmowie z gazetą Thanh Nien po południu 19 maja dr Duong Duc Minh, zastępca dyrektora Instytutu Badań nad Gospodarką i Rozwojem Turystyki, stwierdził, że globalny trend w zarządzaniu Airbnb znacząco zmienił się w ostatnich latach. Podczas gdy wiele miast postrzegało Airbnb wcześniej jako symbol gospodarki cyfrowej, większość dużych obszarów miejskich przechodzi obecnie na bardziej rygorystyczne zarządzanie, aby chronić dostęp do mieszkań, utrzymać stabilność społeczności i zapewnić zrównoważony rozwój turystyki.
Singapur praktycznie zakazuje krótkotrwałych pobytów w lokalach mieszkalnych, z minimalnym okresem wynajmu wynoszącym 3 miesiące w przypadku domów prywatnych i 6 miesięcy w przypadku mieszkań komunalnych. Nowy Jork (USA) wymaga od właścicieli nieruchomości rejestracji i pociąga platformy cyfrowe do odpowiedzialności prawnej za naruszenia. Barcelona (Hiszpania) ogłosiła nawet wycofanie wszystkich zezwoleń na wynajem apartamentów turystycznych do 2028 roku, aby przywrócić mieszkańcom dostęp do mieszkań. W rzeczywistości ciągły ruch gości może obciążać windy, parkingi, systemy utylizacji odpadów, hałas i systemy przeciwpożarowe, podczas gdy większość budynków mieszkalnych w Ho Chi Minh City jest przeznaczona do stałego użytku mieszkalnego, a nie do działalności hotelowej.
Czy „konsensus mieszkańców” wystarczy?
W związku z powyższą sytuacją Departament Turystyki miasta Ho Chi Minh zaproponował przepisy jasno określające, na których obszarach dozwolone jest prowadzenie działalności apartamentów turystycznych, skalę działalności oraz wymagające „zgody zarządu lub odpowiednich mieszkańców”. Wielu ekspertów uważa jednak, że potrzebne są kompleksowe ramy prawne, obejmujące obowiązkową rejestrację, deklaracje gości, obowiązki podatkowe, normy bezpieczeństwa pożarowego, limity czasowe wynajmu, odpowiedzialność platformy cyfrowej oraz przejrzysty mechanizm monitorowania. „Tylko dzięki kompleksowemu systemowi zarządzania Airbnb może przetrwać jako element gospodarki współdzielenia i nowoczesnej turystyki miejskiej, nie wpływając na strukturę społeczną, środowisko życia i długoterminowe cele zrównoważonego rozwoju miasta Ho Chi Minh” – powiedział dr Duong Duc Minh.
Władze Ho Chi Minh City dążą do objęcia krótkoterminowego wynajmu mieszkań kontrolą.
Zdjęcie: Le Nam
Dr Chau Huy Quang (kancelaria prawnicza Rajah & Tann LCT) uważa, że pozyskiwanie opinii mieszkańców może być rozwiązaniem w zakresie zarządzania, mającym na celu zaspokojenie pojawiających się potrzeb, ale nie może jednostronnie zmienić charakteru prawnego zatwierdzonego projektu. Według niego, ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku uznaje prawo właścicieli do wynajmu legalnie posiadanych przez nich lokali mieszkalnych. Jednak w obecnym ustawodawstwie brakuje jasnych kryteriów określających moment, w którym wynajem mieszkań przechodzi z użytkowania mieszkalnego na działalność komercyjną. Największą trudnością w stosowaniu mechanizmu „konsensusu mieszkaniowego” jest określenie zakresu i wartości prawnej tego konsensusu. Zastosowanie wyłącznie zasady większości może znacząco wpłynąć na prawa mniejszościowych grup mieszkańców.
Według prawnika Diepa Nang Binha, szefa kancelarii Tinh Thong Law Office (Izby Adwokackiej w Ho Chi Minh City), obecnie nie ma konkretnych przepisów określających, jaki odsetek mieszkańców musi wyrazić zgodę na krótkoterminowy wynajem mieszkań. Czy oznacza to, że zgadzają się na to wszyscy mieszkańcy, czy tylko ci, których bezpośrednio dotyczy? Bez jasnych przepisów praktyczne zastosowanie mogłoby łatwo prowadzić do sporów i pozwów sądowych. Przyznanie Zarządowi uprawnień do „zezwolenia” lub „zabronienia” wynajmu krótkoterminowego grozi przekroczeniem jego uprawnień. Ponadto pojawia się kwestia ochrony praw właścicieli mieszkań, którzy już zainwestowali w nieruchomości na wynajem. Jeśli zarządca budynku zagłosuje później przeciwko wynajmowi krótkoterminowemu, jak zostanie to rozwiązane? Czy będzie obowiązywać prawo wsteczne, czy mechanizm rekompensaty? Wszystkie te pytania prawne wymagają odpowiedzi.
Prawnik Binh zasugerował, aby miasto Ho Chi Minh ustanowiło system szczegółowych warunków, takich jak rejestracja działalności związanej z zakwaterowaniem, deklaracja mieszkańca, przestrzeganie wymogów bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa i porządku, a także jasno określiło odpowiedzialność prawną właścicieli mieszkań w przypadku zakłócania porządku przez najemców lub łamania prawa. Jednocześnie konieczne jest jasne klasyfikowanie od samego początku budynków mieszkalnych i projektów o charakterze mieszanym, łączących funkcje mieszkalne i komercyjne, zamiast stosowania jednego mechanizmu do wszystkich modeli. „Niemożliwe jest stosowanie tego samego mechanizmu zarządzania do budynków mieszkalnych i projektów o charakterze mieszanym od samego początku, łączących funkcje mieszkalne, handlowe i usługowe. Jest to bardzo ważna kwestia, aby uniknąć mechanicznego stosowania przepisów, które wpływa na środowisko inwestycyjne i prawa nabywców mieszkań. W dłuższej perspektywie konieczna jest spójność między ustawą mieszkaniową z 2023 r., ustawą turystyczną z 2017 r. a przepisami dotyczącymi działalności związanej z zakwaterowaniem i krótkoterminowym zakwaterowaniem, aby uniknąć obecnych luk prawnych” – powiedział prawnik Binh.
Zebranie właścicieli wspólnot mieszkaniowych ma obecnie na celu przede wszystkim podejmowanie decyzji w sprawach bieżących dotyczących zarządzania i eksploatacji, a nie zmianę charakteru prawnego ani operacyjnego projektu. Ponadto zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie jest państwową agencją zarządzającą i nie ma uprawnień do „legalizacji” działalności, jeśli jest ona niezgodna z pierwotnie zatwierdzoną funkcją.
Dr Chau Huy Quang, kancelaria prawna Rajah & Tann LCT
Źródło: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm
Komentarz (0)