Ceny mieszkań rosną drastycznie. Czy warto kupić mieszkanie bez różowej książeczki?

Czy mogę wymienić mieszkanie, skoro nie mam różowej książeczki?

Raporty z rynku nieruchomości za trzeci kwartał, pochodzące z kilku jednostek badawczych, w większości wskazują, że średnia cena sprzedaży nowych mieszkań w Hanoi osiągnęła 64-69 mln VND/m². Cena starych mieszkań osiągnęła 46-51 mln VND/m².

Co ciekawe, nowe mieszkania w cenie powyżej 4 miliardów VND stanowią 70% całkowitej liczby sprzedanych mieszkań. Segment mieszkań w cenie poniżej 2 miliardów VND praktycznie zniknął z rynku.

Wzrost cen mieszkań skłonił wiele osób do kupna mieszkań bez certyfikatów użytkowania gruntu lub certyfikatów własności nieruchomości (tzw. różowe księgi), ponieważ cena sprzedaży jest często niższa niż w przypadku mieszkań z certyfikatami. Pytanie brzmi, czy kupno i sprzedaż w tym przypadku jest legalne?

Punkt a, klauzula 1, artykuł 160 Prawa mieszkaniowego z 2023 r. stanowi, że w przypadku transakcji kupna, sprzedaży, ratalnego zakupu, darowizny, wymiany, hipoteki i wkładu kapitałowego z wykorzystaniem mieszkań, mieszkanie musi spełniać odpowiednie warunki, w tym certyfikat określony w prawie, z wyjątkiem przypadku określonego w klauzuli 2 niniejszego artykułu.

Przypadki określone w artykule 160 ust. 2 ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r., zgodnie z rozporządzeniem 95/2024, obejmują:

- Kupno, sprzedaż, wynajem, zastawianie przyszłych nieruchomości mieszkalnych; sprzedaż nieruchomości mieszkalnych w przypadku rozwiązania spółki lub upadłości;

- Organizowanie darowizn na rzecz domów wdzięczności, domów miłości i domów wielkiej solidarności;

- Zakup, dzierżawa-wykup dostępnych lokali mieszkalnych od inwestorów projektów inwestycyjnych budownictwa mieszkaniowego w następujących przypadkach: Lokali mieszkalnych stanowiących własność publiczną; Lokali mieszkalnych socjalnych, lokali mieszkalnych dla sił zbrojnych ludności, lokali mieszkalnych służących przesiedleniu niestanowiących własności publicznej;

- Wynajem, pożyczanie, dzierżawa, upoważnianie do zarządzania mieszkaniami;

- Dziedziczenie mieszkania.

Dzięki temu w przypadku mieszkań, które nie mają różowych ksiąg, strony mogą swobodnie dokonywać transakcji kupna i sprzedaży.

Projekt apartamentów w Hanoi (zdjęcie: Tran Khang).

Zagadnienia prawne, na które należy zwrócić uwagę

Artykuł 8 Dekretu 95/2024 wyraźnie stanowi, że dokumenty potwierdzające warunki mieszkaniowe są wymagane do uczestnictwa w transakcjach w przypadku braku świadectwa własności.

W przypadku transakcji kupna, sprzedaży lub dzierżawy domów w projektach inwestycyjnych w budownictwie mieszkaniowym, muszą istnieć dokumenty potwierdzające, że domy kwalifikują się do prowadzenia działalności gospodarczej w przypadku domów dla przesiedleńców i domów dla sił zbrojnych ludu.

Domy tego typu muszą posiadać dokumenty potwierdzające ich kwalifikowalność do prowadzenia działalności gospodarczej lub dokumenty potwierdzające ich przyjęcie do użytkowania, dokumenty potwierdzające ich kwalifikowalność do obrotu zgodnie z przepisami ustawy o budownictwie i zarządzaniu budownictwem socjalnym.

W przypadku transakcji kupna, sprzedaży lub dzierżawy przyszłego mieszkania, które nie jest częścią projektu, konieczne jest przedstawienie zaświadczenia o prawie do użytkowania gruntu oraz pozwolenia na budowę, jeśli jest ono wymagane, lub przedstawienie dokumentów potwierdzających inwestycję w budownictwo mieszkaniowe.

W przypadku transakcji kupna, sprzedaży lub wynajmu nieruchomości publicznej wymagane są dokumenty potwierdzające, że dom kwalifikuje się do wynajmu lub sprzedaży zgodnie z postanowieniami artykułu 63 i artykułu 69 Dekretu 95/2024.

W przypadku transakcji darowizn domów wdzięczności, domów charytatywnych i domów solidarności, organizacja darczyńcy musi posiadać dokumenty potwierdzające budowę domu przeznaczonego na darowiznę.

Jeżeli odziedziczony dom jest przedmiotem kupna lub sprzedaży ratalnej, musi istnieć umowa kupna domu lub sprzedaży ratalnej wraz z dokumentami potwierdzającymi własność domu lub inwestycję w budowę domu dokonaną przez sprzedawcę lub osobę kupującą w sprzedaży ratalnej.

W przypadku sprzedaży mieszkań przez rozwiązaną lub upadłą organizację wymagana jest uchwała lub decyzja o rozwiązaniu tej organizacji lub zawiadomienie właściwego organu o rozwiązaniu organizacji będącej właścicielem mieszkania. W przypadku upadłości wymagane jest orzeczenie Sądu Ludowego o ogłoszeniu upadłości organizacji będącej właścicielem mieszkania.

Jednak kupując mieszkanie bez różowej księgi wieczystej, nabywca może narazić się na wiele zagrożeń. Największe z nich to brak uznania przez państwo prawa własności do mieszkania i prawa do użytkowania gruntu przynależnego do tego osiedla.

Innym ryzykiem jest to, że jeśli umowa ma formę notarialnie poświadczonej umowy o upoważnieniu do zarządzania, oznacza to, że drugi właściciel (od drugiego właściciela) jest upoważniony wyłącznie do korzystania z mieszkania. W takim przypadku, jeśli zostanie wydana czerwona książka, pierwszym właścicielem będzie osoba, której nazwisko widnieje w dokumencie. Pierwszy właściciel może odmówić współpracy w przeniesieniu nazwiska na nowego właściciela, aby żądać podwyżki ceny.

W związku z tym, w przypadku sporów związanych z tą nieruchomością, nie będą one chronione prawem. Do czasu, gdy nieruchomość nie posiada certyfikatu, nabywca nie może zaciągnąć pożyczki z banku, obciążając mieszkanie hipoteką.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm