Grunty podmiejskie nie są dla początkujących inwestorów, jasne punkty na rynku, maklerzy wracają z nową energią

Rynek się rozgrzewa, widać oznaki poprawy, na co zwrócić uwagę inwestując w ziemię, Binh Dinh wzywający do inwestowania w wiele projektów, przepisy dotyczące odszkodowań za ziemię, gdy państwo odzyskuje grunty mieszkalne... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Rynek nieruchomości od początku 2023 roku odnotowuje stopniowy wzrost wolumenu transakcji. (Źródło: DT)

Oznaki poprawy

Właśnie ukończono raport „Ocena procesu odbudowy wietnamskiego rynku nieruchomości w trzecim kwartale 2023 r. i prognozowanie sytuacji rynkowej w czwartym kwartale 2023 r.” autorstwa Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości (Vnrea), w którym wyraźnie stwierdzono, że płynność na rynku nieruchomości w trzecim kwartale 2023 r. poprawiła się w porównaniu z trudnym okresem pod koniec 2022 r., a w pierwszych miesiącach roku rynek zaczął odnotowywać wiele „jasnych punktów” w takich miejscowościach jak: Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho Chi Minh City... miejsca, w których promowane są inwestycje w infrastrukturę i transport, z wieloma źródłami podaży odpowiadającymi popytowi.

Według niedawnego badania przeprowadzonego przez Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), nawet 60% inwestorów, którzy uczestniczyli w rynku nieruchomości, będzie kontynuować inwestycje, jeśli stopy procentowe banków będą nadal spadać. Rynek nieruchomości odnotowuje stopniowy wzrost wolumenu transakcji od początku roku. Podczas gdy w drugim kwartale 2023 roku rynek odnotował 3700 transakcji, co stanowi wzrost o 37% w porównaniu z 2700 transakcjami w pierwszym kwartale, w trzecim kwartale rynek odnotował prawie 6000 transakcji, 1,5 raza więcej niż w drugim kwartale i ponad dwukrotnie więcej niż w pierwszym kwartale.

Przedstawiciele branży nieruchomości twierdzą, że rynek mieszkań i domów w dużych miastach wykazuje obecnie oznaki dobrej chłonności, koncentrując się na segmencie cenowym poniżej 10 mld VND w obszarze śródmiejskim.

Aby utrzymać obecny cykl wzrostu rynku, potrzebne są mechanizmy i strategie, które poprawią stagnację podaży. Polityka rynku nieruchomości musi obejmować wszystkie klasy społeczne.

Dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Vnrea, zauważył, że realny popyt na mieszkania rośnie i z pewnością będzie rósł wraz ze wzrostem gospodarczym i urbanizacją. Oczekuje się, że na Forum Nieruchomości pod koniec 2023 r. Vnrea ogłosi indeksy nieruchomości, które będą stanowić podstawę dla deweloperów projektów, tak aby po powstaniu projektu mógł on zaspokoić 60–70% realnego popytu, zapewniając tym samym warunki do przyciągnięcia inwestorów krajowych i zagranicznych.

Eksperci rynku nieruchomości zauważyli również, że przyjęte na VI sesji XV Zgromadzenia Narodowego projekty ustaw: Prawo mieszkaniowe, Prawo gruntowe, Prawo o obrocie nieruchomościami, które doprowadziły do usunięcia prawnych „wąskich gardeł”, zapewnienia źródeł kapitału i powrotu zaufania inwestorów do głównego rynku... będą decydującymi warunkami dla rzeczywistego powrotu rynku do normy .

Rynek nieruchomości w czwartym kwartale 2023 r. będzie kamieniem milowym na drodze do ożywienia rynku od 2024 r., zwłaszcza na obszarach oferujących duże możliwości rozwoju, synchroniczne i nowoczesne planowanie, skoncentrowaną infrastrukturę, inwestycje i niskie poziomy cen...

Rynek gruntów podmiejskich się rozgrzewa

Ostatnio rynek gruntów stopniowo się poprawiał po stopniowym zniesieniu zakazu podziału i sprzedaży gruntów. W wielu podmiejskich obszarach Hanoi i sąsiednich prowincji, takich jak Bac Ninh, Bac Giang, Ninh Binh… transakcje zaczęły się ponownie pojawiać, choć wciąż na niewielką skalę.

Na przykład, w rejonie gmin Binh Yen i Tan Xa w dystrykcie Thach That (Hanoi), cena gruntów podzielonych na działki przy drogach o szerokości 4-5 metrów jest obecnie oferowana w cenach 16-20 milionów VND/m², co stanowi spadek o około 30% w porównaniu z okresem „gorączki gruntów”. W szczególności, cena gruntów podzielonych na działki w alejkach wynosi zaledwie 11-12 milionów VND/m², co stanowi spadek o 40-50% w porównaniu z okresem „gorączki gruntów”.

Warto zauważyć, że pośrednicy nieruchomości, po okresie „wyparowania” z rynku, powrócili i promują sprzedaż gruntów. Na wielu stronach internetowych poświęconych rynkowi nieruchomości, ceny gruntów na sprzedaż wahają się od 600 milionów VND do ponad 1 miliarda VND.

Według raportu VARS z rynku nieruchomości za trzeci kwartał, segment gruntów z czerwoną księgą i nieruchomości komercyjnych o wartości poniżej 2 miliardów VND odnotował znaczny wzrost wolumenu transakcji. Szczególnie na obszarach z inwestycjami infrastrukturalnymi lub w sąsiedztwie parków przemysłowych, ceny sprzedaży wzrosły o 5-7% w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Jest to także jedyny jasny punkt tego typu rynku gruntów, ponieważ przy cenach gruntów zaczynających się od 3 miliardów VND/działkę lub więcej, sytuacja transakcyjna jest wciąż dość ponura.

Potencjał gruntów podmiejskich wciąż istnieje, ale zdaniem ekspertów inwestorzy powinni zachować ostrożność, ponieważ obecny rynek wciąż wiąże się z potencjalnym ryzykiem, zwłaszcza pod względem płynności. Nie wspominając już o tym, że rynek gruntów podzielonych, do pewnego stopnia, nadal znajduje się pod kontrolą „wielkich graczy”.

Ekspert ds. nieruchomości Tran Khanh Quang stwierdził, że tegoroczny rynek oferuje spore możliwości, jednak są one raczej nikłe i mogą okazać się realną szansą dopiero w 2024 r. Grunty nadal będą segmentem o dużym potencjale zysku, jednak obecnie nie są dostępne dla większości i wymagają starannej selekcji.

Pan Quang powiedział, że ziemia będzie szansą dla dwóch grup: profesjonalnych inwestorów i prawdziwych nabywców domów z gotówką. Inwestorzy amatorzy nie powinni „rzucać się na głęboką wodę”, a jeśli chcą, potrzebują długoterminowego przepływu gotówki, z perspektywą 3-5 lat.

„W oparciu o aktualną sytuację, inwestorzy mogą zaoferować 30% zniżki, potem 25%, a potem nawet 20%. Kupujący powinni śmiało negocjować, być może finalizując transakcję z 15-20% zniżką, co jest realną zniżką. Ostatnie miesiące tego roku i początek 2024 roku mogą być najodpowiedniejszym momentem na wpłatę kapitału” – zauważył ekspert.

Tymczasem niektórzy profesjonalni inwestorzy oceniają, że grunty miejskie, na obrzeżach dużych miast, są już prawie nasycone, a stopa zwrotu będzie niższa. Tymczasem ceny gruntów w wielu prowincjach i miejscowościach są nadal dość niskie, więc marża zysku będzie większa.

Jednak wysokie zyski wiążą się również z dużym ryzykiem. Dlatego, aby zachować bezpieczeństwo, inwestując w grunty prowincjonalne, inwestorzy muszą określić czas oczekiwania, który może wynosić nawet 3-5 lat lub dłużej. Jest to odpowiednie rozwiązanie jedynie w przypadku niewykorzystanych przepływów pieniężnych i nie należy korzystać z dźwigni finansowej.

Binh Dinh wzywa do inwestycji w wielu dziedzinach, a projekt jest wart 14 miliardów dolarów

Elektroniczny portal informacyjny Ludowego Komitetu prowincji Binh Dinh opublikował właśnie listę 151 projektów, które wymagają inwestycji w tym regionie w wielu różnych dziedzinach. Sektory nieruchomości, usług, handlu i turystyki zgłosiły aż 80 projektów, co stanowi większość listy projektów inwestycyjnych.

Projektem o największym nakładzie inwestycyjnym jest inwestycja w obszar miejski w podobszarze nr 1, w obszarze miejskim Nhon Hoi Eco-tourism Urban Area, o łącznym kapitale około 14 miliardów dolarów i powierzchni ponad 57 hektarów. Kolejnym projektem jest inwestycja w obszar miejski w podobszarze nr 3, w obszarze miejskim Nhon Hoi Eco-tourism Urban Area, o kapitale inwestycyjnym 10 miliardów dolarów i powierzchni 36 hektarów. Kolejnym projektem jest obszar hotelowy wieżowców w punkcie nr 1, w obszarze turystycznym Nhon Ly - Cat Tien Sea, o powierzchni prawie 34 hektarów i kapitale inwestycyjnym 2 miliardów dolarów.

Niektóre projekty obejmują duże obszary, jak na przykład obszar gospodarstwa ekologicznego Tay Phu Commune Eco-tourism Farm Area (300 ha); nadmorski obszar mieszkalno-usługowo-handlowy Hoai Nhon Town (300 ha); projekt ekologiczny La Vuong Eco-tourism Project (250–300 ha); ekskluzywny ośrodek ekologiczny Bai Con Eco-tourism Resort (100 ha); obszar turystyczny Van Phong Dam (70 ha), a kapitał inwestycyjny zależy od skali projektu.

Ludowy Komitet Prowincji Binh Dinh koncentruje się również na sektorze infrastruktury, realizując 30 projektów parków przemysłowych i klastrów przemysłowych. Jedynym projektem parku przemysłowego jest Bong Son Industrial Park o powierzchni 250 hektarów w dzielnicy Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc i Lai Khanh Nam. Pozostałe 29 projektów klastrów przemysłowych znajduje się w różnych lokalizacjach, o powierzchni mniejszej niż 100 hektarów.

Ponadto prowincja Binh Dinh zaapelowała o inwestycje w 9 projektów rolniczych i wodnych; 2 projekty z zakresu opieki zdrowotnej; 8 projektów wspierających przemysł; 12 projektów w zakresie zbierania i oczyszczania ścieków i wody użytkowej; 3 projekty budowy cmentarzy; 3 projekty energetyczne; 4 projekty rynkowe.

Według najnowszych danych Departamentu Planowania i Inwestycji prowincji Binh Dinh, w ciągu pierwszych 9 miesięcy tego roku prowincja pozyskała 6 nowo zarejestrowanych projektów BIZ o łącznym kapitale inwestycyjnym wynoszącym 46,2 mln USD. Jeśli chodzi o inwestycje krajowe, prowincja pozyskała 62 nowe projekty o łącznym zarejestrowanym kapitale wynoszącym prawie 13 387 mld VND.

W ciągu pierwszych 9 miesięcy prowincja pozyskała 68 nowych projektów o łącznym zarejestrowanym kapitale w wysokości 17 960 miliardów VND, przekraczając roczny plan o 13%. Spośród nich 17 projektów znajdowało się w strefach ekonomicznych i parkach przemysłowych o łącznym zarejestrowanym kapitale ponad 2 431 miliardów VND; 51 projektów znajdowało się poza strefami ekonomicznymi i parkami przemysłowymi o łącznym kapitale inwestycyjnym przekraczającym 15 529 miliardów VND.

Przepisy dotyczące odszkodowań za grunty w przypadku odzyskiwania przez państwo gruntów mieszkalnych

Artykuł 79 ustawy o gruntach z 2013 r. wyraźnie reguluje kwestię odszkodowania za ziemię w przypadku, gdy państwo odzyskuje grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Kiedy państwo odzyskuje grunty zabudowane, gospodarstwa domowe i osoby prywatne muszą się przenieść, nie spełniając warunków otrzymania odszkodowania za grunty mieszkalne. Jeśli nie mają innego miejsca zamieszkania, państwo sprzedaje, wynajmuje, zawiera umowę leasingu z opcją wykupu lub przydziela grunty mieszkalne z pobranymi opłatami za użytkowanie gruntów. (Źródło: CafeF)

W szczególności gospodarstwa domowe i osoby fizyczne korzystające z gruntów mieszkalnych, obywatele Wietnamu mieszkający za granicą, którzy są właścicielami domów związanych z prawami do użytkowania gruntów w Wietnamie i kwalifikują się do odszkodowania zgodnie z postanowieniami artykułu 75 niniejszej ustawy, gdy państwo odzyskuje grunty, otrzymają odszkodowanie w następujący sposób:

Jeżeli na terenie gminy, okręgu lub miasta, w którym odzyskiwany jest grunt, nie ma innego gruntu budowlanego lub domu, odszkodowanie zostanie wypłacone w formie gruntu budowlanego lub domu; jeżeli nie będzie potrzeby wypłaty odszkodowania w formie gruntu budowlanego lub domu, odszkodowanie wypłaci państwo w formie pieniężnej.

W przypadku, gdy w gminie, okręgu wyborczym lub mieście, do którego odzyskiwany jest grunt, nadal znajdują się grunty zabudowane lub zabudowane, odszkodowanie zostanie wypłacone w gotówce. W przypadku miejscowości dysponujących wystarczającym funduszem gruntów zabudowanych, rozważone zostanie odszkodowanie w postaci gruntów zabudowanych.

Organizacje gospodarcze, wietnamskie przedsiębiorstwa zamorskie i przedsiębiorstwa z kapitałem zagranicznym, które wykorzystują ziemię do realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego, gdy państwo odzyskuje ziemię, otrzymają odszkodowanie za ziemię, jeśli spełniają warunki odszkodowania określone w artykule 75 niniejszej ustawy.

Rząd określi szczegółowo ten artykuł. W związku z tym, w przypadkach, gdy w gminie, okręgu wyborczym lub mieście, w którym odzyskiwany jest grunt, nie ma innych gruntów mieszkalnych ani budynków mieszkalnych, odszkodowanie zostanie wypłacone w formie gruntów mieszkalnych lub budynków mieszkalnych; w przypadkach, gdy nie ma potrzeby wypłaty odszkodowania w formie gruntów mieszkalnych lub budynków mieszkalnych, państwo wypłaci odszkodowanie w gotówce.

Zgodnie z art. 66 ustawy o gruntach z 2013 r. upoważnienie do odzyskiwania gruntów określa się następująco:

Komitet Ludowy na szczeblu prowincji podejmuje decyzje o odzyskaniu gruntów w następujących przypadkach: Odzyskiwanie gruntów od organizacji, instytucji religijnych, Wietnamczyków zamieszkałych za granicą, organizacji zagranicznych pełniących funkcje dyplomatyczne oraz przedsiębiorstw z udziałem kapitału zagranicznego, z wyjątkiem przypadków określonych w punkcie b ust. 2 niniejszego artykułu. Odzyskiwanie gruntów rolnych należących do publicznego funduszu gruntów gmin, okręgów i miast.

Komitet Ludowy na szczeblu dystryktu podejmuje decyzję o odzyskaniu gruntów w następujących przypadkach: Odzyskiwanie gruntów od gospodarstw domowych, osób fizycznych i wspólnot mieszkaniowych. Odzyskiwanie gruntów mieszkalnych od Wietnamczyków mieszkających za granicą, którzy mają prawo posiadać domy w Wietnamie.

W przypadku gdy obszar odzyskania gruntów obejmuje oba podmioty określone w punkcie 1 i punkcie 2 niniejszego artykułu, Prowincjonalny Komitet Ludowy podejmuje decyzję o odzyskaniu gruntów lub upoważnia Powiatowy Komitet Ludowy do podjęcia decyzji o odzyskaniu gruntów.

Źródło