Transakcje stoją w miejscu, ale cena sprzedaży apartamentów w Hanoi wciąż rośnie niczym „opętanie”

(Dan Tri) – Eksperci twierdzą, że ciągły wzrost cen mieszkań skłonił ludzi do czasowego zawieszenia planów zakupu. Jednak ceny sprzedaży mieszkań nadal rosną, pomimo trudności w transakcjach.

Kupujący domy zmagają się z burzą cenową

Według sondażu przeprowadzonego przez reporterów Dan Tri , w ciągu ostatniego miesiąca ceny sprzedaży mieszkań w Hanoi nadal wykazywały tendencję wzrostową.

Dom o powierzchni 64 m² z 2 sypialniami w ramach projektu Vinhomes Smart City został wystawiony na sprzedaż w połowie października za około 4,2 miliarda VND. Do tej pory cena tego apartamentu wzrosła do 4,6 miliarda VND.

W osiedlu Thang Long nr 1 na początku października wystawiono na sprzedaż apartament o powierzchni 87 m² z dwiema sypialniami za 5,7 miliarda VND. Cena wzrosła jednak do 6 miliardów VND.

Według danych jednostki badawczej średnia cena sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na całym rynku w Hanoi znacząco wzrosła, z 40 milionów VND/m2 na początku 2022 r. do około 72 milionów VND/m2 w trzecim kwartale tego roku.

W szczególności średnia cena nowo otwartych projektów w tym kwartale osiągnęła ok. 70 mln VND/m2 (bez VAT i opłat za utrzymanie), gdyż podaż nowo otwartych apartamentów w tym kwartale przypadła głównie na segment high-end i luksusowy, stanowiący 100% udziału w rynku.

Pan Nguyen Van Ngu (z Nam Dinh ) powiedział, że od trzech miesięcy jego rodzina nieustannie poszukuje mieszkań w dzielnicach Nam Tu Liem i Ha Dong. Dysponując 3 miliardami VND, pan Ngu planuje kupić mieszkanie o powierzchni około 65-70 metrów kwadratowych, zaprojektowane z dwiema sypialniami. Jednak im dłużej szuka, tym bardziej czuje się uwięziony w „matrycy cen mieszkań”.

„To samo niesprzedane mieszkanie, ale cena oferowana przez właściciela jest wyższa niż wcześniej. Na przykład, dom o powierzchni 68 m² w My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) był wystawiony na sprzedaż we wrześniu za około 3,3 miliarda VND. Ten sam dom jest oferowany przez właściciela za 3,7 miliarda VND” – powiedział. Podczas gdy ceny mieszkań stale „tańczą”, pan Ngu tymczasowo zawiesił plan zakupu domu i poczekał, aż ceny spadną.

Jak powiedział pan Tran Van Cuong (z Bac Giang ), przez ostatnie 2 miesiące jego rodzina oglądała domy w wielu osiedlach mieszkaniowych w Hanoi. Jednak pan Cuong był zszokowany, ponieważ cena sprzedaży mieszkania oferowana przez właściciela szybko rosła.

Niektórzy ludzie zrezygnowali z planów kupna domu, ponieważ cena sprzedaży gwałtownie wzrosła (ilustracja: Tran Khang).

10 dni temu pan Cuong został poinformowany przez właściciela apartamentu w dzielnicy Hoang Mai (Hanoi) o powierzchni 72 m², zaprojektowanego z dwiema sypialniami, za 4,3 mld VND, co odpowiada 60 mln VND/m². Jednak niedawno właściciel tego apartamentu poinformował pana Cuonga, że ​​cena wzrosła do 4,7 mld VND.

„Gwałtowny wzrost cen mieszkań sprawia, że ​​zastanawiam się, czy powinienem kupić teraz, czy poczekać, aż się ustabilizuje. Jeśli kupię teraz, cena może znowu spaść, bo już wzrosła. Jeśli nie kupię, obawiam się, że ceny mieszkań będą nadal rosły” – powiedział.

Według danych jednostki badań rynku, średnia cena sprzedaży mieszkań w całym kraju w pierwszym kwartale 2021 roku wyniosła 35 milionów VND/m². Do trzeciego kwartału 2024 roku wzrosła ona do 51 milionów VND/m². Oznacza to, że w ciągu 4 lat ceny mieszkań wzrosły o 45%, czyli ponad 10% rocznie.

Dlaczego ceny mieszkań są „gorączkowe”?

Ekspert ds. nieruchomości Nguyen Quoc Anh powiedział, że istnieje wiele powodów, które doprowadziły do ​​gwałtownego wzrostu cen w segmencie apartamentów.

Po pierwsze, rynek nieruchomości jest cykliczny. W szczególności ceny mieszkań rosną ze względu na to, że rynek znajduje się w fazie ożywienia. Wcześniej, w połowie 2024 roku, jednostka ta przewidywała ożywienie na rynku każdego rodzaju nieruchomości, przy czym pierwszym typem, który odbije się od dna, będą produkty mieszkaniowe.

Po trudnym okresie, psychologia inwestorów na rynku nieruchomości jest bardzo słaba. Największym strachem podczas inwestowania nie jest spadek cen nieruchomości, ale strach przed brakiem płynności produktu. Dlatego inwestorzy poszukują obecnie nieruchomości o pewnym statusie prawnym, przepływach pieniężnych i możliwościach wynajmu, takich jak mieszkania.

Drugim powodem jest to, że podaż nie zaspokaja popytu rynkowego, podczas gdy popyt jest bardzo duży. Na przykład w Hanoi każdego roku potrzeba około 100 000–170 000 nowych mieszkań, podczas gdy podaż od początku roku wynosi zaledwie około 30 000 jednostek, a w 2023 roku około 10 000 jednostek.

Jednocześnie gęstość zaludnienia na obszarach miejskich jest bardzo wysoka. Niektóre kraje, takie jak Korea czy Chiny, mimo że mają dobry system transportu i dogodny dojazd do wszystkich prowincji i miast, ludzie nadal mieszkają i pracują głównie w dużych miastach. Wietnam nie jest tu wyjątkiem. Kupno domu w dużych miastach nigdy nie było łatwe. Wraz ze wzrostem koncentracji ludności, poziom cen jest bardzo trudny do obniżenia.

Ponadto, produkty nieruchomości są coraz bardziej skoncentrowane w segmentach o wysokich cenach. Dowody wskazują, że na początku 2020 roku segment nieruchomości z wyższej półki (ceny powyżej 55 mln VND/m²) stanowił zaledwie około 6% całkowitej podaży. Do trzeciego kwartału tego roku produkty te stanowiły około 60%.

Zdaniem eksperta, w sytuacji niskiej podaży na rynku, po rozwiązaniu problemów prawnych i wprowadzeniu produktów na rynek, inwestorzy skupiają się głównie na segmencie średnim i wyższym (ceny powyżej 35 mln VND/m2).

„Rozpoczęcie projektu zajmuje dużo czasu, a ceny gruntów rosną z dnia na dzień, dlatego logiczne jest, że inwestorzy decydują się na budowę mieszkań w cenach od średnich w górę” – powiedział pan Quoc Anh.

Budynek apartamentowy w Hanoi (zdjęcie: Duong Tam).

Trzecim powodem jest czynnik psychologiczny rynku. W szczególności, gdy ceny mieszkań nie wzrosły znacząco, ludzie zazwyczaj czekają na spadek. Ale gdy widzą wzrost o około 10-20%, wszyscy rzucają się na zakup, bo boją się, że cena będzie nadal rosła. To dodatkowy cios psychologiczny, który powoduje odbicie na rynku.

„Rzeczywiście, rynek jest bardzo gorący od około roku. Przyczyną jest również fakt, że ludzie są dość niecierpliwi, czekając na spadek cen mieszkań” – podsumował pan Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) – ocenił, że w ostatnim czasie nastąpił niezwykły wzrost cen mieszkań, zwłaszcza w Hanoi. Zjawisko to jest z pewnością spowodowane przez grupy interesu, a sytuacja gospodarcza, rynek i dochody ludności nie poprawiły się jeszcze.

„Ceny mieszkań rosną, ale nie ma żadnych transakcji. To może być jakaś sztuczka grupy inwestycyjnej o niejasnych zamiarach” – powiedział szczerze pan Dinh.

Według niego, te grupy interesu są w stanie stosować sztuczki zawyżające ceny, ponieważ podaż mieszkań jest problematyczna. W ostatnich latach na rynku nie pojawiły się żadne nowe projekty zatwierdzone do uzyskania licencji inwestycyjnych. Projekty na rynku to głównie stare projekty, które są ponownie kupowane i sprzedawane. Podaż jest zarówno niewielka, jak i słaba jakościowo, podaż dla osób prywatnych i osób o niskich dochodach jest bardzo mała, a struktura produktu nie jest odpowiednia.

Ponadto większość nowych mieszkań jest nadal budowana w wysokim standardzie, przy wysokich kosztach inwestycji i gruntów, a inwestorzy oczekują również wyższych zysków niż dotychczas. W związku z tym poziom cen mieszkań na rynku pierwotnym jest bardzo trudny do obniżenia. Wysokie ceny mieszkań na rynku pierwotnym spowodowały również gwałtowny wzrost cen na rynku wtórnym.

Obecnie nastawienie nabywców mieszkań stopniowo się pogarsza, ponieważ ceny mieszkań od początku roku nieustannie rosną.

Transakcje dotyczące mieszkań uległy spowolnieniu, ale w krótkim okresie trudno będzie je ograniczyć (zdjęcie: Tran Khang).

Pan Pham Duc Toan – Dyrektor Generalny EZ Property – powiedział, że ostatnio ceny mieszkań w Hanoi rosły tylko lokalnie, ze względu na różnicę między podażą a popytem. Do tej pory ceny mieszkań w Hanoi przekroczyły szczyt.

„Mam grupę znajomych, którzy mają wysokie dochody, ale patrząc na obecne ceny mieszkań, uważają, że są one za wysokie, nieadekwatne do wartości i bardzo trudno dostępne” – powiedział.

Ceny mieszkań są zbyt wysokie, przez co wiele osób odkłada plany zakupu domu, uważając, że ceny są nieadekwatne do sytuacji. W związku z tym płynność rynku mieszkaniowego jest ostatnio bardzo niska. Pan Toan przewiduje, że do końca roku ceny mieszkań raczej nie wzrosną. Jednak spadek cen mieszkań będzie bardzo trudny, z wyjątkiem tych, którzy potrzebują pieniędzy na obniżenie ceny i szybką sprzedaż.

Nguyen Van Dinh stwierdził, że aby obniżyć ceny mieszkań w Hanoi, konieczne jest podjęcie działań w celu przyspieszenia postępów w budowie mieszkań socjalnych. Należy proaktywnie regulować podaż poprzez efektywne wykorzystanie narzędzi planistycznych, dostosowywanie planowania i przeznaczanie większej ilości środków na czyste grunty, aby pomóc inwestorom w realizacji projektów mieszkań socjalnych, jak tylko planowanie zostanie ukończone.

W perspektywie długoterminowej, aby ustabilizować ceny mieszkań, a w szczególności produktów mieszkaniowych, niezbędny jest silny udział państwa. W szczególności konieczne jest dalsze wspieranie rozwoju infrastruktury transportowej, skrócenie czasu dojazdu z obszarów peryferyjnych do centrum miasta, a podaż z przedmieść obniży ceny mieszkań.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm