Zjawisko „różnicy cen” w segmencie nieruchomości luksusowych

VTV.vn - Zjawisko „sprzedaży po wyższej cenie”, powszechne w segmencie nieruchomości z niższej półki, pojawia się teraz również w projektach luksusowych.

Ceny luksusowych apartamentów w Hanoi i Ho Chi Minh City stale rosną, osiągając nowe poziomy w wielu projektach.

Według raportu Ministerstwa Budownictwa za III kwartał 2025 r. ceny mieszkań nadal rosną, szczególnie w segmencie średniej i wyższej klasy. W Hanoi średnia cena osiągnęła 95 mln VND/m², z czego ponad 43% nowych projektów ma ceny powyżej 120 mln VND/m². Niektóre projekty z wyższej półki wyznaczają nowe poziomy cenowe, takie jak Sun Feliza Suites Cau Giay (160–180 mln VND/m²), The Nelson Private Residences (130–180 mln VND/m²) i Starlake Tay Ho Tay (130–180 mln VND/m²).

W Ho Chi Minh City średnia cena wynosi około 91 milionów VND/m², a projekty centralne kosztują 120-150 milionów VND/m². Ministerstwo Budownictwa oceniło, że przyspieszenie realizacji serii dużych projektów infrastrukturalnych (metro nr 1, obwodnica nr 3, most Thu Thiem 4...) w połączeniu z ograniczoną podażą nadal powoduje wzrost cen.

Największy wzrost odnotował segment nieruchomości luksusowych: Lancaster Legacy (168–210 mln VND/m²), The Opusk Residence (225–290 mln VND/m²), Grand Manhattan (150–190 mln VND/m²), Empire City (142–178 mln VND/m²), The Metropole Thu Thiem (180–225 mln VND/m²).

Według Ministerstwa Budownictwa, chociaż ceny mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City nadal gwałtownie rosną, liczba transakcji na rynku nieruchomości ma tendencję spadkową. Raport Ministerstwa Budownictwa podaje, że w trzecim kwartale odnotowano około 136 681 transakcji w całym kraju, co stanowi zaledwie 87% w porównaniu z drugim kwartałem 2025 roku i 96,6% w porównaniu z analogicznym okresem 2024 roku.

Zjawisko „sprzedaży po wyższej cenie” w apartamentach luksusowych

Transakcje są ciche, ale sytuacja sprzedaży z różnicą pojawia się coraz częściej w projektach z wyższej półki – które kiedyś stosowały zachęty, aby przyciągnąć klientów. Wielu klientów twierdziło, że zakup jednostki po cenie odpowiadającej inwestorowi jest praktycznie niemożliwy. Makler ujawnił: „Produkty wyprzedają się natychmiast po pojawieniu się na rynku, każda jednostka ma swoją różnicę, nie ma jednostki bez różnicy. Przeciętna różnica wynosi 250-300 milionów VND/jednostkę”.

Zaskoczyło to wielu kupujących, zwłaszcza że wcześniej kupno i sprzedaż z dodatkowymi opłatami dotyczyło głównie segmentu niższej półki cenowej. Pan Ngo Dang Quyen (Hanoi) powiedział: „Chcemy kupić po cenie ogłoszonej przez inwestora, ale dodatkowe opłaty poza umową zmuszają kupujących do bardzo dokładnego rozeznania przed podjęciem decyzji”.

Ekspert ds. nieruchomości Nguyen Van Linh powiedział, że zjawisko to odzwierciedla popyt w segmencie luksusowym, który znacznie przewyższa oczekiwania inwestorów. „Klienci, którzy chcą kupić w odpowiedniej cenie, napotkają trudności, ale to również sygnał, że rynek jest nadal atrakcyjny, a przepływy pieniężne nadal koncentrują się na wysokiej jakości projektach i najlepszych lokalizacjach” – powiedział Linh.

Jednak sytuacja rosnących cen sprzedaży wywiera dużą presję na kupujących. Pan Tran Minh Tuan (Hanoi) powiedział: „Musimy dokładnie sprawdzić, które apartamenty mają dodatkowe opłaty, a które nie, i wziąć pod uwagę naszą zdolność finansową. Wcześniej zakup luksusowego apartamentu był prostszy, ale teraz musimy przygotować się na wzrost cen, co sprawia, że ​​zakup domu jest znacznie bardziej stresujący”.

Tymczasem podaż mieszkań w Hanoi w trzecim kwartale wzrosła o 10% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Pani Nguyen Hoai An, dyrektor CBRE Hanoi, skomentowała, że ​​obecna podaż wynosi około 30 000 jednostek, co jest dość dużą liczbą, a jedynie kilka projektów ma zbyt wysokie ceny, co powoduje spowolnienie konsumpcji.

Transakcje są ciche, ale sytuacja sprzedaży z różnicą pojawia się coraz częściej w projektach z wyższej półki. Zdjęcie ilustracyjne.

Komentując powyższą kwestię, Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości przyznało, że istnieje sytuacja, w której niektórzy inwestorzy współpracują z giełdami, aby wprowadzać produkty na rynek w małych partiach, co stwarza poczucie niedoboru i winduje ceny. „W wielu projektach nie brakuje produktów, ale inwestorzy nadal tworzą poczucie niedoboru, aby podnosić ceny. To działanie, które zniekształca rynek i wymaga interwencji” – stwierdził Nguyen Van Dinh, wiceprezes Stowarzyszenia.

Przy obecnych cenach, luksusowy apartament o powierzchni 60 m² w Hanoi kosztuje około 6 miliardów VND, co jest poza zasięgiem większości ludzi. Do tego dochodzi jeszcze większa presja finansowa. Eksperci obawiają się, że przepływy pieniężne na rynku będą krążyć jedynie między inwestorami, podczas gdy realne potrzeby mieszkaniowe będą coraz bardziej wypierane. Jeśli ta sytuacja będzie się utrzymywać bez mechanizmu kontroli, reputacja projektu i zadowolenie klientów mogą ucierpieć w dłuższej perspektywie.

Już wkrótce pojawią się rozwiązania stabilizujące rynek

W obliczu skomplikowanego rozwoju rynku nieruchomości, Premier wydał Komunikat 190/CD-TTg, w którym zaapelował o synchroniczne wdrożenie rozwiązań stabilizacyjnych. Zgodnie z komunikatem, ministerstwa i samorządy muszą uzupełnić ramy prawne dotyczące mieszkalnictwa, gruntów i obrotu nieruchomościami; radykalnie ograniczyć procedury administracyjne; oraz dostosować przepisy dotyczące opłat za użytkowanie gruntów, aby uniknąć nieuzasadnionej presji na wzrost cen. Rząd położył również nacisk na rozwój budownictwa socjalnego, dążąc do przekroczenia celu 100 000 lokali mieszkalnych do 2025 roku, a jednocześnie analizując nowe zasady dotyczące wynajmu i kupna na raty mieszkań dla grup o niskich dochodach.

Ministerstwo Budownictwa otrzymało zadanie zaproponowania rozwiązań mających na celu kontrolowanie cen zgodnie z mechanizmami rynkowymi, przy jednoczesnym zapewnieniu prawa do mieszkania dla obywateli. Ponadto Ministerstwo musi niezwłocznie informować o wynikach prac 5 grup roboczych, które bezpośrednio rozwiązują problemy w projektach deweloperskich w całym kraju, zwłaszcza w zakresie budownictwa socjalnego.

Tylko wtedy, gdy mechanizmy zarządzania i polityki wsparcia zostaną poważnie wdrożone, rynek nieruchomości będzie mógł rozwijać się w sposób zrównoważony.

Premier zwrócił się również do Prezesa Banku Państwowego Wietnamu o proaktywne i skuteczne zarządzanie polityką pieniężną, wzmocnienie kontroli i wyceny kredytów oraz priorytetowe traktowanie kapitału na projekty budownictwa socjalnego, mieszkania pracownicze, renowację i przebudowę budynków mieszkalnych oraz budownictwo komercyjne w odpowiednich cenach. Jednocześnie konieczne jest ścisłe monitorowanie kredytów dla projektów o nadmiernie wysokich cenach sprzedaży lub oznakach „inflacji cen” lub „podwyżek cen”.

Pod presją rosnących cen i powszechnych „różnic cenowych”, rynek nieruchomości luksusowych stoi przed wyzwaniem zrównoważenia zysków inwestorów z dostępem do mieszkań. Jednoczesne wdrożenie rozwiązań rządowych i Ministerstwa Budownictwa będzie kluczem do kontroli zakłóceń, zapewnienia przejrzystości rynku i ustabilizowania zaufania prawdziwych nabywców.

Źródło: https://vtv.vn/hien-tuong-ban-chenh-o-phan-khuc-bat-dong-san-hang-sang-100251129125013938.htm